小區業主委員會成立後可召集業主大會就小區物業管理的方式及物業服務企業的選聘徵求業主意見到小區業主半數以上同意形成決議，業委會根據業主大會的決議與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，新的物業服務合同簽訂後，前期物業服務合同自動終止。

現在小區已經成立業主委員會。請問如何罷免物業，具體流程是什麼?在那本書上有介紹。

物業管理區域內成立了業主員會，是業主自治管理的開始。業主大會是物業管理區域內最高的決策機構，由全體業主組成。業主大會的執行機構是業主委員會。在物業管理區域內要罷免物業管理公司，要根據《物業管理條例》、《業主大會議事規則》及業委會代表全體業主與物業公司簽訂的《物業管理服務合同》召開業主大會會議。業主大會會議可以採取集體討論或以書面徵求意見的形式進行，應當經專有部分佔建築物總面積過半的業主，且佔總人數過半的業主同意，這裡我們要注意的是雙過半。具體程式如下。

1.由20%以上的業主提議，召開業主大會臨時會議，業主委員會組織召開業主大會臨時會議。

2.在召開業主大會臨時會議前，要將會議所要表決的內容提前公示，不少於七天。同時向街道辦事處物業管理行政主管部門及社群居委會報告，接受監督。

4.業主代表、居委會代表、社群民警共同見證下開票、唱票。確認結果後將票封存由社群居委會保管，以便業主查票。

5.將投票結果在物業管理區域內公示不少於七天。

6.如果投票結果同意解聘物業公司，由業主委員會實施解聘舊物業公司招聘新物業公司的工作。如果投票結果不同意解聘物業公司，那麼業主委員會代表業主簽訂的《物業管理服務合同》繼續執行。

7.在公示完成後，將投票的過程及結果向街道辦物業管理行政主管部門備案。

總之，在解聘物業管理公司的過程中，一定要依照國家法律法規，遵守《物業管理服務合同》約定，在屬地人民政府的監督下進行。清楚備案所需的資料，每一程式都必須有書面記錄、簽名、拍照。

如果把罷免物業公司當成小區成立業主委員會的惟一職能，我相信這個小區離混亂不遠了。

根據題主的意思，猜測題主應該是業主委員會成員。

就我的經驗以及總結眾多小區後得出的經驗：更換物業公司不是小區好壞的靈丹妙藥，物業服務不是小區事務的全部，而僅僅只是小區事務中的很小一部分。

首先題主要明白，業主委員會的職能是什麼？

我的總結是：業委會的職能是，組織和帶領廣大業主，解決和推動解決小區記憶體在的各種問題，其中解決就是業委會自己能做到的，比如制定小區裡的相關規章規矩；推動解決就是業委會不能自己做到的，就得依靠、聯合、協調開發商、物業公司、房管部門、政府相關職能部門等，把小區裡涉及到的相應問題儘量給予解決。

至少說如何罷免物業公司，根據題主的意思，小區的業委會應該是第一屆，那麼就是說，該小區的物業服務還屬於前期物業服務，因為在業委會成立之前的物業公司，就是屬於前期物業公司。在這樣的條件下，只要小區業委會成立，根據《物業管理條例》等相關法規，業委會可以繼續與原物業公司簽訂物業合同，也可以不續簽，而選擇其它物業公司，也就是說：根本不存在“罷免”一說。

當然，從題主的上述幾個問題分析，可以判斷出，貴小區的業主委員會對小區業委會業務、法律法規等都是非常生疏的，這個倒也不奇怪，因為幾乎所有小區的業委會成員都不是專業人員。

因此，特地建議業主，並請轉告貴小區的業他業委會成員，先要熟悉小區裡的相關事務、資料、設施裝置運作情況，並測出小區裡物業服務的“基準單價”等等這些具體業務，分清存在問題的原因，問題是哪些方面導致的，要哪些辦法可以督促問題的解決或者好轉，之後，再慎重決定是否重新選擇物業公司。畢竟新的物業服務公司進入小區後，要熟悉小區情況也是要很長一段時間的，特別是另外選物業公司後，其交接工作量也是非常大的。如果分不清問題存在的原因，沒有制定出小區裡的相關規矩並組織實施，那麼就是換更多的物業公司，問題依然存在，而且只會越換更亂。

取消物業公司！什麼問題都解決了！真需要物業公司，你再去聘請人家。多簡單的事，既然是企業賺錢，就不要帶管理性質。搞好你的服務就行了。管理是政府官員的事。你物業能管理的了麼？你有執法權麼？你啥權力沒有，你就是來小區服務掙錢的。把自己的事做好就行了。奇怪的是物業公司一個私人企業賺錢的，為啥那麼牛啊！除非是黑社會，要不他不能這麼牛！

成立業委會，並在業主大會上透過罷免現有物業的決定之後，業委會要根據物業合同給物業發正式撤場函，要求物業限期撤場。然後要上報居委會和房管局物業科，並在居委會的協助下重新招標新的物業，協商進場。當然，要是業主大會決定不要物業管理了也可以，不過要考慮清楚。

不用罷免，前期物業本來就沒與業主籤物業服務合同，如果有籤物業服務合同的，有時間期限。到期自然合同終止。如果合同期限未到的，按合同約定執行。

《物權法》《物業管理條例》賦予業主召開業主大會選舉業主委員會權利！業主委員會做為業主大會的權利執行機構，罷免物業公司同樣也是需要經過業主大會授權的！！！

業主委員會發起組織召開業主大會，制定業主大會的議題（罷免物業），可以採用現場表決方式，也可以採用紙質行使投票。

依據《物權法》第七十五、七十六條的規定，應當由業主大會或業主委員會，透過全體業主共同表決決定，經專有部分佔建築物總面積過半數以上的業主同意。

現實中罷免物業並不容易，且不談業主大會召開的難易程度，就說物業公司被罷免後不願撤離小區，不進行交接，在全國範圍內並不少見。網路上經常出現兩個物業同時服務一個小區的情況，給業主生活帶來極大不便！！法律法規對被罷免物業的懲罰有待加強！

“平穩過渡，安全第一”應該做為罷免物業考慮的核心要素之一。

成立業委會後，最合適的做法首先是審計，也就是查賬。

查完帳看物業服務的如何。然後再決定下一步（當然，成立業委會一般都是對物業不滿，但是事情要分開看，100塊錢小酌做不好換餐館沒問題，100元滿貫全席做不好你就要換人？那也由你）。

樓主的做法我建議趕走物業就自管。試行一段時間再看。

為什麼呢？國內市場，如果趕走了前期物業後，再聘請物業，只要換過兩家，這個小區就沒有人願意再管了。

自己的家，自己試試當然可以，但是，也最好做好萬一不成還有人接手的打算。別試到最後，你不管了也沒人管，指著居委會和社群？那你就指著吧！

程式並不複雜。

如果議題得到"雙過半"的得票，即為透過，形成有效決議。

如果沒有得到法定票數，則應該授權業委會與前期物業公司簽訂正式的委託服務合同，合同內容全部另行商定。

如果另聘物業公司的議題得到"雙過半"的得票支援，則委託業委會物色新的物業公司三家以上，向業主大會彙報情況，以便業主大會作出選擇的決定。(大中型小區可以準備招投標工作)。

換物業公司，應該有序交接，平穩過渡。所以應該在與新的物業公司簽約之後，隨即通知前期物業公司解約，限期交接撤場。

換聘物業物業公司的決議，應該同時送達房菅局物業管理科和街道辦事處。

工作注意事項：

1，首屆業主大會上已經制訂了嚴密合理的《業主規約》和《業主大會議事規則》，否則召開臨時業主大會無章可循，就會出現議而不決間窘境。

2，業主大會會議的表決規程必須完備。

3，會議記錄必須完備。

4，整個過程必須符合法定程式，經得起考驗，以免被人阻撓或否決。

物業和業主本是一個僱傭關係，服務的好就用，服務的不好就辭退。如物業賴著不走，業主拒絕繳費，沒有經濟收入了他們自然會灰溜溜退出。（最核心一句話:業主花錢買的是服務，而不是花錢買大爺）

我們住宅小區業委會是物業的代言人來的，根本不會幫小區業主的，成立業委會和不成立沒什麼區別，其原因不言而明。如：物業為了收滿電動車車位租金，在人行道裝了一個固定欄杆，業委會也同意的，住戶老人怎麼回家，難道業委會幾個領導不知嗎？結果是業委會全力支援物業把人們回家的路搞一個固定的鐵欄杆欄路了，你說黑不黑？(舜帝大道林語宛小區)，不過現在被業主合力拆除！業委會有用嗎

主要還是業主自律，別以為買了套房整個小區都是你的。打個比方小區是公司，你就一小股東。物業是替全體業主搭理小區。物業應該執行全體業主的指令，而不是某個業主。除非你把整個小區買下來，就大家客客氣氣的你出物業費買物業服務。常常有人把物業和開發商混為一談，大錯特錯。多學習一下公司法，執行契約精神。也有些物業是不行，那就拿起你的物業合同去投訴，仲裁也罷，再不行法院見。

作為業主我很反感業委會，因為我們是吃過業委會苦頭的，濫權貪婪低能自私，沒有一個委員敢於抵押房產為自己的履職承諾作保，搞成貧民窟房產貶值財富縮水了負的最大責任就是賣房走人，寧可社群代管也不能要業委會。