成功的很多！自治小區只要業委會、居委會前期認真調研、業主積極支援、收支測算得當的話，成功的概率還是非常高的。這裡我來介紹上海市浦東申江名邸別墅區成功開展業主自治的案例，這個小區實施自治管理已經６年多，至今執行良好。

　　 “水電費大福下降，盜竊發案率直降到0，積壓的垃圾一掃而空，門口亂停車現象徹底扭轉......”在業委會的主導下，申江名邸小區職業經理人從成本控制入手，通過調整用電、改造照明燈、修復管道滲漏等措施年度節約電費3萬多，水費從每月5千降至每月幾百元，大幅降低了業主公共開支。

　　費用公開透明，工作隨時報告。小區業委會除了在宣傳欄定期公佈費用開支、物業自治工作情況之外，還通過創立微信公眾平臺，建立業主微信群、電子廣告等新媒體方式，滾動公告業主自治賬目、工作情況，建立起業主自治公開透明運作機制，贏得了業主的廣泛好評。

　　六年來，通過兩屆業委會成員前赴後繼的努力，在業主的支援下，小區物業費每年收支平衡，還累計盈餘了20多萬。

有成功更換物業公司或自治的，但是特別少

首先，根據《物業管理條例》的的規定，建設單位在銷售房屋時已與物業公司簽訂了前期物業服務合同，該合同期限一般不低於5年。

因此，要更換物業或者自治，得在物業合同解除或者到期終止之後。

其次，想更換物業公司或者自治必須先召開業主大會、成立業主委員會，這是最難的一步。

根據法律規定，（1）成立業主委員會應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。（2）召開業主大會應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。（3）更換物業應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。

因此，無論是召開業主大會，還是成立委員會、更換物業公司，每一步都是特別難。首先，政府部門可能不批；其次，現代生活節奏快，要一半業主參加業主大會也特別難；最後，眾口難調，各自為戰，甚至有物業公司的臥底，想2/3人同意更難。

最後，更換了物業或者自治的小區也未必就能達到業主的要求。因為，成立了業主委員會，業主委員會與業主之間慢慢也會產生隔閡或者利益衝突。

綜上所述，一般大型小區想更換物業或者自治基本上不太可能；部分戶數較少的小區還是有可能更換物業或自治的。

嚴格來說，應該叫自管而不是自治，因為所有的小區都是自治了，而沒有公權力指派或委任或安排人來擔任小區裡的任何職務。

按本人的劃分標準，微型小區和小型小區是有條件自管的，而且不一定成立有業委會。但是中型小區的自管就有難度了，大型小區和超大型小區，哪就想都不用想了。

說實在話，很多喊著取消物業公司要求自治的人，絕大部分都是些想賴費，自私而且又無知的人，這些人，當實行自治其實是自管的時候，如果要安排他們來做些事情，多數人都會找藉口不參加變成縮頭烏龜了。真正有自管條件和自管能力的小區，反而不會瞎嚷嚷的，人家自己靜靜地過自己的日子呢。

那有沒有自管成功的小區呢，那是肯定有的，本人就調研過一些，但絕大部分是微型小區，且居住人員結構相對單一，只有一道小區大門的，極少的小型小區也有自管成功的。居住人員構成複雜，有需要專業人員維護的重要設施裝置的，住商混合，出入口較多的小區，那就不要做這個夢了，不可能的。

成功自治的小區很多，失敗的也很多。

瀋陽市祥順科技花園；浙江杭州恩濟花苑；金華市濱江花園江花園、金州大院；洛陽20號街坊。這些小區都自治成功了，但也有很多小區自治失敗。

分析原因，發展了幾個特點：

一是自治成功的小區規模都不大，一般只有幾百戶業主。人少意味著容易統一意見，分歧少。

二是老舊小區多一些，很多就是單位小區，或者是改造的老小區。居民之間相互熟識，關係比較和諧。

三是有強有力的業委會主任，一般都是企業主，甚至是物業從業人員，瞭解怎麼管理。

四是業委會都義務工作，還有很多業主義務服務。

五是小區有可以收費的車位、房產，能夠補充物業費。

成功自治的小區，基本具備這幾點。如果小區有自治的想法，一定要正確衡量條件是否合適，不能盲目進行自治，如果自治失敗，會影響到小區的品質，二手房的價格，甚至導致沒有物業公司願意接受。

長遠看，高檔小區肯定會繼續由物業進行管理，保證小區的品質；普通小區會逐步進行業主自治，從而減少物業支出。

我們棟就是自治的……

我們小區有五棟樓：前兩棟100平不到，後兩棟200平，旁邊一棟240平。一個月物業費35塊錢，有門衛，有清潔工，個人是感覺還不錯…

後來好像是幾個買二手房的老太婆嫌一個月35塊太貴，然後開始在那裡鬧，各種找茬 。

物業公司的老總也是個無所謂的人，看到那群老太婆鬧，直接就撤了所有人員，把小區扔在那裡不管了。

這回那幾個老太婆倒是消停了幾天，然後又開始嫌棄沒人搞衛生，小區太臭。也不知道誰找了一個社會人員來當物業…可是，收費是平方算的，那幾個老太婆又不願意了，又開始作妖。（不得不吐槽，如果那幾個老太婆死了，我都想放煙花，她們好事不做，專門在兩家鄰居之間傳閒話，挑唆別人家的婆媳關係，反正沒見過她們幾個做好事…）

於是，小區又沒人管了。

這時候，我們棟的一個老闆跟我們同一棟的人說，我們自己管好我們這棟就好了，衛生費，安裝監控的費用，雜費，每家平攤。我們這棟每家人都同意了，開始了我們這棟樓的自治。

別的樓的人看到我們這棟自治，也想效仿，結果還是因為那幾個老太婆，自治沒有成功…再後來，那兩棟的業主把那幾個老太婆孤立起來，然後開始自治。現在好像也不錯的樣子。

我對物業行業的瞭解，還沒有見到業主自治成功的。聽說過，沒見過我也是個業主，也同物業鬥過，一堵氣想為業主爭口氣，在物業隊伍一干就是十年，瞭解了物業，知道了業主的心態，從物業的維修工，至專案經理，上至公司領導崗位，處理過多個小區老大難問題，多次與新聞記者交淡。為物業增輝添彩。現在我還是業主，我的經驗，我的善良告訴我，只有物業與業主合睦相處才是唯一岀路，業主的維權多數是缺泛物業專業知識，在法律上得不到法律支援，物業是想掙線，但沒那麼黑。業主對物業有意見，人數沒有那麼多，扇動業主搞簽字活動，大多數是湊熱鬧，小區鬧的最歡的，其實都有私心的，主張主業自治的，其實他想自己治，說物業收費高，待自治收費更高，說物業是黑社會的，在物業走後，業主真感到遇到了黑社會。物業在有處投訴，業委會自己選的上那投訴，所以只有業主物業相互理解、包容，這才是業主之福。在國際上中國能夠包容各種型別的國家建立命運共同體，業主與物業，沒有太大矛盾。為啥不能建命運共同體呢？。

我們小區1500多戶人，物業原來就是收錢不管事的典型，一個三級物業收著一級物業的錢，而且還是收了錢不幹事，小區環境髒亂差，樹木不修剪自生自滅，公用設施有問題了就是將就，你見過拿透明膠帶纏壞路燈的沒有，我們原來物業就能幹出來。盜竊案頻發，派出所都給掛上了區治安案件高發小區的牌子，曾經小區有人丟東西了要查視訊答曰監控沒有硬碟，真是個笑話，物業監控硬碟都被偷了。零幾年的房子水電沒有分戶，買水電在物業，他們平常也就靠這個卡物業費。幾年前有業主策劃成立業委會，但是業委會的成立挺艱難，物業不配合，拿不到各個業主聯絡方式，達不到規定比例的業主授權，其間物業又對籌備人員還進行了多次人身威脅，跑了多次房管局和街道辦，又去區上信訪，最後在重重壓力之下成立了業委會，業委會提出解聘物業，重新進行公開招標選擇物業，原物業賴著不走，僱社會閒雜人員干擾正常的招標程式，沒辦法只能多忍了大半年，等服務合同到期自動退出，退出的當時也是不走，街道辦主任來了也被我們小區的小夥子圍了，派出所來了也沒用，街道辦本來想和稀泥，但大家鬧的凶最後沒辦法就點頭了，至於物業同不同意就無關緊要了。準備招標怕原物業搗亂先聘了個安保公司，再組織正常招標，招標完成強行交接。現在的物業挺好，電費降了，監控重新佈設維修了，花草按時修剪，衛生每天打掃，反映的問題也能很快解決，經常還有些文化活動，盜竊案也沒聽說再有過。我覺得起碼選擇權要在業委和業主的手上，有權自治也有權選聘好的物業，不能說認定自治就肯定管不好，又或者原來被物業坑了就對物業一直懷有敵意，可以試行自治，不行再另聘物業

自治物業成功的案例，就和某個人的親戚得了肺癌晚期，不知道什麼原因莫名其妙痊癒的機率一樣，有特殊性，但不可能普及。

現代化小區管理是一個專業的事情，不僅僅是掃掃地那麼簡單，需要專業的公司進行管理，更需要專職的人來負責，涉及到人們居住安全的重大事情，豈是幾個兼職的或者無聊的人能幹成的？不出事，成功案例來了，出了事，誰負責？比如高空拋物，把人砸了，冬天取暖，夏天乘涼，都是用電高峰季節，線路老化失火了怎麼辦？電梯沒有維護好，掉下來可怎麼辦？小偷光顧了，誰家孩子丟了怎麼辦？沒事兒一個一個都會說，真出事兒全特麼躲一邊兒去了。

社群是一個小的經濟體，一個小區的電梯，牆面，空閒地帶等等都可以產生不菲的收益，隨著智慧社群的建設，很多的裝置及推廣都可以微小區業主帶來更便利更現代的生活方式，把物業趕走了誰來做這些事？不接任何商業專案，不引進先進的智慧裝置，難道就是正確的嗎？

絕大多數的小區業主都有這種人，凡是自己沒好處的，都反對，凡事別人有利益的，都要鬧。舒適的居住環境，除了綠化，空氣，夜晚安靜，更需要方便。一高大上的小區，面積廣，綠化好，結果裡面要啥啥沒有，晚上餓了想吃點東西，走路得20分鐘才能買到，這就能舒服了？年紀稍微長點兒的人都會懷念以前類似大院兒農村的生活，所有的鄰居都認識，平時串門玩耍，有事兒大家都幫忙，生活比較充實。現在呢，樓裡面鄰居叫什麼都不知道，人處於一個相對孤獨封閉的環境，犯罪率也高不少。

小區業主趕走物業然後自治，成功是很渺茫的，原因有對物業管理的法律法規不熟，容易導致不按章辦事，二，對物業管理的業務不熟，物業服務的內容、所承當的責任和義務不清，三，對員工的招聘、培訓沒有標準，難以招到技術合格的水電工等。四，保安人員的管理和組織難以做到位。會導致保安人員素質叄差不齊，五，業主委員會與住戶之間發生分歧不好解決。容易引發各種糾紛。

成功的肯定有，但是最主要的得是人和，只有小區的人團結一致共同出力，沒有成功不了的，關鍵就是，人啊，尤其是一個小區的人，哪有那麼團結的，我就拿我們這個單元來說，總共六樓，下水主管道堵了，因為我們都沒交物業費，所以物業也不給通，然後我就太著急，看的過年呀，就想快點通開，結果我就去找他們收錢，說一家先按五十的收，多退少補。

結果啊，就這五十有一家居然以我家不用為藉口不給出，最後不出我們也得用啊，還是用收上來的錢通吧，不夠了哪怕我自己貼點，結果啊，找了一個人居然說通不開，又是我叫來的人家，可費了半天勁，我不能不給人點錢吧，我就自己單獨給了人一百，把收上來的那幾戶的錢退給了人家，因為他們都覺得，沒通開就不應該收費。所以自從經歷了這事，以後我是不會再管了，太傷心了。

最後我們單元的電閘壞了，整個單元停了一個星期的電，物業逼著交了費才給修，沒辦法都交了物業費，最後又讓物業給把下水通開的。

所以感覺自治還是不如交點物業費省心省力，主要不是人人都善良，總有一些偷奸耍滑的人，成為害群之馬，叫你們的自治之路堅持不了多久。

趕走後成功的是不用交管理費就是了，因為戶住各高低層人類的都有總是認為比物業管理有水平的自己以為是，但是我所知道的無一個小區能自治成功的，因為戶住撐權後各打小祘盆，其中有貪汙的多佔的爭權奪位的，如果不相信你們也可以試試吧。

一般來說小區業主趕走物業都是有的很深的積怨了，雙方都有這對對方的不滿，導致無法繼續合作，那麼自然就有了分崩離析的這種局面！

那麼小區業主趕走物業後有成功的麼？個人認為一定有，但不是絕對的，畢竟每個人的想法都是不同的，何況每個小區又是有很多家庭組成的，如果整個小區業主的素質普遍低劣的話那自然是無法成功自治的，基本上就是散樓狀態了！所以說關鍵點還是小區業主要團結友愛，畢竟都在一個小區裡，也是一個大家庭！

當然了，天下沒有不散的宴席，小區業主協商如果能外包給一個靠譜的物業公司管理那麼也不失為一個好辦法，在這市場經濟的大潮下，擇優錄用，雙方受益也是不錯的事情！

有成功的，也有失敗的。有小區業委會，借自治為名，想在裡面撈油水，肥自己，結果打官司的都有，我們小區就遇到這事了，官司以業主獲勝了結。