為了規避利率風險，五年以上貸款一般採用浮動利率。如果房貸還款在五年以上，那麼一般為浮動利率，會隨基準利率的變化而變化，而五年以來調了六次基準利率，如下圖。

　　很多人會被房貸計算器，或被房產銷售員所誤導，認為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計算器的計算結果（等額本金）。其實不是的，房貸計算器計算結果僅供參考，是以目前利率下計算的預估結果，並不預示未來歸還本息。

　　比如當下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準利率），如今年央行進行加息，將五年以上貸款利率調整為5%，那麼明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計算月供金額。

　　所以，購房者需要特別注意上浮利率，因為這個上浮的比例不會隨基準利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什麼。但是如果央行進行加息，基準利率調到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那麼貸款利率將是6%*130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。

　　如果已還5年，那麼購房貸款應當在2013年，當時五年以上實行的基準利率為6.55%。而在2014年進行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計算，得以6.15%計算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。

　　2015年一整年都得以6.15%的計算，不管2015年降了五次息，因為降息要到第二年才實行。因此，2015年的五次降息以後五年期以上期限利率調整為4.9%，那麼在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計算房貸月供了。

　　因此，所還本金和利息並不等於購房時房貸計算器的計算結果，但是在某一年，或基準利率不變的情況下，月供至少會保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實行）。而如果閣下每個月還的房貸與房貸計算器不一樣，那麼選擇的應當是等額本金還款，其本身每個月還款金額都不一樣。基準利率只要一次調整，卻未用新的基準利率計算，相較於原先的計算結果每個月就不一樣了。

　　基準利率調整後怎麼還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計算月供。那麼在2013年和2014年，每個月應還還6353.6元，如上圖。

　　在還了24期以後，2015年1月1日以實行6.15%計算，而其剩餘本金為977109.35元，那麼則以新的基準利率計算，則以剩餘本金作為總金額，貸款期限為28年進行計算月供。

　　同理，在2016年得以實行的4.9%來計算剩餘本金和剩餘期限。總而言之，每個月的利息等於逐月剩餘本金*房貸利率/12。

房貸的還貸金額與房貸計算器提現的金額不一致，最重要的因素在於房貸利率的變化。

無論是等額本金還是等額本息，我們的房貸利率並非一層不變的，按照我們與銀行簽訂的住房按揭合同，一般都會對房貸的利率進行約定，如下圖所示，目前大部分銀行選擇的利率調整方式為第（3）小點：自人民銀行確定的調整日次年1月1日起，按照按時的基準利率進行浮動。

舉個簡單的例子：比如你今年在銀行的辦理房貸，利率約定基準利率上浮10%，即5.39%(目前的基準利率為4.9%），貸款100萬元，按照等額本息還款方式，期限20年計算，你每個月的還款金額為：6817元/月。

假設今年10月1日，央行把基準利率調整為4.5%，那麼從2020年起你的貸款利率就變為了4.95%（4.5%*1.1），這種情況下你每個月的還款金額就變為了6572元。如果此時你仍然按照按揭合同的利率去計算，就會有出入了。

也就是說由於我們的貸款利率並不是一層不變的，只要央行有調整基準利率，那麼我們每個月的還款金額就會發生變化，無論是等額本息還是等額本金。

央行的基準利率並非是一層不變的，而是會隨著市場經濟的變化情況而一直不斷變化的，如下圖所示，系中國最近20年曆史裡央行基準利率的變化情況，從圖中我們可以看出，我們的基準利率是一直在變化的，所以每個月的還款金額有出入也就屬於正常的情況了。