舊城改造簡稱“舊改”，“舊”是指城市建成區內“舊城鎮”（包含聚匯的人流較密集的舊商業、舊住宅在內）、“舊廠房”和“舊村莊”，“改”一般包括區域性改造、整體改造、或大面積重新規劃建設等。一般而言，一個城市的舊城改造是一個持續的過程，既反映了城市的更新發展、空間佈局的重新劃分、附屬建築逐步完善的過程，也分階段地顯示了當期城市建築和福利設施的狀況或階段性改造的物質成果。舊城改造一般涉及到1）改造城市的規劃結構，在行政界線範圍內涉及用地和規劃的重新分割槽；2）改善城市環境，包括綠化、空氣、水資源等；3）道路系統、公共服務設施、工業/商業/居住區的更新和調整。
棚戶區改造簡稱“棚改”，顧名思義“棚戶”的“戶”是指居民戶，所以棚改主要是政府主導的、為改造城鎮危舊住房（外表上不一定是棚戶形態的特徵）、改善困難家庭住房條件而推出的民生居住工程。棚改的核心是政府主導，公益性為主，但政府可以透過市場化運作的方式來提升棚改效率，比如透過實施財政補貼、稅費減免、土地出讓受益返還等優惠政策，甚至還可以配建一定比例的商業服務設施和商品住房來讓渡部分政府收益，吸引一些企業參與進來。棚戶區不僅可能在市縣居住區、老城區髒亂差聚集區，也可能在工礦區、林區、墾區等（超越了城市的範疇）。
對比不難發現，舊改專案可以完全不涉及到居住問題，比如可以是舊廠房（工業用地）改造為商業用地（不過涉及到住宅的舊改專案往往盈利空間大，經濟效益可觀），而棚改專案一般都會涉及到原居民的拆遷及補償問題。實際上不少專案可能既涉及到舊改，也部分涉及到棚改（只要符合相關政策/條件即可），嚴格上看兩者並不是截然對立的兩個概念。
在2009年以前，中國絕大部分城市（北京最早是2009年開始二手房交易量超過新房）的房地產市場還沒進入存量發展時代，新房供應依然是以增量土地供應為主，很多城市都還在攤大餅，不斷推進新區規劃（土地快速城鎮化）。在這樣的背景下，“三舊”改造推進地較為緩慢，實施過程中遇到的很多問題是缺乏制度依據和參照標準，很多專案停滯不前在“等待政策”。城市更新的概念還沒有，更多的是“土地批租”、“政府收儲”、“違法建築拆除”、“城中村改造”、“危棚簡屋改造”、“房屋拆遷管理”等內涵相對比較單一的概念。此外，因為中國房地產市場的基礎制度借鑑於香港，經由深圳、廣東推廣到全國。在城市更新方面，依然是廣東走在全國前列。2009年國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示範省建設，對於城市更新政策，主要關注廣東特別是深圳和廣州的政策，相比而言有較高的借鑑意義，另外也可以參考中央及上海等城市的相應制度。
老舊小區改造及棚戶區改造均為改善民生的重要方法，但老舊小區單位投資強度更小，同樣體量的資金受益人群更廣，因此從頂層設計角度看，其部分取代棚改具有一定必然性。與棚改類似，未來政府端的政策、融資支援是舊改放量的基本條件，而經濟帶動效應則是其可持續發展的基礎。預計短期內國家層面的舊改支援政策有望繼續出臺，而在納入中央財政補貼範圍後，舊改融資有望改善，若未來社會化融資能夠取得突破，其融資可持續性有望明顯增強。短期看，在不考慮政府投入的情況下，棚改貨幣化安置除對地產投資具有帶動效應外，還能夠激發住戶的裝修及家裝建材“剛需”，相比而言，舊改由於並不強制戶內改造，因此其對裝修和家裝建材的帶動效應或弱於棚改。但總體而言，政策和融資大幅改善都有望使舊改市場短期內顯著擴容。
在改造的初期，小區水、電、氣、路、屋頂、外牆、道路等公共區域的基礎設施更新落地有望較快，涉及到戶內改造的專案則可能是逐步釋放的過程。透過測算不同改造專案的單平造價然後加總，是測算小區改造投資的路徑之一，但其前提是找到小區改造的主要內容。在今年7月國新辦政策吹風會上，住建部領導曾將改造內容劃分為基本、提升和公共服務三類，且提出保基本優先順序較高，其中比較明確的強制內容是市政管線維修完善（必選兩種以上），其餘規定總體較為模糊。廣州作為2017年底確定的15個試點城市之一，其舊改導則中將改造要素分為基礎和提升兩部分，基礎部分除包含管線等市政設施改造外，還包括屋面、外牆、道路、環衛等內容，基礎類的內容涵蓋範圍更廣，且更加明確。北京《老舊小區綜合整治工作方案（2018-2020）》規定基礎類改造為必選項，其基本也涵蓋了市政、建築外立面及屋頂、小區公共設施等內容。其他區域雖也有類似的檔案出臺，但在改造內容的優先順序上規定並不明確。
舊城改造簡稱“舊改”，“舊”是指城市建成區內“舊城鎮”（包含聚匯的人流較密集的舊商業、舊住宅在內）、“舊廠房”和“舊村莊”，“改”一般包括區域性改造、整體改造、或大面積重新規劃建設等。一般而言，一個城市的舊城改造是一個持續的過程，既反映了城市的更新發展、空間佈局的重新劃分、附屬建築逐步完善的過程，也分階段地顯示了當期城市建築和福利設施的狀況或階段性改造的物質成果。舊城改造一般涉及到1）改造城市的規劃結構，在行政界線範圍內涉及用地和規劃的重新分割槽；2）改善城市環境，包括綠化、空氣、水資源等；3）道路系統、公共服務設施、工業/商業/居住區的更新和調整。
棚戶區改造簡稱“棚改”，顧名思義“棚戶”的“戶”是指居民戶，所以棚改主要是政府主導的、為改造城鎮危舊住房（外表上不一定是棚戶形態的特徵）、改善困難家庭住房條件而推出的民生居住工程。棚改的核心是政府主導，公益性為主，但政府可以透過市場化運作的方式來提升棚改效率，比如透過實施財政補貼、稅費減免、土地出讓受益返還等優惠政策，甚至還可以配建一定比例的商業服務設施和商品住房來讓渡部分政府收益，吸引一些企業參與進來。棚戶區不僅可能在市縣居住區、老城區髒亂差聚集區，也可能在工礦區、林區、墾區等（超越了城市的範疇）。
對比不難發現，舊改專案可以完全不涉及到居住問題，比如可以是舊廠房（工業用地）改造為商業用地（不過涉及到住宅的舊改專案往往盈利空間大，經濟效益可觀），而棚改專案一般都會涉及到原居民的拆遷及補償問題。實際上不少專案可能既涉及到舊改，也部分涉及到棚改（只要符合相關政策/條件即可），嚴格上看兩者並不是截然對立的兩個概念。
在2009年以前，中國絕大部分城市（北京最早是2009年開始二手房交易量超過新房）的房地產市場還沒進入存量發展時代，新房供應依然是以增量土地供應為主，很多城市都還在攤大餅，不斷推進新區規劃（土地快速城鎮化）。在這樣的背景下，“三舊”改造推進地較為緩慢，實施過程中遇到的很多問題是缺乏制度依據和參照標準，很多專案停滯不前在“等待政策”。城市更新的概念還沒有，更多的是“土地批租”、“政府收儲”、“違法建築拆除”、“城中村改造”、“危棚簡屋改造”、“房屋拆遷管理”等內涵相對比較單一的概念。此外，因為中國房地產市場的基礎制度借鑑於香港，經由深圳、廣東推廣到全國。在城市更新方面，依然是廣東走在全國前列。2009年國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示範省建設，對於城市更新政策，主要關注廣東特別是深圳和廣州的政策，相比而言有較高的借鑑意義，另外也可以參考中央及上海等城市的相應制度。
老舊小區改造及棚戶區改造均為改善民生的重要方法，但老舊小區單位投資強度更小，同樣體量的資金受益人群更廣，因此從頂層設計角度看，其部分取代棚改具有一定必然性。與棚改類似，未來政府端的政策、融資支援是舊改放量的基本條件，而經濟帶動效應則是其可持續發展的基礎。預計短期內國家層面的舊改支援政策有望繼續出臺，而在納入中央財政補貼範圍後，舊改融資有望改善，若未來社會化融資能夠取得突破，其融資可持續性有望明顯增強。短期看，在不考慮政府投入的情況下，棚改貨幣化安置除對地產投資具有帶動效應外，還能夠激發住戶的裝修及家裝建材“剛需”，相比而言，舊改由於並不強制戶內改造，因此其對裝修和家裝建材的帶動效應或弱於棚改。但總體而言，政策和融資大幅改善都有望使舊改市場短期內顯著擴容。
在改造的初期，小區水、電、氣、路、屋頂、外牆、道路等公共區域的基礎設施更新落地有望較快，涉及到戶內改造的專案則可能是逐步釋放的過程。透過測算不同改造專案的單平造價然後加總，是測算小區改造投資的路徑之一，但其前提是找到小區改造的主要內容。在今年7月國新辦政策吹風會上，住建部領導曾將改造內容劃分為基本、提升和公共服務三類，且提出保基本優先順序較高，其中比較明確的強制內容是市政管線維修完善（必選兩種以上），其餘規定總體較為模糊。廣州作為2017年底確定的15個試點城市之一，其舊改導則中將改造要素分為基礎和提升兩部分，基礎部分除包含管線等市政設施改造外，還包括屋面、外牆、道路、環衛等內容，基礎類的內容涵蓋範圍更廣，且更加明確。北京《老舊小區綜合整治工作方案（2018-2020）》規定基礎類改造為必選項，其基本也涵蓋了市政、建築外立面及屋頂、小區公共設施等內容。其他區域雖也有類似的檔案出臺，但在改造內容的優先順序上規定並不明確。