從表面上看，住宅被限購，但是帶有住宅性質的70年產權公寓房暫時代替了住宅，成為了投資客們青睞的物件。

公寓投資主要的收益還是看房租，因為客戶群體多數為單身青年，他們的消費理念多數以消費品為主，所以說單一的房租是否能支撐公寓的收益，

商鋪投資一般來說成本比較大，而且每個城市的發展情況不同，如果是一線城市資金有限的情況下建議投資公寓，因為一線的房價公寓屬於挖地而且外來人口置業難度大所以多數以租為主流，所以回報率還是可以的。

對於商鋪投資來說聯絡在二三線城市因為二三線城市的商鋪投資成本相對小點，而且投資回報率還很高，公寓相對二三線城市就不行了，一是人口的流動性差，二是主觀的消費能力有限，所以說投資公寓回報率低！

總的來說，限購下投資物件還是根據自己的情況和當地的情況，最近兩年各行各業都在洗牌，投資有風險，最好減少重資產投資！

一般而言的公寓就是指商住公寓。2017年3月16日開始，北京、上海、廣州的商住已限購。因為你沒有說自己處於哪個城市，我只能分兩種情況都寫一下。

情況一：你在公寓限購城市

當然是投資商鋪。

原因有：

（1）公寓難買

你必須以單位名義購買。如果你名下沒有公司，你根本買不成。

（2）公寓資金佔用大

商住限貸，不能進行銀行貸款。只能一次性付款。

（3）公寓難賣

如果想出手，只能出售給企事業單位、社會組織。如果沒人買，只能砸手裡。

（4）商鋪好買好貸款好賣

而商鋪則不同。可以以個人名義買，可以貸款，可以賣給個人或者公司。沒有這麼多限制。

（5）小學和幼兒園是天然且穩定的客流

守著小學和教育園，簡直是生而卓越。

你見哪個小學和幼兒園門口的店鋪冷清過嗎？

蛋糕店、快餐店、圖書店、玩具店、童裝店、樂器培訓、培訓班輔導班，都是不錯的選擇。你可以吃租金，也可以過幾年倒手賣掉。

情況二：你在公寓非限購城市

那就意味著你在非一線城市。更要買商鋪。

商住這個概念原本是從一線城市緣起的。因為一線城市人口密集，對房源需求大，且住宅佔購房指標。便只好用商住作為住宅產品的補充。採取不得已而為之的辦法。

而在非一線城市，本身住宅產品並不稀缺，此時再興建公寓，其思路就是錯誤的。非一線城市的商住產品是非常尷尬的，流通性極差。千萬不要購入。

我曾經在廊坊看過商住房，很是困惑，其銷量也很感人。後來和開發商聊了一下，當時拿住宅用地時要求必須配一塊商住用地，著實沒辦法。

綜上，無論你在哪個城市，一定要投資商鋪。

我個人感覺投資商鋪會更好。馬路對過有小學和幼兒園的商鋪是非常有發展前景的，守著學校就相當於有固定的客流量，客流量能保證的情況下，擁有商鋪不管是投資服裝店，文具店，蛋糕店等等都是非常不錯的選擇。貌似商鋪和公寓不存在限購一說啊

說實話限購之下，投資商鋪和投資公寓都不是好選擇。

也許過去有一鋪旺三代的說法，現在我很負責任的說99%的商鋪是一鋪坑三代。因為，當下虛擬經濟對實體店的衝擊，前幾年三四線城市商鋪租金逐年下降，空鋪很多。

其次，商鋪如果要轉賣的話，要繳納差額的45%到55%的稅收，就此一項，二手商鋪基本很難出手，除非是黃金地段極品商鋪。

至於小公寓，其實和商鋪的性質差不多，二手轉讓費奇高。同時，這樣的產品，居住費用都很高（水電煤商業計算），得房率也低。

投資就是長期收租金的，至於說自己住，說實話小戶型公寓本來就是個畸形產品，真的給市場營銷給包裝成單身貴族的生活方式。真的住進去了，很不適用。

所以與其投資商鋪或者小公寓，不如去其他不限購不限貸的準一線城市城市去買住宅來的更實惠點。

公寓是首選。商鋪已經被馬大俠的電商傷害。而剛剛出臺的戶籍與房屋鬆綁政策秒殺了住宅可以落戶的優勢。那麼，曾經因為無法落戶而低下的公寓價格還有什麼自卑的呢？至於物管水電的商用價……這些在房價面前都不是問題，何況公寓面積也就那點點！

不管投資商鋪還是公寓（商住），一、要看地段，地算好的公寓肯定比地段差的商鋪好很多，還要看年收益率，收益率低的商鋪也沒什麼意思，租不出去也不好賣（稅費高）；二、公寓一般都在市區地段較為繁華的區域，而單價比商鋪低，投資總價不高風險相對小一些，存款不多的家庭可考慮公寓，但總的來說不管商鋪還是公寓，其投資風險普遍比住宅高，下手前需謹慎，多看多比較。