房地產觀察員（2018年5月30日）答

房地產企業高週轉模式：這是在當前房地產市場太過於火爆，未來存在太多不確定性。

目前在進行高週轉的開發商：以碧桂園為典型代表

碧桂園高週轉模式：就是以做快消品的方式來做房子

在碧桂園內部：

實施“4568”法：4個月賣樓，5個月回款，6個月現金流為正，8個月再投資。

開盤銷售實施“789”法：新入市專案，開盤一週內去化不低於70%，買地後，首期開工須銷售80%的存貨，新入市專案，開盤當月去化率要達到90%

憑藉這樣的高週轉模式，碧桂園在2017年成功實現銷售金額5508億元，成為2017年的房企銷售冠軍。

產生這樣高週轉的原因：

開發商融資越來越困難，導致公司的資金鍊緊張，必須依賴於專案的快速回款

在這樣的過程中如何保證質量，這個是我們比較關心的問題：

要達成高週轉且保證質量就必須：所有工作體系完全標準華、流程化、制度化。

在碧桂園內部擁有一套非常完善的標準化作業體系，該體系涵蓋了技術、設計、預算、工程、營銷、發展、成本、財務等部門各個環節的工作流程和完成標準，這一套完整的標準流程，是透過碧桂園在全國成百上千個專案的經驗累積出來的，並且在進行不斷的修正。

所以碧桂園只需要按照這套不同產品的作業流程，其專案質量基本就沒有問題。在這個過程中唯一可能出現問題的就是：建設材料。但是對於這樣的規模企業來說，他們的供方都是有著幾十年合作經歷的合格供方。所以在材料的質量上面出現問題的機率也是很小。

其實這一切都是歸結於：標準化、制度化、流程化的內部管控體系。

在房地產業確實有一部分房地產開發商自我標榜為擁有“工匠”精神，它們開發一個房地產專案往往需要好幾年的時間。但是行業內更多的房地產企業是以高週轉著稱的。

房地產業的高週轉模式下如何保證高質量？主要是靠一套標準化的流程，一套質量控制體系。另外，運用新技術、新材料也是可以在不影響質量的情況下，縮短工期的。如果這一套制度能夠堅定落實好，那麼房屋的質量應該是不會存在問題的，但就怕房地產企業圖省事，或者盲目一味的追求速度，視制度為擺設。

而高週轉的模式也要警惕兩個問題。第一是單純的規模至上的思路，其實是有問題的。當然我們應該這樣理解，如果是積極進取，那麼也是不錯的，但是如果盲目定指標、壓縮工期，那麼此類戰略擴張模式也是有問題的，往往是欲速則不達。

第二是要防範高週轉下的各類成本把控和質量把控問題，對於類似問題需要積極做研究。防止僅僅以“快”為目標忽視成本與質量上出現的問題。

房地產業的高週轉能讓企業存活，巨大的資金在那裡，晚一天就是鉅額成本增加，資金週轉越快，企業才能延續發展，抵抗風險。如何保質又保量是很重要的。這裡核心技術的提升起很大作用，ssgf技術在行業頂尖，節省時間，提升質量，這就是高週轉下的高質量。

時間就是金錢，時間就是效率，有了金錢做後盾，有個效率做引導，企業就能夠在當前金融大環境下，有一個較為長足的發展，我理解的高週轉是讓過程更為簡單可複製，技術支援更加到位，研發投入更加精準，綜合起來，想不快，都難

既有成熟的標準化、制度化、流程化的內部管控體系，嚴格把控建設材料供應方，對於技術要求、操作方法、質量按標準驗收，再配合碧桂園SSGF工業化建造體系 ，施工過程中加強工程的技術複核，在這層工業體系下打好質量基礎，雙管齊下必是精品！

取決於各板塊配合呀，比如原料、機械、技術、管理方式等，透過合理的計劃綜合性考慮衡量，實現技術最最佳化。同時明確各單位責任，確保產品質量與安全。調動了各部門積極性，並且在合理合格合規合法的基礎上進行。

高週轉的同時保持高質量，我覺得首先需要一套嚴格的管理標準，一個專案從拿地開工到最後交樓，各個環節無縫對接，並且統一標準化模式，然後利用科技與創新，不斷研究，不斷最佳化各個環節的效率，最終保證產品質量，相信在不久的將來人類在建築製造領域會有質的飛越。