確少頂層設計，中層執行引流，底層差異化小鎮，不要搞成惡性競爭或者面子工程，目前最大的問題就是缺乏市場調研，以及面子工程，還有政府公信力！應該形成合力！

養老小鎮落地難

一、從運營模式來看，首先是下游客戶人群，中國老年群體越來越大，發展老年產業具有廣闊的市場空間，但是老年群體整體收入都不高，養老小鎮的盈利模式如何適應客戶群是關鍵。

建議在運營模式上從公益的角度出發，採用政府和名企聯營，既能解決社會普遍的養老問題，也能透過私有資本支援來完成整體專案運作。

二、從具體專案實施來看，養老小鎮需要達到老人宜居的目標，首先是吸引力，生活環境方面要注重醫療環境和自然環境，尤其是自然環境，要需要做詳細的調研，分析可行性。另外就是從老人的精神需求，進行相關的配套建設。

三、從盈利角度來看，養老小鎮如何盈利是小鎮可持續經營的重點，針對不同的客戶群體需要有不同的盈利模式，比如針對經濟條件好的老人，可以採用售賣房產的模式，對於更多的經濟條件較差的老人，更適合公寓出租的商業模式。另外，物美價廉的服務也是關鍵。

養老小鎮，是老人特殊人群的產業集聚，是在一個地方範圍內集中與養老相關的產業。

講產業，一定要講供需兩條線。

中國養老情況不容樂觀，從村口紅字宣傳語便可窺見一二。以前是“國家來養老”，現在是“養老是全社會的責任，不能完全靠國家。”

在一個小家庭中，“421”模式已經是常態。“421”四個老人，一對青年夫妻，一個小孩。老人在數量上完勝，青年夫妻則面臨巨大扶養老人，撫育孩子的壓力。

據宏觀資料統計，2016 年末，中國60 歲以上人口達到了2.31億萬人，已經佔全國總人口的16.7%；2017 年年末，中國60 歲及以上老年人口有2.41 億人，佔總人口17.3%；2018年末，60週歲及以上人口24949萬人，佔總人口的17.9%。人口老齡化是中國社會發展的無可逆轉趨勢,老齡人口表現出逐年上升的趨勢。

（圖片內容：亞洲各地區人口老齡化佔比）

根據國際慣例，60 歲及以上人口占總人口的10%，即為進入老齡化社會。中國已經進入老齡化社會了！

由此可見，養老需求很大，政府壓力也大。

於是，在這種情況下，智囊們有了“急智”，養老小鎮提案放到了會議桌上。

什麼是養老小鎮？通俗來講，就是將分散在全國各處的養老院集中到一個房價低、物價低、生活成本低的地方，總之，就是讓大家花最少的錢住最好的養老院。

在經濟學中，這個叫規模經濟，但是並不是每個行業都是規模經濟的，有些就規模不經濟了。那養老小鎮是規模經濟還是規模不經濟呢？

財子君認為養老小鎮本來是規模經濟的，但是，最後變成了規模不經濟。

國家不是說“養老是全社會的責任，不能完全靠國家”嗎？不能只說不做，必須拿出誠意，結果就是，“願意承擔社會責任的”企業興高采烈地低價拿地。然後，幹啥？當然是幹最掙錢的生意啊！房地產開發！

“你看我這周邊還有養老產業”，買不了吃虧買不了上當。房價又向坐上飛機一樣，快快上漲！原本應該節約成本，產生規模經濟效應的產業，好吧，房價一漲，哪裡還有優勢可言。

還有另一個不得不說阻礙養老小鎮發展的原因：華人的孝道！

割肉入藥、大杖則走、冬溫夏清哪一個不強調“孝”字大過天？傳統養老機構傳遞出來的印象就是老父親老母親在養老院手捧窩窩頭，小白菜配兩行淚，過得要有多淒涼就有多淒涼，於是，就得出了不在家養父母就是嫌棄父母，就是娶了媳婦忘了娘，就是不孝。所以在這種情況下，眾人的唾沫就淹死你，子女哪裡來膽不親自侍奉老人。而且，大多數老人也不願意選擇入住養老機構，畢竟，中國有句古話：金窩銀窩不如自己的狗窩。

總的來說，中國養老需求很大，在數量上有基礎。而養老小鎮原本目的也沒有問題，出問題就出在：在中國，房地產投資回報率實在太吸引人了！

所以，要想真正解決養老小鎮產業落地，必須要堅決杜絕炒房行為，也要監督低價拿地的企業，讓他們將地用在養老產業建設上。