有兩種情況：

1、商業用地，產權不是70年。但有規劃部分是住宅性質的，產權為70年。但這種是以商業為性質的，居住氛圍不高，人員會較為混雜，轉手比較難。存在一定的風險性。

2、商業用地，產權不是70年，規劃為類住宅，一般產權是40年或者50年的。這種風險性最高。首付50%，貸款10年，居住氛圍跟一般的住宅小區規劃相差不大，但是轉手慢。如有涉及學區問題，該類住宅一般無法參與學區房。

首先樓主弄混淆了產權和使用權的概念。

房產證或不動產權證所指的房產產權是擁有物權所有權的，一般沒有使用佔有時間限制的。通俗講50年，100年都沒問題。

您所指的50年產權其實是該樓盤所佔用的土地使用權。因為中國的法律規定，個人或單位組織是沒有土地所有權的，所有權歸國家或村集體所有。即是國有土地和集體土地之分。

國有土地使用性質又分劃撥和出讓。劃撥的一般不特別約定使用年限，但使用用途有嚴格的規定，通常不能直接上市交易。

出讓性質的土地就有使用年限了，居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。

您所指的就是綜合用地使用年限。因為工業或商業用途會產生效益價值的，國家設計預留了土地增值部分可以徵稅的口子。

這類房產是可以自由交易的，也不用擔心產權問題。即是土地使用年限到期，自動順延，不影響繼續佔有使用，盈利增值的商業工業地產可能徵收點土地收益金，這種土地使用稅也是很少的，對上面的一般普通住房的影響微乎其微。

首先你要分清楚一點的是，它都是屬於商住樓，還是說底層是商鋪，上面是公寓式的住宅？

一般來說50年產權的話，這是商住樓，和50年產權的公寓。商住樓的話1樓是底商上面2~4層屬於住宅，但是它的產證的年限是50年。而且在你出售的時候，1樓的商鋪是做商業過戶2~4層的住宅是做普通住宅過戶。而公寓的話是屬於商業過戶，過戶費用會比較高，但是是公寓的話，那麼就不建議你購買。對於你自己居住或者後期出手，都不是非常的好。

住宅都是70年的使用權，比住宅有投資性的就是商住樓，1樓底商，其他住宅，它的產權年限是50年，為商住樓的話是綜合性用地，按照國家規定綜合性用地的使用年限是50年。所以你要先分清它的用地性質，然後來確定適不適合你投資購買？

底層是商業，上面是住宅，產權為50年，這樣的房子肯定是屬於商業性質的，再加上寫著某某某大廈，商業房有一些特點，水電費是走商業的，價格比民用的高一倍，物業費也一樣，也就是說住在裡邊兒，生活成本比較高，一般會當作，度假酒店，或者寫字樓出租，或者有住的人，也有辦公的人，這樣的樓，上面的人員結構比較複雜一些。

房子肯定能買賣，但是作為商業房，買賣的時候稅費比較高，交易稅按照3%來計算，而且有個人所得稅是按照，差價的20%或者總價的2%收取，至於說交易的時候，評估費，交易費，這些肯定有，包括印花稅，製圖費，證件費用，還有一些稅金，是根據增值幅度來計算，增值部分，還要交納增值稅，5.5%左右，增值的部分還要交納土地增值稅，土地增值稅是房價總價的25%到30%計算土地價格，計算出土地價格，根據增長幅度，收取百分之30%到60%的土地增值稅，大概就這麼多稅費，說的比較複雜一些，因為這裡面有買家稅，有賣家稅，可以說除了交易稅，評估費，交易費，證件費用，剩下的都是賣家稅，至於誰來出，交易的時候再商量。

購買這樣的房子，首付最低50%，也就是說，按揭額度最高50%，利率都是標準利率，而且貸款年限最高20年，不受限購影響，但是購買這樣的房子，沒有任何的邊際價值，也就是說戶口，學區，這類價值是沒有的，只能居住，或者出租出去。