如何理解“住宅以套內使用面積交易”？

專家：不代表取消公攤？

我是這樣理解住宅以套內使用面積交易的，像香港一樣，以前的香港也是按照建築面積來計算單價，現在的香港就是按照新政策來算套內的使用面積進行交易。以後的房子應該都按照套內面積來交易，是國家一個方向。現在大陸就套內使用面積進行討論，論證社會意見等進行徵求各方意見，等待統一就應該會出臺相關檔案。

專家：說的不代表取消公攤，可能是說取消公攤面積交易，但是取消不了公攤的費用。豪宅的公攤面積大，我去過一個樓盤一層兩戶一個電梯就兩戶人用。你說能不大嗎？公攤面積”包括兩部分：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；二是樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。 因為不可能取消公攤面積就等於不用交管理費了。 我想地產商應該在研究怎麼樣把這個取消公攤面積政策轉其他該收費的地方，畢竟收入減少了。物業費也少交了。 地產商可能會漲物業費和樓價的單價，來應對這個政策出臺。

以套內面積來計算交易與以建築面積加公攤面積計價交易，實際上只是房價計價的一個技術問題。它只是二個不同的價格計算方法而己。不存在影響房屋交易的總價。

這是因為：一、公攤面積實際上就是每戶業主必須會使用，必須要便用，保證業主正常生活的公用面積。而這些面積同樣有建設成本，所以其成本必須，也必然會攤入到套內面積的單價中去。二、而所謂以套內面積計算可以少繳物業管理費，取暖費一說基本不可能。物業管理公司管理的就是公共部位，公用設施裝置，以套內面積計價，既不能減少公用面積，公用部位，公用裝置，設施的保養維護，更沒有減少工作量。怎麼可能降低收費泥？取暖費也同樣道理。

個人認為百姓買房就等於買家，買家就應按套內面積買房。致於公攤，買房者在交物業費時以包函在裡面了，另外車庫賣或租的錢應歸全體業主的，爾不是物業公司的，或開發商的，。

首先對於專家的說法，我們要理解必須先對公攤面積的定義有所瞭解，什麼是公攤面積呢？房屋公攤面積是指可分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。即公攤面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用裝置用房;每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半，這裡面我們可以看出沒有車庫，還有綠化草坪等。目前對於公攤面積的處理，中國尚無明確法律法規出臺，所以開發商往往會在公攤面積中做文章，肆意擴大公攤面積跟房屋居住面積的比例，購房者只知道自己購買房子公攤面積總數字，但是具體構成有哪些，各佔多少，各部分價格又是多少，小區總的公攤面積又是多少，如何測得的，資料的可信度等都存在爭議，而開發商則把公攤面積跟房子打包賣給購房者，這顯然是一比糊塗賬，損害了購房者的權益，而且在後期的物業費，取暖費等又會增加購房者的負擔。因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點，所以社會上取消公攤的呼聲愈來愈高，前段時間國家住建部也對建築面積按照套內居住面積進行交易公開徵求建議，我們看到了國家取消公攤面積就在眼前了，但是確實也是專家說的那樣，按澆築套內面積交易不是取消公攤。正如上面對公攤面積的定義一樣，公攤是客觀存在的，無法消除的，沒有公攤那是不可能的，這裡說的取消公攤只是說跟房屋居住面積分開，以後公攤會單獨作為購買房屋之外的一部分，進行規範、透明、合理的管理。這樣即能有效管理商品到市場，又能對購房者權益進行保護。

住宅以套內使用面積交易，代表的是購房協議的改變。但相應但公共服務設施的管理一樣需要支付相應的服務費：物業費、取暖費等等。只是這部分不在住宅交易中計算，而是在後期以一定的公攤公共設施比例進行收取服務費。

以套內面積交易，最大的好處是可以降低捆在房屋面積身上的物業費、取暖費、裝修費、交易稅、房產稅等費用，讓人們清清楚楚消費，不再是一筆糊塗賬。

你仔細看一看就會明白，“住宅以套內使用面積交易”，但是在交易住宅之外的區域，很多地方還是按建築面積來計算的，那自然是包含了公攤。

比如說：

一、物業費，重慶的市區以使用面積交易住宅已經很多年了，但物業費一直都是按建築面積來繳納，公攤還是包含在內。

二、契稅，契稅雖然是按照房子總價來，但每個省對不同面積給予不同的優惠方式，比如建築面積90㎡以內稅點比較低，144㎡以上稅點比較高。這個也是按建築面積來算的。

所以說，這次的政策你也已理解為在買房階段沒有了公攤，但在之後交物業費和契稅的時候，還是有公攤。

到時候開發商給你設計的建造的房子都電梯、樓梯都掛外牆牆上，消防設施、管道井都在戶內，沒有公攤了！套內面積都大了，物業費更高了！你願意嗎？