小區內住宅樓的層數當然是有規定的。

因為早在開發商準備競拍小區土地的階段，該地塊就已經有了規劃條件，就像下面這種：

規劃條件是根據控制性詳細規劃出具的，分為規定性指標和引導性指標。其中規定性指標包括建設用地四至紅線、用地面積、用地性質、容積率、建築密度、建築高度、地下限界、建築退距、建築間距、公共配套設施、綠地率等指標，是強制性的規定，必須嚴格執行。

所以，開發商在準備競拍土地時，就已經拿到了該宗土地的規劃條件。透過估算，認為自己可以接受規劃條件的要求特別是規定性指標的限制，才會加入競拍，競拍獲得土地後，在規劃條件的框架內進行小區的方案設計；反之，如果認為自己無法接受規劃條件的要求，就會放棄競拍。

而建築高度是規定性指標之一，直接影響小區住宅的層數。比如建築高度的限值是100米，住宅樓的層數一般不能超過33層，如果建築高度的限值是80米，住宅樓的層數一般不能超過26層。

所以，小區的住宅樓並不是想建多高就能建多高的。並且住宅的層數不僅與建築高度限值有關，還與容積率、建築密度、與周邊建築的遮擋有關。比如建築高度限值是100米，理論上可以做到33層，但做到33層會對北側的原有住宅樓造成日照遮陰影響，這時就無法僅按照建築限高這一個指標來考慮；又比如按照容積率的要求，只能做到28層，如果做到33層就超越了容積率的限值，這更是絕對不允許的。所以，小區住宅樓層數的確定要綜合考慮多種因素，最終確定下來的層數是可以滿足所有指標要求的。

對於為什麼很少見到30+、40+以上的住宅樓，是因為中國的國家標準規定，建築高度在100米以上的，都屬於超高層建築。

對於超高層建築來說，其抗震要求、防火要求、施工措施、報批流程等各方面都比100米以下的建築複雜的多，開發成本也大幅提升。所以對於追求利潤最大化的開發商來講，肯定不會幹這個不合算的買賣，所以在一般情況下住宅樓的高度不會超過100米，也就是說住宅樓的層數不超過33層。

當然，在香港、上海這樣土地資源極為緊缺的特大城市，地價已經高到要用天文數字來形容，開發商就不會再侷限於100米這個數字了。只要在規劃條件允許的範圍內，能做多高就做多高。所以我們通常會在一線城市的核心區看到一些四五十層甚至更高的住宅樓。

另外，我們還需要注意的是，作為城市中數量最多的建築，成片的高層住宅已經帶來了很多問題。過高、過多的高層住宅對城市風貌影響極大，破壞了城市原本的特色，同時過多、過高的高層住宅給城市消防、城市交通、市政設施、應急疏散、配套設施等都帶來了巨大的壓力和挑戰。

所以在新的國家標準《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）中對居住區的開發強度提出了限制要求，不鼓勵高強度開發居住用地及大面積建設高層住宅建築，並對住宅建築控制高度最大值進行了控制。該標準中表4.0.2 居住街坊用地與建築控制指標非常明確地體現了這方面的要求：

從上表可以看出，新的標準中很明顯地降低了住宅建築高度控制最大值，即規劃條件中的建築高度限值，規定建築高度限值最高為80米，即建築層數最高為26層（一般情況下）。

因此，隨著新標準的推廣，住宅建築的層數會進一步降低，30+、40+以上層數的住宅樓會越來越不常見。80米、26層的限制讓開發商都不用為“100米”這個數字而苦惱了。