限購下，商鋪，公寓，寫字樓，是不在限購範圍內的。

1，你有多少錢。30-70平的公寓，在濟南是投資的主力戶型，平層複式都有。這幾個面積自己出租或者託管都行

2，這幾個面積的租金不會很多，出租給自己住的或者做生意開工作室的都行

3，在限購下，50萬，可以投資公寓，100萬可以投資小商鋪，10年20年回本的那種，也可以以租養貸

購買公寓的優勢，小戶型，總價低，壓力不是很大，所以很多年輕人會比較傾向於公寓，而且以後賺錢了想再換住宅的話也不影響限購，買住宅還是算首套性質，但是不推薦以投資為前提，因為公寓不帶學區，一般的情況下，不通燃氣，40年產權，（通燃氣，70年產權的公寓也有，極少）後期轉手稅費比較重，所以，轉手會比較困難，而且升值空間是沒有住宅大的，如果考慮投資，請慎重

現在大部分購買公寓的人，要麼是純理財，要麼是自住過渡，以後賣掉公寓或者將公寓出租。不管購房者購買公寓的原因是什麼，但不管避免的是，將來都會面臨公寓的出租問題。公寓在租房市場確實是有需求的，但是這兩三年幾乎所有城市公寓的供給量都非常大的，那麼以後的公寓租賃市場競爭會非常大。 同時因為生活成本（水電物業等）要高一些，又不太適合人多的家庭居住，因此公寓可能沒有想象的那麼好租。

在目前大市場下行情況下，公寓價格下跌的可能性也較大。公寓屬商住性質，產權40年，將來轉手也不容易，關鍵是交易稅費達總額的20～30%，即總價賣100萬，你只能得到70多萬。看到這裡，你還想買公寓嗎？

所以，我敬重告訴你，千萬不要買公寓！這坑跳進去就爬不出來了。

公寓和住宅性質不一樣，購置時需謹慎。不同的人在不同購房階段，選擇和決策不一樣。

一、公寓不適合首次置業

1、公寓屬於商業產品性質，和住宅不一樣，後期轉讓交易稅費高，流動性差，變現能力弱。

2、首次置業購置公寓，佔用緊張的購房資金，會延遲購買真正住宅的時間和機會。

3、公寓一般面積較小，不適合長期居住，後期換房成本高。

4、公寓一般在繁華商圈或臨街位置，從居住屬性上考慮，居住舒適度不高。

5、一般性質的公寓配套配置差，維護成本高。

6、公寓居住人群龐雜，商住兼用，生活氛圍缺乏，居住純粹度低，保值性不高。

二、好的公寓適合特殊人群投資

如果所在城市限購，已用足購房名額，手裡有閒錢，則可以購置高檔公寓。

1、城市綜合體的配套公寓

2、主要商圈內的高檔公寓

3、CBD的高檔公寓

4、主要政務區的行政公寓

5、主要商圈的服務式公寓

行政公寓、服務式公寓等高檔公寓，主要使用物件為高階人群，租金有保障，建材裝置設施標準高，產品檔次高，物業服務有保障，公寓維護質量好，具有長期保值增值特性。

作為一個長期關注公寓產品的人，這幾年看到了太多成功和不成功投資公寓的人。總體來說，公寓產品從一線城市逐漸擴充套件到三四線城市，甚至一些小縣城開始出現。無論是單層的還是所謂的可以做成兩層LOFT公寓，對個人投資者來說，一線城市可以投資，二線城市小心為妙，三四線堅決不要出手。

1、公寓是與住宅完全不同性質的產品

開發商為了迎合很多人受限於一二線城市的限購政策，開發了公寓產品。面積小，位置好，總價低，可住可商，是這些新產品的普遍宣傳口號。但是與住宅相比，商業水電物業費用奇高，不通燃氣，中央空調費奇高（有些公寓是不允許自己裝空調的），產權40年，將來出售交易稅費達總額的20～30%。普通住宅與公寓相比優勢明顯。

2、一二線城市公寓有一定的置業或投資價值

一方面是限購政策擋住了外來人員，另一方面，一些年輕人或一些創業者，在自己不足的情況下，買一套公寓自住或者商住兩用，也是不錯的選擇。畢竟總價低，生活方便。比如上海中心靜安區、長寧區等地方，甚至有十幾平方或二三十平方的公寓，做成兩層，總價幾十萬到一百萬多點，這就可以讓那些來滬打拼的人有個棲身之所，總比天天租房，月租金4000元還住的不舒服強百倍。

3、三四線城市的公寓還是儘量不要購買

一方面三四線城市的房子一般不限購，另一方面，住在的價格也不會很高。公寓就沒有什麼投資價值了。即便要在三四線城市的中心地帶，也完全可以買個附近的住宅，小一點總價不高，也可以辦公或居住。

題主說的昆明，如果總價不高，位置又好，將來出租率高的話，還是可以考慮買公寓的，但是交通遠一點，不是商業中心的地方就不要購買了。