購買“小產權房”時，一定要注意稽核出售房屋的合法手續，要求出賣人出示該專案的建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證，並向建委驗證核實，否則不能購買。實踐中，未辦理合法手續的“小產權房”，通常為違法建築 ，很有可能會被強拆。

3、即使是購買合法建造的“小產權房”，也存在以下風險：

（1）不能取得產權證，合同雙方僅存在債權。房子建成後，儘管出賣人有處分權，但對於買受人來說，因其未備案，不能辦理權屬變更手續，所以雙方未發生物權變動。

（2）“小產權房”不能在市場上流通，不能辦理轉移登記。

（3）“小產權房”一般都由鄉鎮政府或村委會開發，房屋質量、物業以及相關的售後服務都無法保證。

（4）普通商品房的開發商，其開發資金受到銀行和有關政府部門的監管，而“小產權房”的開發資金使用，處於無人監控的狀態，容易出現問題。

（5）如遇到徵地或拆遷，“小產權房”可能得不到有效的法律保障。

最好不要買小產權的房子。所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

最近剛好諮詢了律師

關於村委房：

一般是集體使用證。分為本村人（農村戶籍）買和外村農村戶籍買及城鎮戶籍買。其中本村人買賣合法合規。外村人買賣有些地方合法有效有些無效。城鎮戶籍無效。這個指有集體使用證或者宅基地證的房屋。

城鎮戶籍就不合法合同無效；

本村人買賣合法合規；

外村人很難界定；

不過都是看合同怎麼籤。有沒有兩證一書（深圳就是兩證一書）有的話律師可以幫你律師見證函走法律法規體系。沒有的話律師一般不幫你做見證函。同時籤的合同違法，但是合同內容有依據。基本採用退錢退房形式。

假如打官司，那種什麼證都沒有的基本採用退錢退房形式。沒有保障。

我有去了解。最近都在和律師聊這個問題。他們說的很清楚。村委就是有集體使用證。或者說村委劃撥給個體村民使用的土地。這種買賣需要律師這一塊協助才好確定保護的了屬於自己的權益。不然的話都不好說的。土地權益最好也查清楚。

宅基地的話是一戶一宅基地。而且農村戶口才行。假如你有宅基地了再去買宅基地。那麼多出來的會被收回。假如你農村戶口沒有宅基地。原則上可以有一塊宅基地。以農村集體批給你的或者你買同村的其他村民宅基地都可以，合法有效。

以集體村委建造的房子一般以改善住房條件為前提。一般就是說那種村委房了。本來也是為了同個村的村民。也是分給同村的。原意是這樣。後面就發展成了外來人口都去買了，村發現利益自己權益也大，自己把集體的都拿來建。這種就很看村了。村大的，開發商和政府都的看臉色。村小的或者涉及各種利益關係的。沒有保障也不是不可能。最好看好合同的權益保障，帶上律師。花不了多少錢。這種房子說實話錯中複雜。很多貓膩。沒有那麼簡單。

最近寫了篇小產權房的文章，可以進我主頁看看

小產權簽訂合同，無非就是中介收取中介費的目的。過戶手續特別簡單，去村裡更名就好了，當然村裡收取的更名費用不同。

不買最好，如果要買，誰也攔不住。

那麼，問題來了。既然非買不可，就要注意了。怎樣才能減少或避免風險呢？

我建議:

1,城裡人不要買農村集體土地的房屋。

2，農村人不要買城裡人集體土地的房屋。

3，城裡人不在一個集體土地上不要相互買賣。

4，農村人不在一個集體上不要相互買賣。

5，如果買賣，一定要合同約束，違約賠償，最好有集體單位的同意。而且要做好以後糾紛時的心理準備。當然，也可能沒有麻煩發生。