1 水果樹林資產評估的現況

1.1 南亞熱帶地區掀起持續的“種果熱”優越的南亞熱帶氣候,豐富的栽培技術及管理經驗,領導的正確引導,群眾積極參與,使我縣山地綜合開發出現持久的“種果熱”,且獲得顯著的經濟效益。1996年農民人均1畝果,年產超千斤,預計到2000年,人均年產可達1t果。

1.2 果樹果林市場出現了“交易熱”在市場經濟的驅動下,不僅水果樹的鮮果進入市場,還有水果樹(水果林)也以商品介入流通領域,進行形式多樣的交易,不僅果樹苗,還有水果幼樹、產前期功齡水果樹,乃至進入穩產的水果林都可以產品的形式進行銷售或拍賣。近幾年來,果樹交易額迅速增加,果林交易市場日益繁榮。

1.3 應運而生水果樹林資產“評估熱”水果樹自經營、生產、至交易的全過程都需要估值,如進行拍賣、抵押、轉讓、入股、聯營、清算等經濟活動,都需要對其進行資產評估。俗稱“搖錢樹”的水果林,被看成是價值較高和收益較穩定的資產。民間果樹自由交易自行評估早就出現。近幾年來,銀行稽核貸款抵押物時,把進入盛產期的水果列入主要的可靠的抵押效果較理想的抵押物件。去年,我縣的林業貸款專案,銀行看重以水果林抵押,全年經正式評估的水果林資產價值計2600多萬元,佔林業山地綜合開發專案貸款抵押物評估值的87%。

2 水果樹林資產的特點及構成

2.1 水果林資產的特點水果林與用材林及竹林比較,其樹種、品種多樣;培良技術十分複雜,經營管理多種方式,產品加工利用多種多樣,各樹種投入及產出值差異大,同一品種不同集約程度的收益差別也大,這些導致其資產評估難度大。水果林同竹林一樣屬於永續作物,永續利用的林種,只要正常的管理,在正常的氣候情況下,則有正常的產量,如產品價格波動小,就有穩定的產值。水果林資產評估,不僅要估出現年的純收益值(可稱為現值),還要預估未來若干年的現值(預報值)。這樣的“虛值”,今後,可以兌現,也可能只兌現一部分,或全不兌現。因此,這也是水果林資產評估的又一個難題。

2.2 水果林資產的構成水果林資產主要包括果品(鮮果),果樹(或果林)和林地(水果園地)三個部分。三者之間既有區別,又有聯絡。一般評估都以果品為基礎,當其水果產量高,年純收益值高,其果樹資產及林地資產價值也隨之較高。所以,對水果樹鮮果產量的測定是水果林資產評估的基礎。

3 水果樹林產量的調查測定

3.1 確定鮮果產量的重點同一品種的果樹,因不同年齡,不同氣候及立地條件,不同經營集約度,其產量差異較大,水果產期季節性明顯,採果期又短,評估時往往是無果期,無法實際調查測定,目前又沒有系統的果樹產量預報表。而果樹的產量直接影響產值,再影響純收益值,故產量指標是影響水果林資產評估的最主要因子。

3.2 確定鮮果產量的方法

1)實地調查測定。評估時正遇產果期,可以實地抽樣調查,或者設標準株測定。但是,評估時候往往非產果期,所以上級主管部分應儘快組織力量,抓住各樹種產果期調查測產,編制各品種果樹林的產量表。

2)通過查訪對比確定產量。對鄉村辦的果場,從財務上查出3年來投產果樹的株數及產量;對私果林,無財務檔案的,只能訪問1—3年來的產量情況,也可以查訪鄰近相似果林的產量,通過對比分析,再確定當年產量,預測未來3年的產量。

3)制定不同樹種不同品種果品產量表。果樹是高投入高產出的作物,果樹年齡相同,不同密度果樹單株產量不同,以“株”為單位,比以畝為單位來計產估價更適用。當果種、立地條件、集約經營程度、栽培模式相同,編制果樹產量表有兩種型別,一種是不同年齡果樹單株產量表,另一種是不同冠幅面積果樹單株產量表。(詳見附表)。由於經營集約度不同,相同年齡果樹出現不同冠幅和不同的產量,因而冠幅與單產,比年齡與單產相關較密切,後一種產量表比較實用。

4 水果樹林資產評估基本方法

4.1 重置成本法在正常投入,科學栽培管理,果樹發育正常,當年純收益值為負數時,尤其是尚未投產果樹,適宜用此法。

1)租地或免租經營,採用下式計值

Tn=∑ni=1∑mj=1Kn×(1+P)n-i+1×(1+r)

Tn——第n年水果林資產價(現值);Kn——第i年第j項成本;r——利潤率;m——成本項數;P——利率

2)買地經營,採用下式

Tn=[B×(1+P)n+∑Kn×(1+P)n-i+1]×(1+r)

亦則,需要增加一次性買地費用,並按複利公式計現值。對於管理不善等原因達不到標準的果樹降價處理。

4.2 收益現值法

當年純收益值出現正數時,尤其是進入盛產期,產量比較穩定的果林和果樹,適宜採用此法。

1)盛產期果樹計價公式:

Tn=En[(1+P)u-n-1]/[P×(1+P)u-n]

En——計價期限內的年均純收益值;u——計價年限的上限年度;n——計價年限的下限年度(評估當年果樹年齡);u- n——為計價年數

2)盛果前期(至進入穩產期的前1年止),果樹計價公式:

Tn=∑m-ni=1Ki/(1+P)n-i+1

Ei——盛果前各年的純收益值

則逐年計算年淨現值的總和。由盛果期轉入衰果期,則當年純收益值逐漸減少的果樹,也要用上述估值。

3)如評估的果樹其計價年限處於盛產前期和盛產期,或者處於盛產期和衰果期兩個階段,應分別兩個階段計算,再相加為果樹的總現值。如評估果樹計價年限包括盛產前期,盛產期和衰果期三階段、應分別三段計算,其總和為果樹的總現值。各種果樹林抵押現值要大於貸款數額、貸款額不得超過抵押物現值的70%。

5 水果樹林資產評估的成果資料及附件

5.1 水果樹林資產評估的成果資料及附件1評估季託方和受託方的簽定的《評估委託書》;2委託方出具的評估水果林資產《權屬證明》;3水果林資產評估報告(受託方編寫);4主管部門(林業局)關於水果林資產評估的確認書;5水果林資產評估平面圖(最好1∶1萬地形圖);6水果林資產評估小班表;7評估機構(受託方)評估資格證書;8評估委託方的營業執照〈個人持身份證影印件〉及所在單位證明〈原件〉。

5.2 作為貸款抵押用的水果林資產評估,還要同銀行一起辦理抵押物登記,主要有:1水果林資產抵押具結書;2水果林資產抵押登記書;3水果林資產抵押登記表;4水果林資產抵押物清單。

6 水果樹林資產評估運作諸問題探析

6.1 計價年限(u-n)的確定是水果林評估的難點一棵長年生果樹也可年年產果,年年有純收益,對未來的預報純收益值算的過高或過低,算多算少主要取決於計價年限。在實際操作中要分別情況確定計價的年數。1列為貸款抵押的,貸款期3年—10年,一般可以貸款期年數作為計價年數。2承包或租賃經營的,也可以按承包期年數作為計價年數。3拍賣(一次性買斷)的穩產期果樹,其計價年限確定成為難題。但要遵循雙方讓利的原則,民間計價年數為3年—5年。計價年限5年,意味著買方將果買後經營5年的純收益值全部付給乙方,還要貼息,從第6年—7年後才能開始得利。如計價年數大於5年,買方獲利更遲更晚。因此,進入高產穩產的名優果樹確成“搖錢樹”,不宜拍賣,適宜承包或租賃經營,其產權不變,只是出租經營權。

6.2 年純收益值的調查測算首先要測算年收益值、包括測定鮮果產量和鮮果單價。其次,計算經營管理及銷售成本、計算各種稅費。最後,得出稅後單株年均純收益值或者逐年純收益值。收益及成本主要從委託的財務上查,或訪問社會上同品種同類型果園的投入產出情況。

6.3 基準日價格的確定果樹產果的季節性強,評估時常非產果期,市場上沒有銷售評估的水果,或銷售的水果非評估區生產的,是從外地調入的,在本地是該品種水果的淡季,價格可能偏高。所以,當水果樹評估基準日沒有產果時,應於上一個產果期距評估日最近的價格為依據。同一品種果樹,不同年度或季度因鮮果單價不同,以致評估水果樹的現值也不同。如我縣蘆柑樹,1996年的銷售價較高,去年評估的單株蘆柑價值較高,1997年的銷售價較低,今年評估的單株蘆柑價值就較低。

6.4 年利率的確定年利率較大時,評估水果樹的現值偏小,反之,其現值偏大。水果樹經營屬開發性。一般年利率不宜超過人民銀行頒佈的一年期存款年利率,或者略偏低1—2個百分點。去年,我縣評估的年利率全部為6%,今年年利息又降低,目前評估的年利率暫定為5%。

6.5 Q值(總收益現值換算係數)的計算按Q=[(1+P)]u-n-1]/[P×(1+P)u-n]計算。進入穩產期水果樹計算出不同所利率,不同計價年限的Q值,並系統的列表,比較直觀,便於查算。祥見附表。

6.7 評估有效期和權屬問題水果林列入貸款抵押的,評估機構協同銀行部門跟蹤複查,發現失管,人為破壞嚴重,火災的及時處理。未投產或初產水果樹抵押的,評估有效期1年,滿1年後應複評。評估水果樹林權屬由評估委託方出具證明,對權屬負有法律責任,保證沒有轉讓、拍賣、抵押,保證水果樹林產權確屬委託方所有。如果長期租地或已買地經營或是集體土地劃出承包開發經營的,還要由地權所有者出具證明的,稽核土地經營合同原件,審查《出權證》。

6.8 抵押期間收穫量和評估機構抵押期間,委託方要保護好和經營好抵押的水果樹林,收益仍歸委託方,發現毀滅性或災害性損失,應及時報評估機構和銀行(貸款)部門,共同處理。水果林屬於森林資產的範疇,應由森林資產評估機構評估。目前我省、市、縣尚未正式成立評估機構。我縣早在1993年就開始用材林資產評估工作,沒有評估機構,請行家來評估,做公正人就行,1997年我縣國有企業和集體企業農業林業開發專案貸款,需要抵押。銀行等部門選重以盛產期的水果林及可伐的成熟用材林。對抵押林資產的評估,開始由有評估資格的縣律師事務所牽頭,聘請林業農業專家(工程師以上)參加評估。不久改由縣林業局森林資產評估小組評估,理由是森林資產主管部門是林業局,林業局具備評估能力,能夠信任評估工作,尚且評估報告還要經過林業主管部門稽核,驗證和確認。縣林業局得到銀行部門認可後,開展10多次國有及集體所有水果林資產評估工作。目前,我省森林資產評估機構設定工作滯後,應儘快由省、市、縣逐級成立,逐級培訓人員,使森林資產評估制度化、程式化、規範化、法制化。

6.9 株數及面積的調查對盛果期或價值高的果樹應逐株調查統計,如若面積大、株數很多的水果林或水果樹,應先確定面積,再設標地或樣,調查每畝株數,才能計算總株數。有1∶1萬地形圖,又有明顯地貌地物點及界線的,可用地形圖現地勾繪,再計算面積,否則,要用森林羅盤儀實測繪製平面圖,再計算面積。

7 估值例項及分析

1)進入盛產期水果樹,列為貸款抵押物,產權經營權不變的,例如23年生荔枝林作貸款抵押,貸款期限4年,每株年純收益值120元,年利率5%,可以貸款期作為計價年數,查Q值表,每株荔枝樹現值(抵押價值)為:T=E×Q=120×3.5460=425.52(元/株)

2)進入盛產期水果樹,採取承包經營,果樹產權與經營權分離,承包期滿、果樹歸還出包方。例如,11年生蘆柑出包經營,承包期10年,其間每株年均純收益值75元,可以承包期作為計價年數,年利率5%,查Q值表,每株蘆柑10年的現值為:T=E×Q=70×7.7217=540.52(元/株)。如採取一次性付清承包款的,一般以“四六分成”或“三七分成”計算承包款,即按10年總現值的30%～40%作為一次性承包款的參考價。

3)進入盛產期水果樹,要拍賣或用於清算的。對於龍眼、荔枝長年生果樹,其盛產期長達30年～40年,甚至更長些,如按此作為計價年數,每株總現值少則數百元、多則幾千元,甚至成為萬元樹,採用“純利分成”也難實施,通常採用3年—5年作為估價年數。例如,28年生荔枝樹拍賣,現年每株純收益值210元,年利率5%,查Q值表,5年的單株總現值為:T=E×Q=210×4.3295=909.20(元/株)

果樹的管理評估工作應該不屬於林業局管。在我們這裡還有一個機構叫果樹管理站，是不是隸屬於林業局的下設單位，不清楚。也可能是單獨設立的。果樹管理站分管水果一類。而林業局管理其它樹種和乾果一類。

題主說的評估是指什麼沒有說清楚，評估有產量評估，果樹作價評估等方面，評估的東西不同參加的部門就不同。詳細情況去政府詢問一下吧，以便掌握實際情況。

如果縣級林業主管部門有林調資質和資產評估資質是可以對果樹做出評估的，如果沒有相應的資質就只有找第三方單位對你的果樹做出評估。據我所知，林業主管部門一般不會評估資質，最多有一個丙級的林調資質。

果樹價值評估標準，主要根據是果樹種類，樹齡，長勢等。果樹根據樹齡不同可分為產前期，初產期，盛（豐）產期，衰產期。每一期的分類方法是不同的，產前期一般採用市場法，通過調查市場上相同或類似的交易對像，然後增加調整係數來確定。初產期一般採用重置成本法，按現時的工價及生產水平重新營造一塊與被評估林木資產相類似的資產所需的成本費用，作為被評估林木資產的評估值。盛（豐）產期一般採用預期收益法（即收益淨現值法），是通過估算被評估的林木資產在未來經營期內各年的預期淨收益按一定的折現率（投資收益率）折算成為現值，並累計求和得出被評估林木資產評估價值的一種評估方法。衰產期一般產量明顯下降，一年不如一年，一般須及時採伐更新，這個階段可用剩餘價值法進行評估，即評估果樹的殘值。希望以上這些能對您有用，專業人的做專業的事，