運營穩定說明有穩定的現金收入，增強風險邊際，對於外資來說，可以選擇成熟的區域有穩定現金收入的商業地產，在自身增值的基礎上，透過提高優質服務來提高租金回報！

外資的確在抄底寫字樓，誇張點說，中資再不出手，北上廣深的商辦寫字樓要被外資PE買完了。

光是2019開年這3個月，以國際私募巨頭黑石為首的買家，就已經撒出了200億收樓。

黑石先是以4.8億美元收購了美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和南韓三家購物中心50%股權；又以70.23億港元回購海航地產開發子公司香港國際建投69.54%股份；最近又爆出擬以15億美元收購上海長泰廣場。

不光黑石在買買買，凱德、基匯資本也是主流買家，上海浦發大廈、上海MixC永珍城等幾棟甲級寫字樓就剛被他們收入麾下。

2019年，被併購的樓宇節選：

為什麼外資更喜歡收購成熟的寫字樓和購物中心而不是新建呢？

個人認為，這主要是因為分工的原理。一般來說內資、外資的資源不同、稟賦不同，因此導致他們的投資策略與內資企業不同。

為什麼這麼說呢，商業地產開發和運營並不是一件事情，把樓質量好、成本低、速度快的建起來和持有這個房子運營好有人來玩、有人來租，完全是兩件事情。

商業地產開發，由於涉及到利益方很多。需要和各種政府機關、上游材料供應商、施工隊、國內銀行等方方面做協調，牽線搭橋。所以需要開發公司不說在當地，至少要在該省具有足夠深的人脈資源。否則任意一個流程出問題，都會導致整個專案拖延無法竣工，造成大量的損失。

開發的高執行強度要求開發公司殺伐果斷，令行禁止，這必須有很強的執行能力，很短的決策半徑。

這兩條基本上就讓外資沒辦法自己做開發，一個報告打到外國總部走流程，兩個月下來黃瓜菜都涼了，而且外國領導又不熟悉中國國情，條條塊塊的關係理不順。

所以從資源稟賦來看，國內房地產企業在開發、建設商業地產上比較有優勢。

而商業地產運營是兩碼事，一方面需要比較好的招商、日常管理能力。另一方面，更重要的是資金成本。

招商、日常管理不用多說，本身國外經營商業地產的時間長、經驗豐富。對於商業地產如何招租、運營、管理都有自己一套方法論，不少上海頂級寫字樓均由外資機構進行運營，效果很好。

更重要的是資金成本，花100億建好的寫字樓如果自己持有，10%利率的話一年財務費用就是10個億，如果資金成本做到2%或者3%，財務費用才3個億。

大量的國內房地產企業由於走的是高負債、高週轉模式。資金成本高企且債務週期短，天天為了還債發愁，某些房企前段時間在香港發行了15%利率的債券。根本不可能長期持有商業地產。

另外，最近上海放鬆了對外資買寫字樓的限制。能力差異和政策放鬆共同形成了外資買成熟商業地產的風潮

其實找工作、做生意按理都該這樣做，先考察自己的能力、資源和稟賦是什麼。再考察做自己擅長做的，才是賺錢取勝的王道！

外資更多看中現在不願意去賭未來。原因有以下幾點1外資在資金充裕的情況下才會海外購置不動產2外資需要考慮自身企業形象 企業人員上班及客戶往來 3外資本身對各地的認知度不高 保險起見選擇成熟 中心地帶最為重要4決策者希望自己的決定能對公司負責而不需要為公司未來5-10年不動產增值而負責。