央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率。

選擇一，固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的LPR，加點數值確定後固定不變。

也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

需要強調的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

怎麼選比較划算？

固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較划算？

由於加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。

如果你認為LPR以後會降低，那麼選擇“LPR+加點”浮動利率更划算，因為利息會變少；如果你認為LPR會上漲，那麼選擇固定利率更划算。

建設銀行表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。

專家怎麼建議？

諸葛找房副Quattroporte苑承建說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對使用者來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

“就當前利率市場環境來說，LPR大機率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。

從央行公佈的LPR走勢來看， 5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。

中國民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升週期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

坦白講，對於貸款人，選擇哪種定價方式最關鍵的是判斷未來LPR的走勢。

融360大資料研究院分析認為，中長期來看，LPR大機率仍將繼續下行，使用者選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少

根據央行的新規定，只要購房者是按浮動利率和基準利率執行貸款的，銀行就需要聯絡購房者重新確定利率的定價條款，把由基準利率定價調整為以LPR定價，執行新利率標準。為了說的通俗易懂一些，舉例說明：

張先生2016年買了一套400萬元的房子，首付100萬元，貸款300萬元。在與銀行簽訂的貸款合同中，約定貸款基準利率4.9%再打7折執行，屬於浮動利率，隨基準變化而變化。

張先生至今實際使用的貸款利率為：4.9%*70%=3.43%。

顯然，張先生符合央行的“新規”調整條件，在2020年3月1日之前，銀行將電話聯絡張先生，重新確定利率方式。那麼，張先生的利率會不會上漲？事實上，這次央行規定“重新確定LPR的加點，加點可以是負的”。

根據2019年12月最新5年以上的LPR市場報價利率為4.8%，貸款定價兌換方式為：加點=張先生的實際現在執行利率-LPR最新報價標準，即3.43%-4.8%=-1.37%，那麼張先生未來的加點幅度是負的。

張先生2020年8月1日以後的房貸利率標準是：LPR最新報價標準加分（-1.37%）。

根據新規則購房者可在固定或浮動之中二選一

在央行的新規定下，新舊貸款利率的轉換比較容易，難點在於貸款浮動還是固定利率的選擇。購房者的選擇直接決定從2021年以後的貸款償還是多少金額的問題。

繼續舉例，如果張先生喜歡固定利率貸款，在3月1日前到銀行選擇固定利率貸款後，無論LPR如何升降，都與張先生無關。他繼續按照3.43%的標準繼續還款，直到100%還清貸款。

如果張先生選擇浮動變化利率，銀行通知張先生重新確定計算方式，雙方協商重新定價週期，1年1次或者5年1次進行重新定價。新規規定，重新定價最低1年期，大多數選擇浮動的購房者會選擇1年期，比較靈活。問題是購房者應該選擇浮動還是固定？LPR在未來會上升還是下降，如果是下降趨勢，最好選擇LPR浮動；如果是上升趨勢，最好選擇固定。筆者給不出準確答案，房地產專家也給不出明確答案，只能根據房地產的現狀和經濟環境做出預測。

溫馨提示：提前瞭解LPR這些知識，並根據自己的情況提前制定計劃。

其實這個跟選什麼利率沒有任何的關係。即使選擇了LPR利率的話，在這個折算的時候，已經把上浮15%計算進來了，這種選擇還是要看未來的利率的波動，這才是關鍵。