從去年10月8日起，全國實施了“新房貸”政策，即房貸由原來的央行基準利率浮動的方式改為在LPR報價利率基礎上加點的方式形成。舉個簡單的例子，原來的房貸是是基準利率上浮10%，那麼實際房貸就是4.9*110%=5.39%，而實施房貸新政策，LPR利率為4.85%，如果加點50個基點，實際實貸利率為4.85%+0.5%=5.35%。

那麼比如說購房者當地的銀行給出的就是加點50基點的利率水平，那麼此次LPR利率下調至4.75%之後，實際房貸利率就是4.75%+0.5%=5.25%。

也就是說，降息之後，新買房者可以享受到更低的利率，比降息之前會下降0.1%的水平，但是這隻針對實施“新房貸”政策之後買房的人。

央行開展1年期中期借貸便利操作1000億元，中標利率下調20個基點，定向降準也同時實施，釋放長期資金約2000億，這就意味著銀行的短端負債成本降低，進一步刺激銀行對實體經濟的支援。MLF利率是LPR報價的基準，央行降息就相當於釋放了長期的寬鬆訊號，所以對於LPR利率來說的話利率下調是必須的而且是長期的。但是目前有一些貸款人員選擇的還是基準利率貸款模式，這類的是不會降低的。

根據央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變，在八月份之前完成。也就是說房貸利率換錨，徹底與基準利率脫鉤，由LPR決定，所有房貸利率必須轉化為LPR加點，個人能選擇的就是LPR固定或者LPR浮動，到底哪一種合算呢？

我們舉例說明，如果小明的房貸利率為5.39%，如果小明選擇了固定利率，無論以後LPR如何改變，小明每月的貸款就按照5.39%的利率進行。如果小明選擇LPR浮動，根據3月份公佈的5年期以上LPR為4.75%，房貸利率就表示為LPR+0.64%，加點數0.64%不變，以後的房貸利率會根據LPR的改變而改變，如果LPR降低，房貸利率也會降低，如果LPR上漲，房貸利率跟著上漲，那麼後期會上漲還是下降呢？

眾所周知，根據目前的經濟形式來看，全球經濟並不景氣，紛紛透過寬鬆的貨幣政策刺激經濟，降低企業融資成本，幫助企業度過難關，下調貸款利率勢在必行，也就是說LPR大機率是會下降的。最近MLF直接降了20個基點，幅度並不算小，平時一般就是5個基點，或者10個基點，這意味著LPR大機率也會下降。LPR每月公佈一次，通常20號釋出，有一年期和五年期以上兩種，房貸利率根據5年期以上的LPR同期。如果你選擇了LPR浮動，那麼你的房貸利率也會跟著下降。

此次央行開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，未開展逆回購操作，“降息”後，新一輪貸款市場報價利率（LPR）大機率隨之下調，因此我們的房貸利率水平肯定也會有所下降的。實際上，這是有邏輯支撐的，我們具體看一下會下降多少？

按照今年2月央行下調逆回購利率10BP，當月MLF降息10BP，緊接著當月20日釋出的LPR下調（房貸利率水平下降）。按此推算，3月份央行下調逆回購利率20BP，此次MLF利率下調20BP，那麼4月20日即將釋出的新一期LPR報價也有望再度下行，我覺得應該是下調10BP至4.65%，對購房者來說是利好訊息！

我要提醒大家，目前正值存量浮動房貸利率定價基準轉換的階段，直至8月31日結束，如果在此期間，已購房者未能及時去銀行或者在網上辦理改簽業務，那麼很可能商業銀行會直接批次操作統一改成LPR為基準的浮動利率。有人問我該不該辦理浮動利率？我認為這要看自己的房貸所剩額度及期限，從長期來看，LPR下行空間增大。

總之，疫情之下，從今年前幾個月的貨幣政策趨向來看，以較為寬鬆為主，這也是為確保整個銀行體系的整體流動性充裕，同時起到降低實體經濟融資成本的功效。就在MLF降息的當天，央行實施定向降準釋放長期資金約2000億元，加上公開市場操作的1000億元就有3000億元。

房貸利率肯定會降，現在都選擇LPR浮動利率了。受疫情影響，央行降息也是在變相的刺激房地產行業。現在對於剛需來說，是很好的切入點。

現在啊，我說現在，房貸利率都是在央行公佈基準利率為基數而上浮下調，浮動完後才是針對個人客戶的執行利率。貸款合同有專門的一項，是說浮動利率計算方式的，一般都是滿年度重新測算。所以央行“降息”了，房貸利率會降。當然如果跟銀行籤的是固定利率，那怎麼樣也不會動了。