判斷商鋪投資價值第一步就是收益測算，先參照周邊專案的收益情況來預判本專案的收益水平，不能滿足要求的就不用往下看了。
現在我們不談自營的情況，只講投資。就說那個單價4萬的鋪。70平米就是280萬，按照40年使用權計算，每年要有7萬的收益才能保本，換算到每月每平米的收益必須達到90塊以上（算上稅費和持有成本），如果要有5%的年回報，那就是前20年平均每月每平米的收益必須達到180塊以上。
當然商鋪升值也算收益，但是不能按當時的報價或者成交價來算，應該按當時的銀行抵押評估價來算，因為這是你套現最穩定快速的渠道。
另外必須注意一點：土地使用權是有年限的，而且商業物業的續期必然要付出比較高的代價，在政策明朗化之前，不能過於樂觀地估計商鋪的升值曲線。好了現在你可以對周邊的商業做一個詳細的調查，看看最近幾年的租金變化以及出租率轉手率。
根據第一步的調查如果確認區域商業的普遍收益水平達標，第二步就來具體分析商鋪本身是否具備達成收益目標的能力。
我們要先搞清商鋪的特點。它依託的是本小區頂多是臨近一兩個街區的人口消費力，對常住人口數量、區域消費能力、區域消費習慣、步行可通達性、業態適應能力、昭示性、體驗感都有要求。
我經常遇到一個片區裡有的社群商鋪運營極好而臨近社群的商鋪卻死氣沉沉的情況，造成這種局面就跟前面提到的那些條件有關。
1、看小區住宅銷售情況以及入住情況。社群商業的核心消費群體是本小區居民，因此入住率和入住人群的特徵是非常重要的。居民越多消費潛力越大就不用說了，居民的收入水平和社會層次決定了他們的消費頻次和額度，也就決定了該社群商鋪的租金承受上限，還會決定未來的升值潛力。
2、看商鋪與住宅之間的關係。我在這裡把平常所說的地段進行了更細緻的拆分，先說本小區的商鋪與住宅關係。是否在居民活動的主要動線上？離人行主要出入口的距離如何？昭示性如何？通達性如何？與本小區居民的聯絡是否便利決定了這個商鋪的收益下限。注意，所謂緊鄰開發商自持的集中式商業並不代表就一定擁有最大的人流，這年頭開發商自持商業做得比屎都爛的專案實在太多了。
3、看商鋪與周邊的關係。周邊樓盤是否已有較穩定的社群商業整體運營？如有的話與本小區商鋪的互動是否便利？周邊是否有學校醫院等人員較密集的社會場所？如有的話與本小區商鋪的互動是否便利？在行駛的車輛中是否能看到本商鋪？商鋪周邊的停車便利性如何？商業運營是越扎堆越好做，所以能與周邊已穩定運營的商業連成一片必然能夠帶動本小區的商鋪收益。社群商鋪與外來消費人群的聯絡能力決定了這個商鋪的收益上限。
4、看商鋪本身的產品條件。商鋪的面寬進深比如何？柱距多少？柱網結構如何？層高多少？水電氣條件如何？消防管網布置情況如何？店鋪立面的設計和改造空間如何？產品條件決定了使用性，也就限制了業態的範圍，從而影響了未來的收益潛力。這裡面的具體套路可以寫一本書出來我就懶得詳述了，總之多看看生意好的商鋪是啥樣子，照著那個樣子選就是。
最後看競爭關係。為什麼把這一條放到最後？因為這一條很難講。相鄰幾個小區的沿街面都鋪滿了商鋪，供需關係肯定不平衡，但是一定就會做不起來漲不上去？真的未必。 當然業內自己是有公式的，從運營來看非區域中心型的社群商業面積一般佔到總建面的5%上下是最好的，最多不超過10%。
但是現在我還沒見過哪個稍大點樓盤的商業面積低於20%，多出來的10%在哪裡？就在那個小型綜合體上，除去那個綜合體其實商業面積還是相對合理的。話說回來，綜合體裡如果放個酒店或者牛逼的美食城品牌，甚至放個不錯的牙科醫院眼科醫院整容醫院之類，它會放大社群商業的輻射範圍，帶來更遠半徑的消費人群。而這個綜合體是否能運營起來就是個非常大的不確定因素。 另外城市的發展和規劃的調整也是不確定的。以國內地方政府那種換一任老大就換一個重點發展區域的尿性來說，你真不知道下一個十年這個區域是站在風口還是一路衰敗。
判斷商鋪投資價值第一步就是收益測算，先參照周邊專案的收益情況來預判本專案的收益水平，不能滿足要求的就不用往下看了。
現在我們不談自營的情況，只講投資。就說那個單價4萬的鋪。70平米就是280萬，按照40年使用權計算，每年要有7萬的收益才能保本，換算到每月每平米的收益必須達到90塊以上（算上稅費和持有成本），如果要有5%的年回報，那就是前20年平均每月每平米的收益必須達到180塊以上。
當然商鋪升值也算收益，但是不能按當時的報價或者成交價來算，應該按當時的銀行抵押評估價來算，因為這是你套現最穩定快速的渠道。
另外必須注意一點：土地使用權是有年限的，而且商業物業的續期必然要付出比較高的代價，在政策明朗化之前，不能過於樂觀地估計商鋪的升值曲線。好了現在你可以對周邊的商業做一個詳細的調查，看看最近幾年的租金變化以及出租率轉手率。
根據第一步的調查如果確認區域商業的普遍收益水平達標，第二步就來具體分析商鋪本身是否具備達成收益目標的能力。
我們要先搞清商鋪的特點。它依託的是本小區頂多是臨近一兩個街區的人口消費力，對常住人口數量、區域消費能力、區域消費習慣、步行可通達性、業態適應能力、昭示性、體驗感都有要求。
我經常遇到一個片區裡有的社群商鋪運營極好而臨近社群的商鋪卻死氣沉沉的情況，造成這種局面就跟前面提到的那些條件有關。
1、看小區住宅銷售情況以及入住情況。社群商業的核心消費群體是本小區居民，因此入住率和入住人群的特徵是非常重要的。居民越多消費潛力越大就不用說了，居民的收入水平和社會層次決定了他們的消費頻次和額度，也就決定了該社群商鋪的租金承受上限，還會決定未來的升值潛力。
2、看商鋪與住宅之間的關係。我在這裡把平常所說的地段進行了更細緻的拆分，先說本小區的商鋪與住宅關係。是否在居民活動的主要動線上？離人行主要出入口的距離如何？昭示性如何？通達性如何？與本小區居民的聯絡是否便利決定了這個商鋪的收益下限。注意，所謂緊鄰開發商自持的集中式商業並不代表就一定擁有最大的人流，這年頭開發商自持商業做得比屎都爛的專案實在太多了。
3、看商鋪與周邊的關係。周邊樓盤是否已有較穩定的社群商業整體運營？如有的話與本小區商鋪的互動是否便利？周邊是否有學校醫院等人員較密集的社會場所？如有的話與本小區商鋪的互動是否便利？在行駛的車輛中是否能看到本商鋪？商鋪周邊的停車便利性如何？商業運營是越扎堆越好做，所以能與周邊已穩定運營的商業連成一片必然能夠帶動本小區的商鋪收益。社群商鋪與外來消費人群的聯絡能力決定了這個商鋪的收益上限。
4、看商鋪本身的產品條件。商鋪的面寬進深比如何？柱距多少？柱網結構如何？層高多少？水電氣條件如何？消防管網布置情況如何？店鋪立面的設計和改造空間如何？產品條件決定了使用性，也就限制了業態的範圍，從而影響了未來的收益潛力。這裡面的具體套路可以寫一本書出來我就懶得詳述了，總之多看看生意好的商鋪是啥樣子，照著那個樣子選就是。
最後看競爭關係。為什麼把這一條放到最後？因為這一條很難講。相鄰幾個小區的沿街面都鋪滿了商鋪，供需關係肯定不平衡，但是一定就會做不起來漲不上去？真的未必。 當然業內自己是有公式的，從運營來看非區域中心型的社群商業面積一般佔到總建面的5%上下是最好的，最多不超過10%。
但是現在我還沒見過哪個稍大點樓盤的商業面積低於20%，多出來的10%在哪裡？就在那個小型綜合體上，除去那個綜合體其實商業面積還是相對合理的。話說回來，綜合體裡如果放個酒店或者牛逼的美食城品牌，甚至放個不錯的牙科醫院眼科醫院整容醫院之類，它會放大社群商業的輻射範圍，帶來更遠半徑的消費人群。而這個綜合體是否能運營起來就是個非常大的不確定因素。 另外城市的發展和規劃的調整也是不確定的。以國內地方政府那種換一任老大就換一個重點發展區域的尿性來說，你真不知道下一個十年這個區域是站在風口還是一路衰敗。