2011年7月10日，西富花園業委會召開業主大會會議，選聘廣州市辛沁物業管理有限公司為西富花園新的物業服務公司。
江均物業公司認為，西富花園2011年第一次業主大會表決結果證明同意續聘和同意提價的業主人數和麵積均超過半數，決議合法有效。業主未投票的，視為棄權，應視為同意續聘和提價。西富花園業委會應按照表決結果與公司續簽合同，但業委會拒絕與其簽訂合同，並另行聘請了新的物管公司提供服務，嚴重侵害了其合法權益。遂向法院起訴，請求法院判令西富花園業委會履行承諾，立即與江均物業公司簽訂內容包括管理費較上期每月平均上調0.3元/平方米、期限為三年的物業管理續聘合同。
被告西富花園業委會辯稱，《物業管理過渡期委託書》尚未對物業管理委託合同成立所必須的主要條款達成合意，原告無權要求據此簽訂正式的物業管理委託合同。對於西富花園2011年第一次業主大會表決結果，我方認為，沒有參與投票表決的業主不能視為同意續聘和同意提價，因此，表決意見並不符合業主人數和麵積雙重過半數的法定比例，原告要求續簽合同無法律依據。
[案件爭議焦點]
一、被告業委會是否應根據《物業管理過渡期委託書》約定與原告簽訂物業管理委託合同?
二、《西富花園2011年第一次業主書面大會表決議題表決結果公佈》的表決結果是否達到業主人數和麵積雙重過半數?
[法院判決]
法院經審理後認為，根據《物權法》第七十六條的規定，小區選聘、解聘物業管理服務企業時，必須經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意(即“雙過半原則”)才能透過。2011年6月20日業主大會的表決結果關於續聘及調價的議題明確表示“同意”的業主尚未過半，原告要求據此表決結果與被告業委會簽訂續聘合同於法無據。《物業管理過渡期委託書》中並無《合同法》第十二條規定的合同主要條款，應認定雙方尚未對合同成立所必須的主要條款達成合意。涉訟小區已召開業主大會會議，選聘新的物業管理公司為小區提供服務，原告要求被告業委會與之簽訂合同事實上已無可能。判決駁回原告的全部訴訟請求。
[律師分析]
一、《物業管理過渡期委託書》未對合同成立所必須的主要條款達成合意，原告無權據此要求與被告簽訂物業管理委託合同。
《合同法》第十二條規定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示範文字訂立合同。”根據上述規定，合同內容一般應當包括當事人的名稱或者姓名和住所;標的;數量;質量;價款或者報酬;履行期限;地點和方式;違約責任、爭議的解決辦法等內容。在本案中，原告據以簽約的《物業管理過渡期委託書》中並無上述法條規定的合同主要條款。2011年6月20日的業主大會僅就續聘及調價議題進行了表決，並未對其他必備的合同條款進行協商，因此，原被告雙方尚未對合同成立所必須的主要條款達成合意。《物業管理過渡期委託書》已明確續聘原告公司需簽署新的合同。事實上上述過渡期後，原告與被告業委會並無就變更收費標準及其他具體內容簽署新的合同，因此，雙方尚未對合同成立所必須的主要條款達成合意，原告無權據此要求與被告簽訂物業管理委託合同。
二、《西富花園2011年第一次業主書面大會表決議題表決結果公佈》的表決結果尚未超過小區業主人數和麵積過半數，原告要求據此表決結果與被告業委會簽訂續聘合同無法律依據。
沒有參與投票表決的業主對業主大會兩個議題的意見應如何處理?《西富花園業主大會議事規則》第三條規定，已送達業主的投票，業主未投的，視為棄權。那麼，業主棄權是否意味著同意續聘和提價呢?《業主大會和業主委員會指導規則》第二十六條規定，未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。本案中，《西富花園業主大會議事規則》並沒有約定未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，只是規定視為棄權，因此，不能推定未參與表決的業主同意續聘和提價。原告主張未參與表決的業主棄權應視為同意續聘和提價並無依據。
《物權法》第七十六條規定，小區選聘、解聘物業管理服務企業時，必須經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意才能透過。西富花園住宅及商鋪業主723戶，同意續聘的票數為283票，佔業主總人數的比例為39.14%，同意提價的票數109票，佔業主總人數的比例為15.07%，因此，關於續聘及調價的議題明確表示“同意”的業主尚未過半，原告要求據此表決結果與被告業委會簽訂續聘合同無法律依據。
2011年7月10日，西富花園業委會召開業主大會會議，選聘廣州市辛沁物業管理有限公司為西富花園新的物業服務公司。
江均物業公司認為，西富花園2011年第一次業主大會表決結果證明同意續聘和同意提價的業主人數和麵積均超過半數，決議合法有效。業主未投票的，視為棄權，應視為同意續聘和提價。西富花園業委會應按照表決結果與公司續簽合同，但業委會拒絕與其簽訂合同，並另行聘請了新的物管公司提供服務，嚴重侵害了其合法權益。遂向法院起訴，請求法院判令西富花園業委會履行承諾，立即與江均物業公司簽訂內容包括管理費較上期每月平均上調0.3元/平方米、期限為三年的物業管理續聘合同。
被告西富花園業委會辯稱，《物業管理過渡期委託書》尚未對物業管理委託合同成立所必須的主要條款達成合意，原告無權要求據此簽訂正式的物業管理委託合同。對於西富花園2011年第一次業主大會表決結果，我方認為，沒有參與投票表決的業主不能視為同意續聘和同意提價，因此，表決意見並不符合業主人數和麵積雙重過半數的法定比例，原告要求續簽合同無法律依據。
[案件爭議焦點]
一、被告業委會是否應根據《物業管理過渡期委託書》約定與原告簽訂物業管理委託合同?
二、《西富花園2011年第一次業主書面大會表決議題表決結果公佈》的表決結果是否達到業主人數和麵積雙重過半數?
[法院判決]
法院經審理後認為，根據《物權法》第七十六條的規定，小區選聘、解聘物業管理服務企業時，必須經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意(即“雙過半原則”)才能透過。2011年6月20日業主大會的表決結果關於續聘及調價的議題明確表示“同意”的業主尚未過半，原告要求據此表決結果與被告業委會簽訂續聘合同於法無據。《物業管理過渡期委託書》中並無《合同法》第十二條規定的合同主要條款，應認定雙方尚未對合同成立所必須的主要條款達成合意。涉訟小區已召開業主大會會議，選聘新的物業管理公司為小區提供服務，原告要求被告業委會與之簽訂合同事實上已無可能。判決駁回原告的全部訴訟請求。
[律師分析]
一、《物業管理過渡期委託書》未對合同成立所必須的主要條款達成合意，原告無權據此要求與被告簽訂物業管理委託合同。
《合同法》第十二條規定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示範文字訂立合同。”根據上述規定，合同內容一般應當包括當事人的名稱或者姓名和住所;標的;數量;質量;價款或者報酬;履行期限;地點和方式;違約責任、爭議的解決辦法等內容。在本案中，原告據以簽約的《物業管理過渡期委託書》中並無上述法條規定的合同主要條款。2011年6月20日的業主大會僅就續聘及調價議題進行了表決，並未對其他必備的合同條款進行協商，因此，原被告雙方尚未對合同成立所必須的主要條款達成合意。《物業管理過渡期委託書》已明確續聘原告公司需簽署新的合同。事實上上述過渡期後，原告與被告業委會並無就變更收費標準及其他具體內容簽署新的合同，因此，雙方尚未對合同成立所必須的主要條款達成合意，原告無權據此要求與被告簽訂物業管理委託合同。
二、《西富花園2011年第一次業主書面大會表決議題表決結果公佈》的表決結果尚未超過小區業主人數和麵積過半數，原告要求據此表決結果與被告業委會簽訂續聘合同無法律依據。
沒有參與投票表決的業主對業主大會兩個議題的意見應如何處理?《西富花園業主大會議事規則》第三條規定，已送達業主的投票，業主未投的，視為棄權。那麼，業主棄權是否意味著同意續聘和提價呢?《業主大會和業主委員會指導規則》第二十六條規定，未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。本案中，《西富花園業主大會議事規則》並沒有約定未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，只是規定視為棄權，因此，不能推定未參與表決的業主同意續聘和提價。原告主張未參與表決的業主棄權應視為同意續聘和提價並無依據。
《物權法》第七十六條規定，小區選聘、解聘物業管理服務企業時，必須經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意才能透過。西富花園住宅及商鋪業主723戶，同意續聘的票數為283票，佔業主總人數的比例為39.14%，同意提價的票數109票，佔業主總人數的比例為15.07%，因此，關於續聘及調價的議題明確表示“同意”的業主尚未過半，原告要求據此表決結果與被告業委會簽訂續聘合同無法律依據。