（1）房地產信託：有若干份合同限制的集合非標準化金融產品，不能在證券交易所上市流通

（2）REITs：標準化可流通的金融產品；

（1）房地產信託：對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報，一般在3%~10%；

（2）REITs：一般要求將所得利潤的90%以上都分配給投資者

（1）房地產信託：提供資金、監管資金或部分參與專案公司運作獲取回報

（2）REITs：提供資金並組建資產管理公司公司或經營團隊進行投資運營

（1）房地產信託：產品週期較短，一般為1-3年

（2）REITs：產品週期一般在8-10年，公募基金無期限

（1）房地產信託：依據《房地產信託辦法草案》規範和調整

（2）REITs：依據《產業基金管理辦法》規範和調整

（1）房地產信託：目前相關稅制安排

（2）REITs：免繳公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率繳納所得稅。

REITs

REITs是以發行股票或收益憑證的方式募集資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，並將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。根據資金投向不同可分為權益型、抵押型和混合型。在中國REITs制度尚未完善的環境下，類REITs（形式上模仿REITs）有助於區域性解決存量物業企業在規模擴張與輕資產執行之間矛盾。

從2005年央行首次提出REITs試點以來，國家多部門均發聲，推動REITs試點和發展。REITs的底層資產相對多樣化，除了常見的酒店、公寓、辦公樓等，可產生穩定現金流的公共基礎設施、物流地產、養老地產均可作為基礎資產。因而，除了解決房企融資缺口、盤活房企存量資產，REITs對於降低房地產行業整體槓桿率乃至整體宏觀槓桿率也有著重大意義。

房地產投資信託基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以發行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機構進行不動產投資和運營，並將租金和不動產增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。本質上來看，REITs是將不動產產生的穩定現金流在資本市場證券化，連線資金供給方和需求方，從而實現資源整合與跨期配置的重要手段。

國內的房地產信託包括資金信託和財產信託兩類。資金信託指自然人或法人為了達到一定的經濟目的，將其擁有的貨幣資金委託給信託公司進行管理運用。房地產財產信託指房地產的所有人將其對房產的所有權轉讓給信託公司，信託公司向其簽發受益憑證而非支付現金。原所有者在取得受益憑證後可以在證券市場進行交易，從而取得相當於直接銷售房產的價款。在房地產信託融資領域，房地產資金信託是普遍採用的模式。

房地產信託業務主要有債權型、股權型、收益權型以及組合型4種模式。根據用益信託網資料，近幾年投向房地產的信託資金中，以信託貸款為代表的債權型模式和收益權型模式佔比不斷提高。

債權型模式主要以發放信託貸款為主，其運作模式為：開發商確定專案後，聯絡信託公司，由信託公司針對專案發行信託計劃，向委託人募集資金，並向專案方發放信託貸款。原則上專案公司需要滿足“432”條件才可放款。風控措施主要為抵押、第三方擔保、設定監管賬戶。一般用作抵押品的為不動產（抵押率不超過評估值的50%）、股權。

股權型模式是指信託公司以股權收購或增資擴股的形式將其募集的信託資金投入房地產專案公司，實現對開發專案的股權投資，信託哦收益主要來自於股權轉讓、分紅、清算等。股權模式下信託公司作為財務投資者一般不參與公司的日常經營管理，但對房企會有決策權和知情權。股權模式的風

收益權型模式主要是指信託公司以信託資金受讓資產的收益權，即基礎資產預售、銷售或以其他形式使用和處分所形成現金收入的權利。信託公司可要求設立附加條款，要求出讓人在約定的時間回購資產收益權。在房地產信託收益權型融資模式下，主要由集團公司認購信託計劃的次級/劣後份額。收益權模式的風控措施一般為土地抵押、股權質押、集團補足差額承諾。

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