買商鋪千萬不能以炒作的心態進行，炒房主要炒的是住房，因為，商鋪交易的稅費太高了，相當於住房交易稅費的幾倍甚至幾十倍。所以，買商鋪只能以投資的角度進行，起碼持有十年，甚至二十年、五十年。這個時候，我們就需要判斷商鋪有沒有投資價值。第一，商圈價值商業是需要氛圍的，每個城市都有自己的商圈，即使是小小的縣城，更小的小鎮也有。商鋪位於哪個商圈，基本上決定了商鋪80%的價值。上海的城隍廟，重慶的解放碑，南京的夫子廟，你的商鋪是不是在這裡，還是在別處，其價值是天壤之別。要注意的一點是，商圈是會變化的。比如，在水運發達的年代，不少城市臨近江河形成了繁榮的商圈，後來大部分都蕭條了。再比如，不少城市的商圈是臨近過去的衙門而形成的，隨著時間的推移，有的也衰敗了。還有現在建設新城而導致城市中心轉移的問題，在你投資商鋪的時候都要考慮。第二，功能價值通俗地說，就是這間商鋪能有哪些用途。比如，如果這間商鋪位於一個鞋城，只能賣鞋子，那和可以賣不同商品的商鋪價格必然有明顯差異。這也是商貿城裡面的鋪子通常價值低於社群型商鋪的原因。再比如，這間商鋪面積的大小，也會影響其用途，進而影響投資價值。功能價值的判斷，有的時候很要命。某地級市有一棟5層的商業建築，初期規劃是用於賣瓷器，所以，樓裡面的鋪面都是賣瓷器的，但一樓臨街部分實際上是多種功能的。幾年後，這個瓷器市場辦不下去，樓裡面的鋪面喪失了功能，價格、租金一落千丈，而一樓臨街店鋪卻沒有受到太大的影響。我去實地看的時候，樓上樓下商鋪售價已經相差3-5倍。第三，租金價值這就進入到商鋪價值最直接的判斷部分了。現在一年能租多少錢，是決定商鋪售價最關鍵的因素，也是砍價的要點。二十年回本，也就是5%的租金回報率，是一個比較被市場認可的水準，這也相當於銀行理財的收益率。但是，前面兩部分價值的不同，會影響到對未來租金變化的判斷，有的時候，就可以對售價進行調整。比如，某市有一條WD金街，剛開始店鋪售價約每平米3萬元，年租金約每平米1200元，租金回報率4%；三年後，該地年租金上漲至每平米3600元，而店鋪售價已經超過10萬元。把握以上三點，基本上八九不離十。最後要提示一句，房地產投資黃金期已過，投資商鋪需謹慎。

 先看心態

  買鋪的目標是保值、增值還是獲取利息收入，是短期還是長期都是投資決策的關鍵。

  毫無疑問，商鋪投資相對於股票證券交易，是長線投資。

  但是在土地價格飆漲的國情下，保持良好的投資心態，買鋪不失為一個穩定保值的好辦法。

  關鍵是地段

  房地產業有句行話，叫“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。

  與住宅不同，商業地產所處的區位至關重要。

  大到一條街的區位，小到朝南朝北、街頭還是街尾，大有講究。影響商業地產的區位因素有：人口數量、人流量、同類商業的行業氛圍。一般而言，買商鋪首先要看清地段的商業佈局。

  商業物業一般要甄別商業圈，每個商圈都有自己的市場功能定位，投資者必須考慮投資的物業是否能融入到整個商圈內，商圈的發展前景又如何！

  比較價格

  商鋪的投資價格關鍵要看該商鋪的租金水平及租賃情況，要注意商業物業所處區位的經營狀態、店多攏市的開發週期、地產本身的價效比以及總價等多方面因素。同樣地段的住宅價格可能相差無幾，但其商鋪價值是不同的。

  因此，商鋪的投資價格並不僅僅要看單價、總價，還要注意從地段、周邊環境、商業用途等多方面進行比較、考慮。同時，投資商鋪應更多地從升值的角度去考慮。

  另外商鋪重要的是有人氣，未來最有人氣的地方才最有價值。

  要選擇適當的物業形態

  每種物業形態的投資價值都是不一樣的，對投資者本身的適合性也會因人而異。

  一方面要了解物業本身的安全性、合法性，是否有隱藏的交易風險。另一方面，更要了解商鋪的可交易性、可流動性。

  譬如是購買獨立式商鋪、店中店式還是委託經營式商鋪等等，投資形態在一定程度上決定商鋪的最終價值。

  業內人士認為，商業街的商鋪和綜合體商業比較值得投資的。