商住樓就是市面上所為的公寓的，通常土地使用年限是40 年，不能落戶的（不要被銷售忽悠了）！商業性質土地使用年限是40年（住宅土地70產權）！所以要看清楚商住樓的本質！

首先，用於商業用地的土地使用年限為40年主要是用於營業經營的場所（比如商場步行街公寓酒店寫字樓都是商業用地）！這種土地建起來的房子都是公寓無論是帶小區環境的“類住宅”還是位置很好SOHO（平層）Loft（躍層）只要是商業用地都是公寓！都沒法“落戶”而且90％以上不通氣！而且水電商用，如果用於居家生活成本太高，不建議買！如果用於投資或者註冊開公司開工作室是不錯的選擇！

住宅用地是所有性質用地年限最長的為70年（工業科學教育文化衛生事業單位用地才50年）用！這種土地上建起來的房子無論大小和戶型都是普通住宅！可以落戶要劃分學區入學，享受普通基礎設施和教育配套！當然很多朋友也會注意到自己籤合同的時候性質用途上寫著公寓，此公寓非上訴商業公寓而是住宅！70年產權普通住宅式公寓就是冬至日光照少於兩個小時的為公寓，大於兩個小時的為普通住宅，都是本質上都一樣都是住宅享受的權力也是相同的（同樣的一份購房合同可能你用途寫的“公寓”隔壁就是“住宅”）！

所以，判斷是住宅還是公寓的是看土地性質，商業性質40年為商業，住宅性質用地70年的住宅！凡商業性質40 年使用年限的都是商業，即使住宅修建的一模一樣的梯戶比戶型都一樣都是公寓大城市通常不限購，但是不能落戶，一般很少享受到教育資源！住宅無論是怎麼建只要建在70年產權土地上都是住宅！

感謝邀請。商住樓各地稱呼不太一樣，商住樓、商住兩用、商用公寓等等稱呼，但本質是相同的。首先這種房子的使用性質是商業，其水、電、供暖等大多采用商業標準收取，土地使用權期限是40年。至於能不能落戶這要看各地政策要求，大部分地區是不接受商住樓業主落戶的，少部分地區可以。可以落戶的大多數是二三線城市。即使可以落戶的，在學區劃分、學位分配上也要落後於普通住宅，即普通住宅都滿足後還有空位才會劃給商住的。

這個簡單，別的回答看來沒我對房產市場發展瞭解多啊。

我在上海就買過一套位於外灘附近的商住樓。該房子所處建築下面是三層的裙房，上面二幢點式塔樓，一幢為商住性質，一幢為商辦性質。雖然兩幢樓看上去差不多，但商住的享受民用水電，也能落戶口，契稅也低，而商辦那幢樓的待遇就不一樣了，所以同樣戶型價差卻很大。

我買的這房子是1993年竣工，產證上也沒寫使用年限。事實上，我印象中中國土地出讓和轉讓條例應該是1990年實施的吧，而房地產管理法是1995年實施的，所以在這之前的某些房產登記及土地使用年限存在著混亂模糊的現象。

事實上，在土地使用年限上只規定了住宅最高年限是70年，而不是必須70年。在我考察過的如重慶、長春等城市均有40-50年期限的住宅。

所以，你只需要關心房產證上的性質及使用期限即可。

1土地使用性質有問題

根據國家土地法規定，商住樓的土地性質是綜合用地。因此，你所說的土地使用性質是住宅，這個不符合土地法規定。

2年限有可能

正常而言，綜合土地的使用權年限為50年。但實際上這只是一個最長規定，只要不超過50年就算正常。現在你的是40年，也處於50年範圍內。

3落戶問題

一般而言，商住樓是不允許落戶的。

為什麼你的可以落戶呢？

據我推測，因為很多二三線小城市的監管存在灰色地帶。最大的可能是開發商想趕緊去庫存，所以透過自己的各種關係，偷偷幫助業主落戶。

但這存在一定的風險，如果落戶人多了，或者被舉報了，落戶這事肯定就泡湯了。

基於此，你需要：1確認清楚土地性質 2問清楚落戶到底是怎麼回事。

4提醒

商住之所以出現，源於一線城市住宅不足，而剛需過多。商住是對住宅的一種補充。二三四線城市出現商住簡直是無稽之談。

這在我之前的問答裡反覆闡述過。加之商業水電無天然氣，供暖物業費高昂，生活成本非常高。

而且未來轉手價格比住宅低很多。

綜上，建議你謹慎謹慎再謹慎。