拆遷談判就跟商業洽談一樣，講究技巧和手段，拆遷和做生意不外乎最在意的是價格方面，如果在談判過程中掌握一些技巧，或許能夠幫助你贏得更好的條件哦~

拆遷談判過程技巧！

1、拆遷談判的開局技巧

1、提出高於預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。

如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪裡出了問題。

3、學會在接受拆遷人關於拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對裡面的一些專案學會感到意外，在你表示有些意外後，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。

4、避免對抗性的拆遷補償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償專案上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

2、拆遷談判的中期技巧

1、一定要學會應對沒有決定權的“拆遷人”。

在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判許可權是什麼。進入了拆遷談判的關鍵關節，對方往往會以“沒有授權”、“說了不算”等藉口來進行推脫。

2、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行“折中補償”。

拆遷中對補償的討價還價並不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中並不是一種真正公平的補償方式。

3、學會應對拆遷談判補償的僵局。

如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

4、只要是在補償的某一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

3、拆遷談判的結尾技巧

1、嚴格防範對方的“白臉-黑臉”策略，在這裡面一定要注意，區別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這裡面起到決定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規劃。

2、拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：

(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償專案和數額。

(2)一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。

拆遷談判5大技巧！

拆遷談判技巧1：收集必要的相關資訊

資訊有助於我們“知己知彼”，增強談判實力和信心。應收集的資訊包括：

(1)該地段為什麼要拆遷？按照規劃拆遷之後該地段作何用途？用途不同，補償係數不同。

(2)拆遷人是誰？是否有徵收決定？動遷服務機構是誰？

(3)對方談判人員的組成情況如何？誰是主談人？他們的職務、背景、性格、愛好如何？

(4)拆遷的評估機構是誰？如果已經做了評估，如何拿到評估報告？

(5)評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產被有意無意地漏評？

(6)拆遷人或服務機構的工作程式和內容是否合法？如有違法，向誰申訴？

(7)是否有別的企業已經達成拆遷補償協議？補償金額是多少？他們的談判有何得失？

拆遷談判技巧2：策略地安排談判的時間和地點

在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業主而言，時間幾乎沒有成本。對開發商而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進行任何接觸。讓其他人先談，隨時瞭解他們取得的進展，作為己方談判的有利基礎。越是到後面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結。到只剩下最後一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。

在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認為你很希望被拆遷並得到補償。要讓對方找到己方的企業裡來，並且很難找到你，在談判過程中也便於安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的程序。

拆遷談判技巧3：組建一個談判小組

因為拆遷談判涉及的財產標的額通常比較大(動輒上千萬、幾千萬)、內容複雜、專業性強，業主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團隊。顧問團隊最遲應該在評估機構進廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多回旋的餘地。拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：

(1)業主熟悉自己企業的基本情況，負責重大事項的選擇決策和補償協議的最後簽訂；

(2)談判顧問負責談判的準備、相關資訊的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點和先後秩序、運用談判策略、技巧等，為業主提供系統的、全方位的諮詢服務；

(3)資產評估師負責審查評估機構出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據。

(4)律師的作用在於提供法律方面的有關依據和拆遷協議的稽核把關，而非起訴拆遷人。拆遷源於**立項，拆遷人往往有**背後撐腰，業主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補償問題的。

拆遷談判技巧4：確定理性的談判目標

很多業主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結果可能是迫使對方採取“強制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。

理性的談判目標是通過努力談判可能實現的目標。這一目標應該是有理由支撐的，也就是業主的要求和報價應該是有理由的，是有一定依據的。諮詢團隊的一個重要任務就是幫助業主確立一個適合的談判目標併為這一目標提供必要的理由和一定的依據。這一目標可以以評估機構出具的評估報告為基礎，但又要大大高於評估報告提出的補償金額。

談判目標不是一成不變的，隨著談判的進行，局勢的變化可以靈活調整。在談判初期，業主一方不宜過早亮出己方的談判目標和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標。

拆遷談判技巧5：抓住談判的核心問題

絕大多數拆遷談判的核心問題是機器裝置和房屋重置的補償係數。

現在以2008年某評估機構給某市某區某鎮某企業出具的評估報告為例來說明這一問題。該報告提出總補償金額為2340萬元，具體包括：

(1)房屋1450萬元，按重置價格(按當年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費用)580萬元的2.5倍補償；

(2)未到期臨時建築204萬元，按重置價格204萬元的1倍補償；

(3)地上附屬物(裝修等費用)149萬元；

(4)機器裝置淨值(原值×成新率%)1547萬，評估值537萬元。

通過檢視評估報告，還有兩部分機器裝置可以要求對方補償：一是有漏評嫌疑的裝置淨值184萬元；二是不評金額320萬元(該評估報告對那些拆遷後轉移到別處不會影響使用價值的裝置未進行評估，也不計入補償範圍)。所以，機器裝置一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機器裝置一項談不好，本次談判也不能算是成功的。機器裝置一項毫無疑問成為談判的核心問題。

通過資產評估師的認真核查，該企業的房屋補償主要涉及到三部分：一是房屋重置價格580萬元；二是未到期臨時建築重置價格204萬元；三是部分房屋結構被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設施和公益事業設施建設專案拆遷補償係數3來補償，一共可獲得2550萬元的補償。而評估報告僅提出補償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補償係數也是談判的核心問題之一。

土地價格因素只是區位綜合平均價格的一部分，區位綜合平均價格反映的是房屋樓面價格，而土地基準地價反映的是土地平面價格。

影響房屋重置價格的主要是結構、等級和成新等因素。今年6月1日，市房產局和物價局重新調整並公佈了武漢市房屋重置價格的標準。

國有土地房屋拆遷補償款計算公式：房屋建築面積×房地產市場評估單價(區位綜合平均價格+房屋重置價格)。

應採取先打程式的辦法：

先審查授權(拆遷公司須為有授權的行為)、徵收決定。

專案許可：發改委、規劃局或規委《建設用地規劃許可證》、國土局《建設用地批覆》)。

立項批覆---用地批覆----拆遷補償方案---建設用地批准性檔案---資金到位證明。

徵收決定與《評估報告》的日期是否一致、拆遷範圍是否擴大等等。

首先，不管是拆遷方還是被拆遷方都要熟悉政策，適用政策。其次，如果是拆遷方，按流程走唄，有政策按政策，沒政策按慣例，沒慣例就請示，總有解決辦法。最後，如果你是被拆遷方，如果房屋有證，按政策補即可，現行政策很好，如果房屋沒證，那就什麼都不談。

理論上說拆遷標準對於周圍的拆遷戶是一樣的，但是有例外，可以跟拆遷辦提出，比如說體弱多病，歲數大，人口多，當然這些情況要單獨跟拆遷方談，一般情況下都能有點鬆動

拋開談判中的技巧不講，首先知己知彼很重要，你要首先把政策和法律規定研究清楚，另外，你要有一定的籌碼，沒有籌碼的談判有什麼意義呢？

拆遷談判技巧

2、談判中要善於傾聽、分析和判斷。因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說鑼鼓聽聲，聽話聽音。 會不會傾聽？能不能聽出對方的音？聽了能不能做出正確地分析和判斷？能不能找出對方的軟筋或破綻？從而拿出應對的策略，這些都是能不能實現談判目的的關鍵。所以，高明談判者不僅善於傾聽，還善於在不顯山露水的情形下，啟發對方多多地說。詳細地說。最好把他們要說的話、想說的話儘量地都說出來。在對方說的時候，不要打斷對方，不要怕冷場。在對方有一種言多有失的警覺時，要盡力地諄諄善誘。還要儘量判斷出對方真實意圖和水份。然後根據自己方面的原則立場，拿出一套應對的謀略。同時，還要隨著對方策略的轉換而轉換，或者是設法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風聲之中，掌握談判的主動權。

3、抓住拆遷人心裡談判。拆遷人尤其是商業開發的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不願作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是願意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴絃一樣，鬆了彈不成曲子，緊了就會拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達到拆遷目的，搞的雙方都付出代價，何苦呢？

談判成功與否，受諸多因素影響。下面總結一些實用的房屋拆遷賠償談判技巧，供大家參考。

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謹記:要有足夠的耐心和信心，千萬不要衝動，做出釘子戶的姿態來!

01 知己：要知道自己能補多少錢

這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。

對於一些複雜的，如面積爭議、住改商價值認定、違章建築等問題儘量作出對自己有利的認識追求更大利益，適當時候再讓步靠籠。

02 知彼：要知道對方是怎麼想的

因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。

會不會傾聽？能不能聽出對方的“音”？聽了能不能做出正確地分析和判斷？能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”？從而拿出應對的策略，這些都是能不能實現談判目的的關鍵。

所以，高明談判者不僅善於傾聽，還善於在不顯山露水的情形下，啟發對方多說、詳細地說。最好把他們要說的話、想說的話儘量地都說出來。在對方說的時候，不要打斷對方，不要怕“冷場”。在對方有一種“言多有失”的警覺時，要盡力地“諄諄善誘”。

還要儘量判斷出對方真實意圖和水份。然後根據自己方面的原則立場，拿出一套應對的謀略。

同時，還要隨著對方策略的轉換而轉換，或者是設法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風聲之中，掌握談判的主動權。

03 分寸：不把對方逼入絕路

拆遷人尤其是商業開發的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不願作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是願意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴絃一樣，鬆了彈不成曲子，緊了就會拉斷。

有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達到拆遷目的，搞的雙方都付出代價，何苦呢？

04 攻擊：抓住拆遷人的弱點

拆遷人有時自己都不知錯在何處，如主體不符、許可證不合法、評估程式違法等，其懼怕一旦敗訴，整個拆遷損失極大，於是，在你點出它破綻與弱點時，往往會使談判利益增大。

05 開局：避免對抗

1、提出高於預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。

2、避免對抗性的拆遷補償談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。

3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪裡出了問題。

4、學會在接受拆遷人關於拆遷安置補償條件時感到意外。如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要對裡面的一些專案學會感到意外，在你表示有些意外後，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會變得更加強硬。

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償專案上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

06 中場：別被沒有決定權的人說服

1、在拆遷談判中絕對不要對補償款進行“折中補償”。拆遷中對補償的討價還價並不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中並不是一種真正公平的補償方式。

2、一定要學會應對沒有決定權的“拆遷人”。在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權，有沒有權利代表拆遷人進行談判，最高談判許可權是什麼。進入了拆遷談判的關鍵關節，對方往往會以“沒有授權”、“說了不算”等藉口來進行推脫。

3、學會應對拆遷談判補償的僵局。如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。

4、只要是在補償的某一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。

07 終局：要頂得住壓力

1、嚴格防範對方的“白臉-黑臉”策略，在這裡面一定要注意，區別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這裡面起到決定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰一定清楚拆遷規劃。

2、拆遷補償談判中最後一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在於以下三點：

(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償專案和數額；

(2)一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了；

(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。

總之，房屋拆遷賠償談判技巧與其它談判有許多共同點，但必須在懂得補償安置法律政策基礎上才能知己知彼，不畏權勢，不錯過時機，最終達到利益最大化。

1、不和拆遷方談政策

法律和政策是兩個概念，拆遷方最愛混淆概念，以政策來打壓被拆遷人。他們常說：“這是政策，政策是不能隨便更改的。”然而事實並非如此，拆遷方所謂的“政策”在很多情況下並非紅標頭檔案，不具有法律效力。被拆遷人通過法律途徑擊破政府違法點，便極可能獲得更多的拆遷補償。

拆遷方對於如何準確把握被拆遷人的心態，以及如何應對各種不同的被拆遷人，有著非常豐富的經驗。它們往往會利用被拆遷人貪圖小恩小惠的心理，許諾大量的獎勵金，引誘他們簽下不合理的協定，最後被拆遷人只會撿了芝麻丟了西瓜。

3、不和拆遷方打太極

為了儘快完成拆遷任務，拆遷方往往是軟硬兼施，表面上替我們爭利益，暗地裡卻和我們打著心理戰和時間戰。我們決不能盲目跟著他們的節奏，一旦錯過訴訟時效，你可能會失去法律維權的最後一條路！

4、不和拆遷方模糊談判

不少被拆遷人因為不瞭解相關的法律法規，在簽訂協議的時候沒有具體明確補償方式、補償期限和違約責任等方面的內容，訂立了空白協議和約定不明確的協議，這會導致被拆遷人在維權時因舉證困難而陷入被動