答案是：抵押優先受償。

案例說明。

某個業主做了兩件事：

1、為朋友的銀行貸款擔保200萬；

2、用房子去銀行給自己做了抵押貸款。

現在兩筆貸款都出問題了。

案例分析。

擔保方式有5種：保證、抵押、質押、留置和定金。抵押實質上是擔保的一種，抵押是實物擔保。

在這個案例中：

1、業主為朋友的銀行貸款擔保200萬，在《擔保法》中是連帶責任保證。

朋友如果無法還債，業主必須對朋友的銀行貸款承擔連帶責任，在擔保額度內替朋友還債。

2、業主用房子去銀行給自己做了抵押貸款，在《擔保法》中是實物擔保。

業主如果無法還債，銀行可以依據《擔保法》拍賣房子，所得價款用來還債。

如果兩筆貸款都出問題了，做抵押貸款的銀行，可以優先受償。

為什麼抵押可以優先受償？

依據《擔保法》規定，債務人無法還債時，對於抵押物，債權人可以拍賣、變賣，並對所得價款享有優先受償權。

可見，抵押可以優先受償，這是《擔保法》規定的。

應當是自己的抵押權優先，作為保證人的擔保在後。

根據擔保的相關法律規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵 押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。因此在房屋的抵押中，房屋的抵押權人享有優先受償權。

為他人的債務提供擔保的行為，屬於保證，保證合同是為保障債權的實現，保證人和債權人約定，當債務人不履行 到期債務或者發生當事人約定的情形時，保證人履行債務或者承擔責任的合同。在有保證的情況下，還要看是一般保證還是連帶保證，一般保證的情況下，債權人也就是銀行，是要先要求債務承擔償還責任，再要求保證人承擔保證責任的，如果此時保證人的物上存在抵押那根據抵押的優先效力，抵押權人享有優先受償權，然後才是作為保證人，在沒有其他財產的情況下，可能會涉及到以被抵押物來償還債務。

再從學理上來看呢，抵押權屬於擔保物權，物權是法定的是絕對權，其本身就具有優先性，是效力是最強的，保證屬於保證合同，合同屬於債權，因此在本質上，他們就是物權和債權兩個基礎權力存在衝突，因此在這種情況下，物權的效力肯定是高於債權的，所以這種情況下抵押權的清償，是優先於保證合同的。

這個問題提的好像有點矛盾 。擔保是品德上的一種信任，也是對第三人的一個信任 。擔保人付出的是人性化的品德 ，在誠信人面前風險幾乎為零 ，沒有民事權利 。抵押是有債權的 ，一旦民事行為受到風險時。抵押權人有優先受償於其他物權人的受償權 。【優先受償權是法律規定的，(特定)，抵押權人優先於其他債務人的受償權 】。

辦理了房產抵押登記的B銀行優先受償。

首先要了解擔保，我們口頭經常說的“擔保”，其包括如下這些方式：保證擔保、抵押擔保、質押擔保、留置、定金等。

保證擔保又分為一般保證擔保和連帶責任保證擔保，一般保證擔保是指債務到期逾期，債權人先向債務人追償，追償後仍未得到清償的，債權人還可以向保證人追償，有先後順序；而連帶責任保證擔保，則債權人可以同時向債務人和保證人追償也可以選擇債務人或保證人之一進行追償。

現在銀行都是採取連帶責任擔保方式，所以你在A銀行負有最高200萬元的擔保責任，銀行可以根據實際的債權金額（不超過200萬元）起訴你，並可以申請法院查封你的資產，透過執行拍賣資產按程式受償。

由於你的房產已經抵押登記給B銀行，相對於A銀行，由於抵押擔保優先於保證擔保，所以B銀行享有優先受償權。

另外要明確一：雖然保證擔保在前，抵押擔保在後，但保證擔保仍然不能對抗抵押擔保。明確二：抵押擔保必須要在房產登記管理部門辦理抵押登記，才享有抵押權和優先受償權。