作為一個身背房貸的人，我來回答一波：

1、購房申請銀行的貸款，用比較官方的話來說叫做質押貸款（抵押貸款），意思就是，在商品房買賣過程中，購房人將商品房抵押給銀行，銀行根據商品房的評估價格的70%批准貸款給購房人（30%屬於風險承擔空間），購房人獲得這一筆資金的佔用時間，所以需要按照一定的利率來計算利息並與本金一起按時還給銀行。

根據目前國家對商品房的調控措施，各地的銀行紛紛上浮了房貸利率，這裡，就有兩個含義，一個是基準利率，一個是浮動利率，所謂的基準利率，按照官方解釋就是：基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據這一基準利率水平來確定。基準利率是利率市場化的重要前提之一，在利率市場化條件下，融資者衡量融資成本，投資者計算投資收益，以及管理層對宏觀經濟的調控，客觀上都要求有一個普遍公認的基準利率水平作參考。簡而言之就是 這就是根據央行的規定，銀行貸款的基線，一般是不會調整的。

那麼上浮利率呢，就是在這個基準利率的基礎上，隨機增加或減少，根據市場規範，當市場資金需求旺盛，上浮利率會增加，比如這次國家管控，我們可以看到很多銀行紛紛調整了上浮利率，比如上浮5%~10%，這裡的上浮在基準利率的基礎上上浮的，目前國家的基準利率是4.9%。

所以，購房合同簽訂以後，如果央行未調整基準利率（4.9%），那麼以後無論浮動利率是上浮還是下降，都不會影響貸款人的還貸金額，但是如果基準利率變動了，那麼，貸款人就需要調整了。

1、尚未開始還款

一般辦理按揭貸款手續後，銀行審批到放款均有一定的長期，長則半年之久，在這期間，如果市場火熱，申請房貸的人眾多，則銀行可能要求你重籤合同，更改上浮利率。比如你2017年1月1日與銀行簽訂按揭合同，利率為基準上浮10%，但一直未放款，2017年5月1日，該銀行統一要求所有房貸利率最低上浮20%，那麼這時候，銀行很可能就會要求你重籤合同，貸款利率改為基準上浮20%。

（1）如果你與銀行簽訂的貸款合同，且已經開始還款了，那麼這時候，銀行自身的再進行上浮對你來說並沒有任何影響。同上面的例子：你2017年1月1日與銀行簽訂按揭合同，利率為基準上浮10%，且當月直接放款；2017年5月1日，該銀行統一要求所有房貸利率最低上浮20%，那麼這時候，因為你已經開始還款，所以該銀行此時的上浮20%，對你是沒有任何影響的。

（2）放款後，利率會不會發生變化？會，但僅有一種可能，就是國家基準利率調整了。仍然以上述例子：你2017年1月1日與銀行簽訂按揭合同，利率為基準上浮10%（比如當前的基準利率為4.9%，上浮10%即5.39%），且當月直接放款，2017年5月1日，該銀行統一要求所有房貸利率最低上浮20%，這個對你是沒有影響的，你仍然是5.39%的利率。但是2017年10月1日，國家調整了基準利率，調為5%，那麼你的貸款利率就變為了5%*1.1=5.5%。

總結：按揭合同簽訂，實際放款前，一切變動皆有可能；按揭合同簽訂且放款後，上浮的比例一輩子固定了，利率的變化只跟基準利率有關（基準利率的制定只有華人民銀行有權利，其餘各家商業銀行（比如我們常見的中農工建交）這些都沒權利）；因此國家基準利率不變，放款後你的貸款利率就永遠不會變了

嗯，是按照放款時的新利率執行，除非合同中有具體的利率約定，但一般房貸都不會做這種約定。

合同中約定的一般是銀行基準利率的倍數，比如0.9倍、1.1倍、1.3倍，放款時按照當時的基準利率進行計算。

還款過程中如果碰到基準利率上調，通常是次月即按照新的利率調整；如果碰到利率下調，通常是到次年1月調整。

對於房貸來說，如果銀行利率變動，實際還貸利率會跟著變化，但不會立即變化。

房貸合同裡規定的都是浮動利率，什麼是浮動利率呢，浮動利率是指，如果國家要求銀行利率變化，客戶的利率也會跟著變化。與之對應的還有一個固定利率，固定利率是指國家要求銀行利率變動，客戶的利率不變，仍維持原來水平。

銀行一般對三年期以下的貸款採用固定利率，對三年以上貸款採用浮動利率，房貸肯定超過三年，所以採用的幾乎全是浮動利率。

那採用浮動利率，一般國家要求銀行變了之後，客戶什麼時候變呢？

客戶一般有兩種選擇，一個是實時生效，另一個是次年一月一日起生效。但銀行一般會選擇次年一月一日生效，無論是升利率還是降利率。