剛需房，就是你買這個房子有剛性需求，既然你不考慮孩子以後的教育問題，那麼這個房子當下最緊迫的需求就是解決當下的居住問題。但剛需房同時一般用作週轉，也就是不能常住，以後肯定得換。你需要考慮你本身的經濟能力和當地的房價，週轉過後多久能夠買一套屬於自己的住宅，而且換房子本身也是一件極其麻煩的事情。

再說公寓，你這裡所說的公寓應該是指用於居住的非住宅類公寓。

1，這種公寓一般土地使用年限達不到70年（住宅用地一般都為70年），要看用地性質，40年的居多。

2，再就是一般用地性質屬於商業用地，沒法落戶。

3，這種公寓一般在貸款政策上和住宅也是有所區別，一般首付比例較高，一定要認真諮詢專業的置業顧問。

4，這種公寓一般面積較小，有了孩子以後一般就不太舒服了，就必須換房。換房還要考慮過戶的問題，一般二手交易稅費的比例也比較多。

5，直觀問題，商業用地，水電費的成本更高。住宅電費5毛多，公寓一般貴一半。

綜上考慮，如果不是特別剛需，建議不要入手公寓。如果，沒辦法，必須買房，住宅又真心貴（其實公寓也不是真便宜，面積小啊，單價和住宅出入不是很大），可以考慮，但要做好面對後面一系列問題的準備！

題外話，你們房子好貴啊！

如果說不考慮上學和落戶問題，公寓絕對是一個非常不錯的選擇，首先，公寓產品是不限購不限貸的，不佔用住房貸款的名額，並且價格相對於住宅來說會低很多

公寓屬於商住兩用房，可以辦公，也可以住，手裡錢不充足的絕對可以買入，但是要考慮好，因為公寓是商水商電並且沒有燃氣，物業費相對住宅也高一些，這點你要考慮好了在決定

在現在限購的大趨勢下，公寓產品不限購也不限貸，所以是想買房而預算不充足的情況下可以考慮作為一個過渡產品，後期再換大的，也是可以考慮的。

如果實在買不了住宅，公寓也未嘗不可，以後租售同權，小孩讀書也會放開，況且以後小公寓在新建築標準出臺後，就顯得非常稀缺，往後想買公寓也只能是大面積200平米的，4.5米層高以內的，建議預算不寬裕能買市內好地段公寓的，就考慮一個5.4米層高，面積在50左右的，是最具價效比的！

關於這個問題，其實跟很多人聊過，因為是做這一行的，所以接觸比較多，僅僅說一下個人觀點。說實話，那些所謂的落戶什麼的，都只是表面，我們要先看內在的核心：利益。

最主要的原因就是買公寓壓根不賺錢了，為什麼？因為供應量太大，利好的政策又都沒有出臺落實，房價普漲的時候，都沒經驗還好，一旦發現買公寓回報率低，成本又高，最主要的是還難出手，加上天量的公寓入市，所以剛需們壓根沒法買，反而有些沒有購房資格的投資可能碰到好專案出手不少。

那我們說一說，為什麼不推薦剛需們買公寓吧：

首先，產權問題，住宅70年，公寓一般50年，以前大傢伙都覺得這個無所謂，但是房產稅這個東西一出來，大家突然發現，這個東西后續很有可能也是要出錢的，擔心，這個其實就是成本。

其次，沒辦法落戶。我們跑到大城市買房子，買的就是資源的佔有，學校，地鐵什麼的，結果落不了戶想受不了市民待遇，還有什麼意思？鋼筋水泥本身又不值錢。

還有就是居住成本。公寓都是商業水電，絕大多數沒有天然氣，這就意味著做飯只能用電，而且水電費比正常的民用要貴很多，並不划算。

還有所謂的精裝修，成本算進去，500的裝修成本，能給計算成2000，也是要計算進去的啊。

還有大小。大多數公寓都很小，梯戶比奇高，這也就意味著居住的舒適度大打折扣，而且大多南北不通透，居住人群比較雜亂，沒辦法常住。

最好是即使剛需們過渡完畢想要換房子了，不好意思，公寓的交易稅費有時候甚至會高達成交價的25%，怎麼賣都不划算。

所以剛需們買房子，公寓的話如果不是價格或者說位置極度優越還是儘量避開，可住，可租，可售這三點，儘可能的堅守住！

普通公寓解決不了落戶上學問題，還有就是商水商電，住的成本高，魚龍混雜，在以後想出售也難，因為買的人少，還有就是國家公寓二手交易稅率高，反正我買了很後悔，租又租不出去，賣又賣不出，捂在手裡很藍瘦