個人覺得：僅供參考

1、新專案開盤/操盤前要在當地同類產品做大量走訪，踩盤，瞭解自己專案與人家專案各自優勢劣勢、價格、面積、配套、交通、市政設施、容積率、裝修、品牌、用料、物業管理、等方方面面儘可能越詳細越好，特別是同類競品。

2、如果同一板塊或者周邊板塊沒有競品而本新專案有不急於回籠資金情況下大可先開板房供客戶參觀、意向客戶收籌、達到一定量後，選定節假日拿一部份單位出來開盤，價格走勢看起當時市場效益及出貨速度和量而覺得！

3、如果同一板塊或地區後幾個或多個同一競品，則最好也已先收籌形式開，最好低開慢慢高走價格。比如總共300套貨，可以收夠接近900個籌在開盤，開盤當日給予之前下籌客戶大禮優惠或折扣。這樣在短時間既能快速出貨，清貨，發展商也能速度回籠資金。

第一，找到適合自己樓盤的亮點，打出吸引力的廣告語。比如：遠離城市喧囂，給心靈安個家。（其實就是房子在遠郊區）

第二，找到目標客戶，目標客戶分為兩種：一種是剛需（沒錢），另一種是投資者（怕貶值）。那麼具體客戶具體突破。當然了有許多“不要臉”的招，比如：找房託，等等。

第三，在確定了自身樓盤的銷售亮點和目標客戶後，就是瘋狂的鋪天蓋地的廣告了，拉流量，等等。

這就是銷售三板斧了。

1、新專案開盤/操盤前要在當地同類產品做大量走訪，踩盤，瞭解自己專案與人家專案各自優勢劣勢、價格、面積、配套、交通、市政設施、容積率、裝修、品牌、用料、物業管理、等方方面面儘可能越詳細越好，特別是同類競品。

2、如果同一板塊或者周邊板塊沒有競品而本新專案有不急於回籠資金情況下大可先開板房供客戶參觀、意向客戶收籌、達到一定量後，選定節假日拿一部份單位出來開盤，價格走勢看起當時市場效益及出貨速度和量而覺得！

3、如果同一板塊或地區後幾個或多個同一競品，則最好也已先收籌形式開，最好低開慢慢高走價格。比如總共300套貨，可以收夠接近900個籌在開盤，開盤當日給予之前下籌客戶大禮優惠或折扣。這樣在短時間既能快速出貨，清貨，發展商也能速度回籠資金。

這是一個很大的題目，我試圖縮小回答的範圍。

新專案樓盤營銷的根本問題，是如何快速精準地找到目標客戶，並讓他們樂意購買。營銷者的“精準”和購買者的“樂意”，我認為是新樓盤營銷根本問題中的兩個核心問題。

先講“精準”問題。就以一個剛需盤為例。樓盤剛需的最大目標客群當屬適婚人群，其主力人群年齡介於22至35歲之間。為方便計，再取一家大型企業的適婚青年為例，對他們進行精準溝通。正如我在另一個回答中所言，房地產營銷者可以直接聯絡這類企業的Quattroporte辦/人資部/工青婦等部門，以“團購”優惠條件換取在企業內部郵箱系統群發郵件，甚至可以爭取在公司辦公平臺釋出樓盤營銷資訊，達成營銷者、目標企業、潛在客戶和社會“四贏”局面。

再講“樂意”問題。沒有“過程”的“樂意”就沒有“結果”的“樂意”，因此針對目標客戶的營銷溝通必須特別注意方式和時段。一般人特別反感簡單粗暴的售樓電話，更加反感在中午和傍晚這兩個一天中最繁忙的時段接到售樓電話。如果精心策劃，營銷溝通就可以春風化雨，事半功倍。

閒言少敘，案例說話。一位男性友人鑑於即將上小學的女兒需要單獨房間和自己需要獨立的書房，正考慮將原來的兩房換成三房。一位新樓盤的優秀美女營銷顧問做足功課之後致電給他：“我們這個新樓盤配套有完善的體育設施，包括提供擊劍和網球培訓。擊劍是搏擊運動中的芭蕾，網球是球類運動的芭蕾。如果您換購我們的樓盤，您的小公主就可以方便地參與這兩項貴族運動：一個在擊劍場上和網球場上快樂運動的女神宛如在運動場上優雅地跳著芭蕾舞，完美人生由此開啟。”友人聽完，無比受用，當即做出了換房決定。這又是一個“四贏”：新樓盤營銷者、換房者、換房者女兒、整個社會(未來社會上多出了一位好學生、好運動員、好母親兼好公民)。