我自己沒買，但我在賣哈簡單說下吧公寓跟住宅相比最大的區別是產權年限了，一個40/50，一個70，差距接近兩倍不過到期申請下繳納土地出讓金就行花點小錢照樣持有，現在還出了新政，就算拆遷公寓賠付比例可達1：3而住宅才1：1.13，政府都在鼓勵買公寓，現在有的公寓也可以申請學位的就算你孩子的教育問題也不用擔心了，那些稍微上點檔次的公寓一般都是民水民電通燃氣物業費也跟住宅差不多，物業維持成本也沒高到哪去，關鍵公寓價格普遍都比住宅便宜。

咱不說那些什麼Quattroporte公寓人家能買幾千萬的公寓住宅都不知道有幾套了！我就說像我們在一線城市的年輕人沒什麼條件靠自己努力掙錢的話買住宅首付都是個鉅額數字，買個小公寓未免也不錯直接帶裝修買，裝修當然不是白送到花的錢跟你自己去找人裝差不多還省事也不會被別人坑！買了家就有了雖然說出去不怎麼長面子，但你不用再把自己辛苦掙的錢拿去給別人養房子啊。如果以後發達了換個住宅哪怕別墅你把它租出去就行了，如果你擔心租不出去的話我可以告訴你你現在公寓有多麼搶手

俗話說，蘿蔔白菜各有所愛，住宅與公寓在當今社會對我們的住房需求是相輔相成的。

現在市面上的住宅和公寓基本上都是有紅本的，但是在性質，年限，貸款，以及居住成本等方面還好有很大不同的。

住宅：70年產權，有紅本，首付最低三成，貸款可做七成，分期年限最高做30年，水電管理費相對便宜，趨於民水民電，附帶學區/學位的附加值，子女可以憑藉房子的積分就讀相應學校。（住宅一般都有限購限貸要求，需要名額。）

公寓：（面積普遍較小）50年產權，有紅本，首付最低五成，貸款最高五成，分期年限最高10年，水電管理費相對較高，無學區/學位附加值。（不限購，不限貸，只要有錢就行。）

每個城市對買房，買公寓的政策不一，這裡就不做過多說明，無論是買公寓還是住宅，還是得從自己的需求定位出發，有名額，考慮子女上學，自己住家，且資金充足的，住宅無疑是大家首選的，如果前期想先過渡一下，或是做點小投資，或是沒有名額了，買公寓也是不錯的。

現在公寓的價值和前景，吸引了越來越多城市人們的關注與熱捧！

公寓產品面積一般比較小，總價低、首付低

，還款時間短，月供低，可以極大減輕還款的壓力。

2；公寓具有多種使用功能，居住/辦公/經營/投資，公寓可自住，可註冊公司，這一點是住宅和寫字樓產品比不了的，公寓就相當於寫字樓和住宅的性質結合！

3；公寓的地段好，公寓的位置都是非常好的，不是地鐵口的，就是大型商業體上！

4；比住宅租金高，投資公寓，可將公寓出租

收取租金，做一個包租婆，而且同樣面積公寓租金比住宅高上許多，不止租金高，而且公寓還可以給別人掛公司，另外可收取掛牌費！

5；公寓它不限購，不限貸，不受限購政策影響

，而且公寓拆遷賠償金比住宅高！

6；公寓投資回報率高，公寓附近商鋪結構配比

，比住宅商業配比更加合理，形成以小區為中心的商業氛圍，吸引更多人氣，人氣高了，公寓的投資回報率必然會高！

在生意人的圈子裡有一句公認的話

那就是“不能把雞蛋放在一個籃子裡”

所以有長遠眼光且具備資金能力的生意大亨們

便會將一部分可移動資金用於投資一套公寓

無論是坐等收租增加新的一筆收入，還是坐等升值，都是一個很好的專案！！

作為房產從事人員來說：有條件買住宅就不要買公寓，公寓屬於長期投資產品，短期如果想變現會有一定的虧損，後期交易稅費要比住宅高很多

當然也是有好處的，對於剛步入社會的小年輕手裡資金不多的，可以考慮一個小公寓，比租房強，畢竟是給自己還月供。對於限購的城市公寓屬於不限購不佔用名額，後期再購買住宅還是首套首付30%

買公寓我可以給你幾個建議

1、首先要看城市潛力，比如一線或者新一線城市，有發展潛力的，日後升值就會攀升

2、李嘉誠曾經說過，決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！公寓屬於長期投資產品，回報主要就是租金，一個好的地段決定這個公寓的價值

3、買公寓我始終給我的客戶說過一句話，公寓買小不買大，首先它的定位就是一個投資過渡型產品，入手就是為了總價低小戶型好出租，最好選擇40平左右的，不超過60平米。

4、看品牌，大開發商的實力能為你的財富保駕護航！

5、看配套，周邊的配套決定了你租金的高低，例如：交通，商業，學校，醫療這些因素都會影響到租金的高低

公寓產品型別多樣，

五花八門，

公寓這種產品最早為舶來品，

由於靈活使用的特點和較低的投入門檻，

已經成為商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。

公寓優點

1 價格便宜

比同地段同品質的住宅相比，面積小，總價低。

2 不限購

在住宅限購的城市，可以成功吸引一大批的目標群體。住宅的價格飆漲與限購，使一部分剛需與投資客不得不轉向公寓市場，進而再催生出這一市場的非理性繁榮。

3位置好

公寓專案，地段非常好，尤其是位於商務中心等城市中心區域。多數處於繁華地段，生活和出行都很方便。

4精裝修，配套完備

公寓交房多為精裝修，講究居住環境的舒適性、配套設施的完備性及服務的周到性。不用自己裝修，省時省力。

公寓缺點

1 不能落戶

住宅：符合條件可落戶，可就近入學；公寓：部分可落戶，不可就近入學。住宅因為基本都是在住宅用地上建起，所以只要符合當地的條件，入戶不是問題。同時，還能享受就近入學的政策。不過，公寓則有所不同。公寓如果是在商業用地上建起的，那它屬於商業性質，不能落戶。這對第一次置業的人群有影響，對二次置業或投資客其實影響並不大，換句話說，現在能買公寓式辦公產品的人群，往往已經不需要考慮落戶問題。

2 水電煤、物業費較貴。

住宅的水、電、氣費是按普通居民民用標準收取。公寓是商業性質，屬於商業用水、電，是住宅的2.5-3倍，昂貴是正常的。 物業費要比普通住宅高不少。很多人在投資公寓時會忽略其包含的一些隱形成本。就以物業費、水電費等為例，由於公寓的這些費用很多都是商業性質的，所以比普通住宅的高出不少。而住宅的這些費用則是按民用計算的，所以較低。

3 交易稅費高。

主要是轉手時增值部分的稅率，對於一手購買者而言與住宅差別不大；而轉手時的稅費由誰承擔你懂的，當然，這也在一定程度上抑制了房子價格。

4 居住舒適性差

主要涉及三個方面：戶型設計、小區環境、是否商住混雜。過去的公寓產品，多采用中央核心筒的小戶型設計，戶型談不上舒適；公寓極有可能只是下面帶商場的一棟或者幾棟樓，所以也談不上良好的小區環境；商住混雜是常見現象，當你拎著菜乘電梯的時候，對面站著的很可能是一個西裝革履的上班族，因而帶來了很多居住上的困擾。

5 日照條件

現在住宅的日照標準執行得越來越嚴，基本沒有空子可鑽，但公寓類專案不需要日照審批不嚴格，所以，不論看起來多美好的公寓類專案，開發商是不會給你考慮日照問題的，銷售也不會跟你提，能否滿足需求，全靠你自己現場判斷。

6使用年限

住宅的使用年限為70年，公寓的使用年限為40年或50年。是因為商用公寓的土地使用年限為40-50年，而住宅的土地使用年限則為70年。另外，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少專案的實際使用年限可能會更少一些。商業用地使用年限只有40-50年，而且物權法沒有規定到期自動續期。關於這一點， 我們作為老百姓心裡也沒個譜，相比於住宅用地，有幾點是清楚的：住宅用地到期自動續期，僅說明期滿了以後，不能夠收回而商業用地目前不明朗。

7 價格漲得慢

住宅早已不僅是居住含義，能否增值成了大家最為直接而迫切的購買需求。但是縱觀過往的價格趨勢，很容易就可以得出一個結論：住宅比公寓漲得快，這才是對於公寓的致命一擊。

8貸款情況

住宅一般能使用公積金貸款，但是公寓類產品不能使用公積金貸款。一般情況下，購買第一套住宅首付是3成，但如果使用公積金貸款併購買90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低還只有兩成。不過假如是二套房，則要求首付6成，利率為基準利率的1.1倍，三套房則停貸。而公寓方面，無論買了幾套，貸款了幾次，只要正常還款，就不影響以後繼續貸款買公寓。不過，公寓貸款是不能使用公積金的，且首付是50%，利率為基準利率的1.1倍。

房子的產權分為兩種，住宅和非住宅，那麼非住宅的話，又分為公寓和商鋪。

因為很多二三線城市特別是一線城市啊，這種限購的特別多，然後買房的門檻會比較高，那麼會有這樣的的人，他會考慮到他沒有買房的資格，但是需要自己買一套房子，用來住啊或者幹什麼的?

那麼他們只能去買公寓，所以這也是為什麼公寓產權只有 40 年，而且生活費用這麼高，還有人去買的一個重要原因之一，他解決了沒有購房資格人的一個最基礎的一個需求，我覺得其實是蠻好的。

在大中小城市啊，基本上購房的話，現代有限購，這樣子對於投資人來說會有一定的侷限性，那麼他們投資的話，就會選擇不限購的公寓買這種公寓來投資。

因為公寓的話，它總體來說總價低，然後首付相對來說也低，還有啊，因為對於電視劇的影響有很多女生都買了那種loft公寓，就是看著其實比較有感覺的啦，做起來感覺是在享受生活一樣。

最後總結一下，我自己是沒有買公寓的，因為在我們這邊的這樣一個城市是沒有必要買公寓的，而且也沒有那麼多錢去買很多套房子，對於買公寓的人我覺得多半可能就是投資，還有一個就是因為限購的問題，然後才去買公寓;

在這裡也是建議大家能買住宅就買住宅，如果說沒有購房名額的話，買公寓也要買那種城市中心或者是地鐵口的公寓，這樣的話後期脫手的話也沒有多大問題。

我先說優點：從18年底公寓放開政策可以以個人名義購買了，市場開始有了氣色，但是隻針對一二線城市，三線城市的不建議買公寓，建議可以選擇住宅，因為價格相差不大的情況下，首選住宅。公寓是屬於商業，為什麼把他當成過渡型的，1：戶型比較小，2：總價低，3：租金高，4：拆一賠三，比如，很對一線城市他都是需要很高的條件才可以買住宅，第一社保，第二戶口，在沒有滿足這兩個的情況下，這時候有多餘的資金，1：小戶型和總價低，可以選擇小戶型的公寓，因為總價不會太高，（如果不是家裡人需要不建議買太大）還可以解決的住房的問題，同時還可以等你社保滿了，在買住宅都可以，到時候可以把這套拿來出租，去還你住宅的貸款，還有一點，公寓是不佔貸款的名額，它是商業貸款，最高10年，銀行貸款可以做30年，不衝突，後面也不會影響你的首付比例，2：租金高和拆一賠三，因為公寓本來就是商業性質的，商業就是寫字樓，和商鋪，商場，公寓，為主，這些都輻射一些高階的生活人群了，所以開發商選擇做公寓的話，一定是對位置進行的考察了的，不然他賣不出去，就會虧損買，除非是特別便宜。

不好的點：1：不能落戶和附帶學位，學位的話是要根據你的家庭情況去判斷，但是如果是首套有名額的情況下，先買住宅2：就是稅高，不好交易，所以為什麼不是家庭需要不建議買大戶型的公寓。好了也不長篇大論了，這是賣了這麼多年房子的經驗，希能幫到你。

首先分兩個點講:

1.小面積

小面積的公寓適合投資型的，或者小複試的居住型，如果說是在一線城市暫時沒有購買商品房的資格，那麼可以考慮買小面積的先暫時過渡，後期等有了購房名額在置換商品房，那麼之前買的公寓可以放來出租，以公寓的租金抵住宅的月供，可以減少很大的壓力，也不用考慮後期需要二次交易這個問題，或者說是投資的，小面積也可以買的，因為本來公寓的回報率就高，而且小面積總價低，有酒店返租完全是可以考慮，基本5-6年的時間就可以回本，這是說地段好的，人流大的，那當然我們買公寓也要考慮到這些，交通便利，配套成熟，拿來出租租金是非常理想的，這就是一個小面積公寓的優勢所在。

2.大面積

其實說到大面積大家都知道，公寓轉手時稅費相當的高，15個點的稅，就比如100總價，你轉手時就要按總房價的15個點就是15萬的稅費了，這就是公寓當中大面積的弊端，但是話說回來，也有一些人就比較喜歡公寓的價格，因為在同等位置，同樣的配套，一套可以明火、有陽臺的公寓的總價是100萬，但住宅的總價要200萬甚至更高，這也是公寓一個的優勢，那麼大家也會關心到一個問題，公寓才40年，但住宅70年，不過現在也不用太關注這個問題，因為有政策下來，公寓40年後按房子的平方數乘以15.6的地稅就可以繼續住的了。

還有最後一個最重要的，就是如果買公寓要清楚的知道這個公寓有沒有產權，是使用權還是個人產權，這是一個很關鍵的，也希望大家不要受騙。

公寓有兩種：一種是住宅公寓，這種公寓是可以落戶上學的；一種是酒店式公寓，這種公寓是純商用的，不能落戶，小孩上學也不能用。

住宅公寓因各個城市不同，會有不同的購房政策。比如在上海，住宅公寓和普通住宅一樣，是受當地限購政策限制的，不是有錢就能買，同時也是限貸的。那麼，純商用公寓就不受戶口、是否有房限制，貸款也不受限制，只要有錢，想買多少就買多少。

產權也不一樣，住宅公寓70年產權，而酒店式公寓產權只有40年。這裡的區別是住宅公寓要70年你才需要繳納土地使用費，而酒店式公寓40年到期你就要繳納土地使用費，因為房產是你的，可土地是國家的，土地使用期到了就要得交土地使用費是再正常不過的了。

再看後期再交易，住宅公寓後期再交易，稅費種類少，稅費低。而酒店式公寓再交易稅費種類多，稅費高，很難脫手，溢價空間不大，平時維護費用也高（比如水電物業費用基本上達到住宅的兩倍）。

所以，公寓能不能買，購買什麼樣的，因人而異。

應該叢兩個方面分析有利有弊

有利:

1、面積小，總價低，不限購，規避了大城市房屋總價高、戶口多限制的難題。

2.流動人口眾多，公寓出租便利。

大城市流動人口多，房屋租住需求也不是一般中小城市所能比擬。公寓因其產品形態和使用成本的優勢，格外受年輕人歡迎。購買公寓，首先可以滿足自住的基本需求，隨著收入水平提升，將來一旦換房離開，空出來的公寓出租便利，且單方租金往往高於普通住宅，以公寓租金養住宅貸款實為不錯的選擇。

弊端:

、產權年限多為40年

1.一般來說，建造公寓的土地，其性質多為商業用地。所以，從土地使用權年限上來看，很多公寓的土地年限直接比住宅少了30年，雖說目前看這一點影響不大，但未來政策是否會變還是未知數。

2.過戶費用高

通住宅過戶相比，公寓過戶時稅費會高一些。按照90㎡的面積看，一般情況下，明顯的兩點區別：住宅契稅是1%，公寓契稅是3%；住宅個人所得稅是1%，公寓個人所得稅是評估增值的20%。