投資門市不能只看當前的回報率，如果自己你是成熟的商圈不建議投資了。投資商鋪的話儘量找一些沒有成熟的商圈，但要看好未來發展的前景。例如投資100萬，近期5%的回報率就差不多了，但是隨著配套齊全，人口密度增加，商鋪的價值會提升，租金也會同步提升，但是回報率很難超過10%。這個百分之十是商鋪現有的價格。和投資相比20-30%都有可能。僅供參考。

夢裡你就會找到年回報10%的不動產！除了夢裡其他地方沒有可能！能有的話估計是你姥爺賣給你的，我這裡有6%回報的不動產已經要打架搶了，還要好出費！

商鋪投資的門檻是5％的租金匯回報率，10％很難。一般商鋪在開發商手裡就確定下來是否有潛質，好的商鋪大部分被承建商以內部優惠價被抵掉工程款的方式賣掉了。大量的商鋪在賣的都是潛質不明朗的原因。

如果看好一個地段，一定是有利好訊息提前得知，提前買入，那麼這種商鋪可以做到10％的回報率。並且商鋪的面積不易過大，100平左右最佳，適合租給連鎖店經營的企業，租金有保障。也不能太小，小於30平方出租受限制很多。商鋪過大又不好分割的不建議買入，投資回報率和變現能力都遜色不少。

在前幾年我準備買商鋪的時候，有位房開老總說過，接下來房地產會日趨飽和，伴隨著電商的衝擊，很多商鋪買了就是虧，會爛在自己手裡。但是有一種位置的商鋪似乎永遠不會虧的，因為跟居民生活息息相關。

那就是居民小區的門口位置，或者說跟著便利店走，用開便利店的思路去買鋪，要買就要買這些位置，哪怕貴一點，過個幾年回頭看，起碼不會虧。所謂的什麼商城店鋪啊、各種廣場啊，看都不要看了。

自己家最早的兩個門面都超過10%回報。投資門面是長期投資，前面的回報在3%-5%後面漲上去的。這邊回報高的超過了100%，買的十多萬現在收租金都是18萬一年。這一條街商鋪時間20年以上。商鋪位置最總要，位置好租金高，增速快。門面位置人流量大，臨街，學校醫院等等臨近都很不錯

年收益率10%的門面房，商業地產投資，如果市場上有，那還不搶破頭了，而現實當中，超過5%收益率的門面房，都需要念經，超過5%收益率的商業地產，就屬於絕對值得投資的商業地產，那麼，看到這裡是不是很失望？

不過沒關係，收益率接近10%的商業地產，不是沒有，也有，但是屬於絕對少數，而且是可遇而不可求，也就是說，需要去淘，說到這裡，是不是又有一絲絲小的興奮，彆著急，找到這樣的房子需要的，是一雙火眼晶晶，怎麼說呢？

一方面是購買了一個物業，未來有可能達到10%左右的年收益率，可能5年後，可能幾年後，這也是不錯的，這需要考好的分析，來測算進行，每年按照多少的百分比來增長，前提是租金一直增長，那麼就在選擇上鋪的時候，大傷腦經，社群商鋪，市場裡的商鋪，商場裡的商鋪，還是哪裡的商鋪，未來人流量怎麼樣，這些都要考慮；

還一方面，就是買了以後，就有10%左右的收益率，或者過很短時間內，就能增長到這樣的收益率，這樣的商鋪，就是搶破頭那種，到底有沒有呢？

答案是，有，那麼什麼樣的商鋪可以做到這麼高的收益率，很簡單，總價低，收益高的就可以做到，因為收益率是一個公式，總價，多少年收回投資，做一道算術題就解決了，那麼，既然房子不好找，那就在數字上下一點功夫，總價少，收益率降低比較少的商鋪，就是值得投資的，這樣的商鋪就是，二層商鋪，三層商鋪，為什麼這麼說呢？

二層一定比底商總價低很多，至少一倍都大有可能，三層就更低了，但是這些樓層租金不會太低，而且做一些體驗類的專案，樓層影響很小，那麼就可以做到收益率的提高，簡單不，還有一種情況，就是自營，可以不計較收益率，只去計較生意的好壞就可以了，也是值得的，前提是生意做得很好，而門面帶給你的是一個最大的面子，就足夠了；