所以錢一定要花在刀刃上，就算你買了150㎡的房子，到頭來沒錢裝修，生活品質也上不去的。

住小戶型的房子大多是都市精英以及單身人群，他們對生活的品質要求比較高。年輕人整體租房素質比較高。即使你買的房子暫時不住，也可以放心的出租，而且租金也會有一筆不菲的收入。所以很多人選擇在地段好的地區買小戶型房子，租給白領們上班。

買房子很少可以一步到位的，雖然最開始計劃買150㎡的大房子，但是由於資金問題只能擱置。隨著時間的流逝，錢沒攢到，房子又貴了一倍。所以，大部分的人都採用迂迴戰術，先買一個小的，等若干年後，再賣了換大的。雖然很折騰，但是絕對是最好的辦法之一。90㎡的房子幾乎是最好出手的房子，所以買一個位置不錯的小戶型，等著升值是一個投資的好辦法。

房產最主要的功能是居住，它的金融屬性是保值投資。購房者買房最主要考慮的是房價，如果房價在可接受的範圍內，房產面積的選擇就尤為重要了。

房地產市場上的房產面積小到幾十平大到兩三百平。有的人曾說，有錢人買大房子，沒錢的買小房子。其中的大和小都是指房產面積。而房產面積在選擇上也有一定的規律。那麼，買房買多大的房產面積最好呢？過來人：80平到110平之間的面積最合適。

過來人怎麼說的原因有兩點：

一，這個面積區間內的房產大多數兩室或者三室的戶型。比較適合一家三口或者四口居住。因為這兩種戶型的銷售量較高，所以戶型設計相對成熟合理。戶型的可利用率比幾百平的戶型高。這個戶型能滿足絕大多數家庭的需求。

兩室的適合一家三口居住，三室的則適合一家四口。這幾年很多家庭都已經添了新成員，有兩個孩子的家庭開始增多。這樣一來，小三室的戶型就比較適合。

二，價格優勢。

在80平到110平之間的兩室或者三室的戶型比較精緻。面積不大總價不高。如果購房者如果不想住了，房子在二手房市場上也比較受歡迎。這個面積區間的房產適用於大多數的家庭需求。打算買二手房居住的剛需購房者，他們的經濟能力有限，因此小面積戶型更適合他們。

買二手房的購房者更看重房子的實用性，他們不需要大多的面積，只要一家人住的舒服就行。這個區間面積的房產正好符合這些人對房子的要求。

90平到110平之間的房產擁有以上兩點優勢。自己住舒服也不難轉手，所以更受購房者的歡迎。隨著房價不斷上漲，購房者買房的壓力也越來越大。很多剛需購房者買房主要是為了能讓家人有個穩定的居住環境。購房者也越來越看重房子的實用性。買房買多大的面積最好？過來人：這個面積自住舒服不難出售

雖然現在大家都知道，房子賺不了多少錢了。但是這並不代表大家對房子沒有需求，大家對買房還是賦予了很大期待，沒有大漲幅，但是希望有小漲幅，能保值，跑得過通脹。如果房子是第一資產，甚至是應急資產，那買的房子就必須好賣。想賣的時候隨時能找到賣家，不需要大幅降價賤賣。同樣的地段，大家都覺得房子是一個價兒。實際上，有的房子掛上牌後，詢問的人絡繹不絕。有的房子掛上去，別人看一眼，皺著眉頭就走開了。同樣的地段，房子自身不同，待遇也大有差別。而房子的差別，有很多方面。裝修這類軟差別可以改善，無傷大雅，但是面積戶型這種事，則是從一開始就改變不了的硬性條件。

多大面積的房子最保值？

房子保值看地段，面積一般而言是主流的100平米左右。100平米的房子基本上就可以滿足現在人們的需求，首付、月供都比較少，同時隨著個人能力與收入的不斷增長，日後若是想出手，再換置新房，都是比較容易賣出的。

當然，買房要根據自身的實際情況來挑選合適的戶型面積，從當前的生活狀況或者家庭人數來定，例如單身大族或新婚夫妻，面積小、價格低的過渡房屋是較好的。家有老人或小孩的家庭則需要更多的空間。

什麼樣的房子最有升值空間

從專業的角度來說，房子的保值和升值還受到地段、周邊配套、社群的檔次、物業的人群定位、樓宇設計水平以及物業管理的水平等諸多因素的制約。而在這幾大要素裡，首當其衝的就是位置，從廣義的位置來說，買房要選好城市。雖然現在無論是一二線城市，還是三四線城市，房價都讓人望而止步，但是從長遠來看，小城市的發展前景肯定比不上大城市。即使是發達國家，目前也仍存在人口往大城市集中的趨勢。人口的遷入與遷出，直接決定一個城市未來對於房產的需求。所謂的房價短期看金融，中期看土地，長期看人口就是這個道理。一個城市中，市中心的房價總是最高的，因為各種資源集中於此。那些偏遠的三四線城市的房子，買時要慎重。尤其是隨著棚改貨幣化安置比例的降低，未來三四線城市房價上漲缺乏足夠的支撐，未來房價下跌的可能性很大。

除了位置之外，房子本身的一些因素對於房產的保值增值也有很大的影響。這包括房子的朝向、戶型、樓層等。一套好房子最基本的要求就是南北通透，正南正北的房子，採光最好，其次是東向的，然後是西向的。對於戶型而言，好的標準是戶型要方正，利用率要高，不能存在過多的拐角、過道。同時，各個空間的佈局要合理，我們常說的動靜分割槽、乾溼分離，也是好戶型需要具備的要素。

雖然說現在的房地產市場的政策是在打擊投機炒房行為，同時也在堅決遏制房價上漲，但是對於任何一個購房者來說，都不希望自己買的房子出現貶值。無論你是剛需族還是投資客，買房時選擇升值潛力大的房產，總沒錯！

個人認為還是100-120平米的房子比較適合，三室一廳(兩廳)均可，這個面積的房子首先自住沒問題，三口(四口)之家很合適，作為投資也可以(前提是手裡現金要充足)。

買房子都是有需求才考慮，現在買房子大多都是長遠打算，首先要考慮孩子的上學方便，現在臨沂羅莊區這邊的學區房價格高還很好賣。

我孩子在40中(從幼兒園到初中)上初三，學校對過的樓盤——華潤-書香府，每平米售價8500-10000元，年前學校前面地王集團開發的樓盤——寶麗天越，開盤就9500元/平米，比離學校遠一點的樓盤高1000元/平米左右，就連學校周邊的老舊小區的房子租價也不低。

至於面積太大的房子不建議投資或自住，現在的錢越來越難賺，大房子佔用資金大，一般人根本不敢考慮，如果自住的話 ，面積太大，住的人少，打掃衛生都夠你忙活的。

我二舅哥在在沂河邊上——白鷺金岸買了一套400多平米的別墅，我去過他們家，那麼大的房子就老兩口和兒子住，裝飾花了好多錢，但衛生搞得很差，高檔豪華的茶几上鋪了一層灰塵，地磚上也不太乾淨，估計平時肯定也沒少打掃，想想孩子他二舅媽從一樓到三樓全部打掃完，這一天基本不用幹別的了，腰估計也動不了了。

再者，凡是賣房子或房產中介都多少懂一點風水 ，據說房子太大，住的人少壓不住[偷笑]

這次疫情對房地產市場的衝擊不小，買房子是大事，畢竟要拿出真金白銀的，或許你還會榮幸的加入房奴一族，所以還是慎重選擇，多做考察為好。

投資和自住分別有不同的邏輯。

1、自住

自住要的是什麼？這個是很多購房者真正把房子買到手之後才搞清楚的問題。

一個好的自住產品，最大的特點是不僅符合當下自己生活需求，還符合自己的生活的隱性需求。

注意，我們這裡一直提到的都是生活需求，無論明面的或是隱性的。

明面的需求比較容易理解，比如說什麼樓層，採光，花園，裝修，超市，公車等等。

那何為隱性需求？

長線對於交通配套的需求，對於縮短通勤時間的需求，對於子女父母生活配套的需求，這些看起來像明性需求的東西，其實是隱形需求。

比如說，買了郊區地鐵口的房子，買的時候覺得有地鐵就行，而實際上入住後發現地鐵通勤時間長，擁擠，停運時間早，給自己的生活帶來非常大的不便。購車後公路交通因為距離原因同樣非常耗時。

又或者說，購房時開發商承諾配套的學校，並不能滿足自己孩子所需，但因為位置的問題，周圍短距離內又沒有可以借讀的學校等等。

而你會發現，這樣的房子，升值不見得會差。因為各種各樣的獨特的賣點利好，二手房甚至要比很多房子漲幅更為明顯。

所以，自住房的邏輯應該遵循的第一點一定是便利度，這個便利度指的不僅僅是交通，還指的是自己未來子女和父母所需。歸納總結來說就是：

在拋開地鐵之類的限時公關交通之外，依然可以以比較低的成本比較短的時間通勤你的常用生活半徑。

有足夠優秀的對位學校，或者在學校水平未知的情況下，可以以比較低的成本比較短的時間到達周邊可替代的學校。以及父母所需的醫療和交際配套。

同時，房子要滿足短期內自身所需的面積和房間數。

而對於年輕人自住，特別是需要奮鬥的年輕兩口之家，自住的邏輯更需要清晰：

不要把時間花費到通勤的路上，哪怕房子再新再好；特別是不要把因為超長線的需求放在當下，在有限的資本下儘可能的滿足當下的需求。

2、投資的邏輯

投資要什麼？顯然，大部分人都會回答，投資回報率。

對，沒錯，雖然房住不炒依然是主基調，但把閒置資金投入房地產，依然是很多人的選擇。既然是投資，回報率一定是最終投資成功與否的呈現。

所以掌握好的投資標的和邏輯，相對於自住選房來說，就更加重要了，我們簡單歸納以下幾條，僅供參考：

1.城市動能強，比如一線城市、強二線城市，而非三四線城市。

2.片區內有足夠的賣點，比如未來CBD，地鐵線，政務區，自貿區等等。

3.片區內有足夠可炒作的地，如果沒有地，沒辦法拍地王，未來只會平和上漲。

4.片區內有足夠好的學校，並且裡的足夠近。

5.標的開發商比周圍的開發商都要優秀。

6.標的明顯因為歷史原因低於同級別城市或同級別區域，形成所謂的窪地。

以上，即使滿足一半，都可以稱之為優秀的投資品，同時，做出優秀的投資判斷，還要注意這幾個問題：

1.不要去糾結自住是否舒服，更不要去考慮一些比如醫療之類自住才需要考慮的屬性。

2.利好足夠的情況下，忽略戶型之類的屬性。

3.近地鐵比商業後期更能賣得上價格。

4.剛需小區買小套，改善小區買大套，更容易出手和溢價。

5.不要有人在哪就必須買哪的心態。

3、投資和自住不能同時麼？

我們一直講自住和投資不一樣，總是有人問投資的房子最終不也是要賣給別人住麼？

其實，我們講的可投資那些較遠的專案，甚至是跨城市的房子最後仍然還是自住，或者給下一波投資客，這其中最關鍵其實就是時機的問題。

距離遠但有前景的地方投資，不是說他不具備住的條件，而是當下不具備，更不具備一家幾口需要在市中心通勤上班上學的條件。

而這些房子，幾年之後，隨著利好的發展落地，會具備一定的居住條件，會滿足很多在那個片區或者那個處境下適合自住的人，或者下一波更看好的投資客戶。

這就回歸投資邏輯問題了，那些暫時不具備住的條件特別是不具備自己住條件的房子，一定要滿足我們前邊講到的升值條件。

我舉幾個例子：

同樣的價格同樣的面積，相鄰的兩個小區，一個好口碑物業的兩房，一個是差口碑物業的三房，你會選哪個？

這個案例就非常典型，如果你是自住需要三房，那一定是優先選擇滿足近居住需求的三房，至於物業的好壞，顯然來的沒有房間夠用來的實在。

而相反，在實際後期升值上，好口碑的物業在長線的二手房交易上一定會更高一籌。而未來接手的人也一定會有不需要那麼多房間的客戶，這個就是比較優質的投資品。

再比說說，西安的“長安特別行政區”，雖然區域口碑很差，很多東西與市區接壤卻不接軌，但是擋不住他離高新區足夠近，房價一路高歌，讓很多人的投資回報率遠高於買城東城北。

昨天，我們去了趟深圳寶安最北的區域沙井，距離市中心近40公里，這個片區內幾乎都是工廠、農民房，城市介面混亂，但商品房已經賣到了4.5w，與市中心不少舊一些的二手房相差不大。

大量的工廠、農民房

這樣的區域顯然是不適合主城區內的人自住，但由於旁邊三四公里便是在建的深圳新會展，所以從投資的角度來看，其實也是個還不錯的投資標的。

再舉個高棉的例子，過去這兩年高棉的漲幅秒殺中國，基本衝頂世界第一，而雖然它很明顯不具備任何自住屬性，但依然是非常優秀的投資標的。

4、結語

誠然，這個世界上一定有符合你既投資又自住的產品，但真正全方面符合的產品一定是鳳毛麟角。

全能型物業，大多都是開發商口中的宣傳語。

所以，居住是居住，投資是投資，如果硬要中和在一起去考慮，大概率折中後的結果，既不會太舒適，也不會回報率特別高，因此，我們依然還是強調，投資和自住還是要分離。

近幾年，房價水漲船高，不管是選擇投資房產，還是自住，都需要選擇對自己最實用最經濟，最好選擇一個就是可以自住升值空間還大的房產，那麼你買多大面積的房子對投資或者自住來說是比較合適的呢?　　75-120平方米的一般是人們家庭的首套房，大多數為剛需型購房;120-140平方米的住房為改善型住房。　　推薦戶型，三房優先：1⃣️九十方以內小三房，110方以內帶主套三房;2⃣️七十方左右兩房，一百四十方以內三房;　　再大和小都是主流戶型，不適合轉手!　　但是隨著樓市火熱房價上漲，小戶型的房子更成為了不少一線城市年輕人的熱捧，由於面積小，靈活性比較強，麻雀雖小，五臟俱全!是比較受年輕人的喜歡，所以很多年輕人都會把小戶型公寓作為首次置業的選擇。　　小戶型的一般面積在35-60平方左右，小戶型具有低總價、低首付、低月供、低成本的絕對優勢。　　面積小，總價也會低，每月還貸也比較輕鬆!而且年輕人喜歡在家裝方面倒騰，面積小自然裝修價格也會低，　　而且對於單身狗來說面積也是完全夠施展了，對於小兩口來說也是溫馨，對於今天的房價動不動大幾百萬的戶型來說，前期不可能完全買的起大戶型，所以對於新婚小家庭來說，既然租房子的租金都足以支付月供，為什麼不先買套小戶型公寓住呢?等到財富積累到一定程度之後再進行大戶型置業，　　到時候小公寓選擇出售還是出租，價格都已經漲超過購買價格了，又可以多賺一筆，想想也是激動，對未來充滿了希望!　　不過上述比較適合年輕小家庭，如果其他家庭選購住房自住的面積可以根據你當前的生活狀況或者家庭人數來定，夫妻二人的家庭肯定和三代同堂的需求不同，使得需要居住的面積大小不同。　　1、根據家庭成員人數來計算面積(僅供參考)：　　購房面積應該是家人歲數總和的1.1倍。男主人40歲，女主人38歲，他們的小孩12歲，那麼住房面積就應該是99㎡。　　2、通過家庭成員的身份計算面積(僅供參考)：　　夫妻房屋需求總共為50平方，還未上學的小孩10平方，小學到高中小孩15平方，讀大學的孩子和老人20平方，按照這個計算的話，就可以得出家庭所需要大概的面積了，　　3、家庭總的年收入乘以5，得出可承受的總房價，再用房價反推面積(僅供參考)：　　這個演算法適用於準備購買第一套自住房的年輕人，根據自己的收入來。就按照這種演算法算出來的面積，可以說是有多少錢就買多少面積的，在其可承受範圍之內。　　目前市場上的主流高層

自住買房，生活，商業，交通，離哪裡近，完善性很重要

投資，房子的主要價值在地段和未來區域規劃

大多數人買房的目的不外乎就是兩種，一是自住，還有就是用來投資。既然二者的需求是不同的，那麼在選房的過程中，應該注意的問題或者選擇的方法也是不一樣的。

1、投資應該關注市場，自住應該注意自身

投資買房最終的目的就是為了賺錢，而要想賺錢就必須要尊重市場的行情。瞭解國家對於樓市調控的政策，房價的趨勢，政府的發展規劃等等。

而自住就很簡單了，自己買房為了什麼，就買什麼樣的房子。為了上班方便，交通便利就行了，給孩子上學，就必須要有學區嘛。

2、投資需看準時機，自住看中就買

樓市目前的態勢如何，決定著投資客是否應該出手，就像投資股市一樣，一個優秀的操盤手總會在最合適的時機入市。同樣，審時度勢，也是一個合格的投資置業者必備的素質之一。

但是對於自住人群就不一樣了，精心挑選了很久的房子，可不會因為你想等它降價再入手，就為你留著啊。所以一旦相中房子，就應該做好儘快買下來的準備。

3、投資選地段要看未來，自住則要看現在

投資買房看中的就是一個潛力，這套房子在未來能夠帶來多大升值空間，所以在挑選地段的時候就應該看它未來的發展情況，比如是否處於政府的城市發展規劃之中，未來是否會通地鐵或者修建學校等等情況。

但是自住不一樣了，就算是期房一年左右也就要住進去了。所以更應該看它的周邊現在或者近期的情況。舉個例子，如果因為開發商宣傳未來會有地鐵就盲目入手，你可要清楚，地鐵從規劃到落地通車，這個時間跨度可不是一般的長。

4、投資選房更看重回報率，自住則應看重舒適度

對於投資人群來說，在戶型樓層等等要素的選擇更應該看到它的回報率和風險性。比如相對而言，小戶型是最適合投資房源之一，因為它面積小，投入少，適用人群廣泛相對而言轉手方便。

自住者就更應該注重居住的舒適度上和合理性上，比如根據家庭人數選擇兩室還是三室，面積的大小，樓層等等。

5、對待土地性質和產權年限的態度不同

自住買房能買還是要選擇70年產權的住宅，不僅在生活成本上更低，而且更加放心，不會有太多的後顧之憂；而投資就不要太在意這些，目前商住房反而成為了投資人群的主要選擇之一了呢。

從態度上來說，自住者們應該學會更加感性，在選擇上更加照顧自身的主觀情緒，儘量讓自己住的舒服才是正確的。投資客們則應該保持理性，什麼時候該買，什麼時候該出手都應該尊重客觀情況就行了。

投資自住，買多大面積比較合適？

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近幾年，房價水漲船高，不管是選擇投資房產，還是自住，都需要選擇對自己最實用最經濟，最好選擇一個就是可以自住升值空間還大的房產，那麼你買多大面積的房子對投資或者自住來說是比較合適的呢？

75-120平方米的一般是人們家庭的首套房，大多數為剛需型購房;120-140平方米的住房為改善型住房，

推薦戶型，三房優先：1⃣️九十方以內小三房，110方以內帶主套三房；2⃣️七十方左右兩房，一百四十方以內三房；

再大和小都是主流戶型，不適合轉手！

但是隨著樓市火熱房價上漲，小戶型的房子更成為了不少一線城市年輕人的熱捧，由於面積小，靈活性比較強，麻雀雖小，五臟俱全！是比較受年輕人的喜歡，所以很多年輕人都會把小戶型公寓作為首次置業的選擇。

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小戶型的一般面積在35-60平方左右，小戶型具有低總價、低首付、低月供、低成本的絕對優勢。

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面積小，總價也會低，每月還貸也比較輕鬆！而且年輕人喜歡在家裝方面倒騰，面積小自然裝修價格也會低，

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而且對於單身狗來說面積也是完全夠施展了，對於小兩口來說也是溫馨，對於今天的房價動不動大幾百萬的戶型來說，前期不可能完全買的起大戶型，所以對於新婚小家庭來說，既然租房子的租金都足以支付月供，為什麼不先買套小戶型公寓住呢？等到財富積累到一定程度之後再進行大戶型置業，

到時候小公寓選擇出售還是出租，價格都已經漲超過購買價格了，又可以多賺一筆，想想也是激動，對未來充滿了希望！

不過上述比較適合年輕小家庭，

如果其他家庭選購住房自住的面積可以根據你當前的生活狀況或者家庭人數來定，

夫妻二人的家庭肯定和三代同堂的需求不同，使得需要居住的面積大小不同，

1根據家庭成員人數來計算面積（僅供參考）：

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購房面積應該是家人歲數總和的1.1倍。男主人40歲，女主人38歲，他們的小孩12歲，那麼住房面積就應該是99㎡。

2通過家庭成員的身份計算面積（僅供參考）

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夫妻房屋需求總共為50平方，還未上學的小孩10平方，小學到高中小孩15平方，讀大學的孩子和老人20平方，按照這個計算的話，就可以得出家庭所需要大概的面積了，

3家庭總的年收入乘以5，得出可承受的總房價，再用房價反推面積（僅供參考）

這個演算法適用於準備購買第一套自住房的年輕人，根據自己的收入來。就按照這種演算法算出來的面積，可以說是有多少錢就買多少面積的，在其可承受範圍之內。

目前市場上的主流高層產品分類如下(單位㎡)，有“經濟型”、“舒適型”、“享受型”這3大類，具體面積大小如下圖所示。

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但其實，房屋的面積如果對於以後還要換房過度或者有資金壓力的家庭來說，面積別太大，格局實用比較重要！房屋的使用合理，動靜分割槽、乾溼分割槽是否明晰，還有各個能區間的面積分配是否合理，都會影響居住和轉手出售，需要根據具體需求而定。

如果作為投資儘量避免以下的房子！

老破小，而且沒有名校，很多地方的老破小處於城市的核心地段，生活配套設施都比較成熟，但是由於房齡過老，物業差，環境亂等原因房價漲幅的差價不是很大，而且這種房子周邊規劃基本完成，之後市政建設沒有大動作，房價上漲長期缺乏動力，如果再遠離名校，那麼基本不具備自住和投資的價值，所以謹慎投資。

還有就是租不出去的酒店式公寓，小產權房，

酒店式公寓和小產權房因為價格便宜，受到很多剛需過渡客戶的喜愛。但是缺點就是，產權年限短、升值慢、交易成本高，並不是自住和投資的上選，而小產權房更是存在很多隱患。如果想要買下酒店式公寓房源打算長久出租出去，那麼這房子就需要能夠吸引租客，這就對周邊的配套要求較高。

不管是自住還是投資，都無法忽視房子具備投資的屬性，說白了就是一個城市買的房子獲得就是房子周邊教育、醫療、生活、娛樂與交通等等公共服務的機會。

所以享受到周邊配套才是買房真正的目的，也就是說房子除了住的功能，其他功能更能說明房子的價值。

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建議您根據自己的資金預算，購買90-120平米之間的戶型。

90-120平米的面積區間是目前市場上的主流產品，覆蓋的消費群體最為廣泛。首先，該面積段設計出來的戶型主要為小三房和大三房，功能性和舒適型基本可以滿足三口之家的剛需和改善需求；其次，該面積段戶型總價適中，按照每平米10000元的單價計算，總房款在90-120萬，貸款買房的話，首付款30-40萬，每月月供4000-5000元，對於工作了一段時間的普通工薪階層來說，可以承擔。這兩點，基本是剛需客戶的最典型特徵。

如果你更偏重投資，建議你購買90-100平米之間的小三房，隨著未來房子漲價，小戶型總價有優勢，很容易出手。

如果你偏重自住，建議買120平米左右，居住舒適型更高。如果未來換房，面積差也不太大，換房的壓力會小一些。

相信房子是用來住的，不是用來炒的。未來的炒房持有成本會越來越高，收益趨於正常化，以自住需求為主，兼顧投資。

越大越好，只有錢夠用。大房子多間，一間當倉庫屯糧，一間大廚房，一間洗澡桑拿美容理髮房，一間理療養生康復室，一間書房電腦錄音室，一間衛生間，一間刺繡房，一間運動健身房，一間臥室，一間衣帽間。一間兒童游泳池。一間動物房，一間植物花房，一間工具房。一間會客電影廳。一個大院子有自留地種菜養花。夢想成真