2017年，廣東商品房銷售量價再創歷史新高，銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元，同比分別增長9.2%和15.9%;銷售均價11776元/平方米，同比增長6.1%。

廣東省的廣州、深圳、佛山、肇慶4個城市，作為首批全國住房租賃工作試點城市，目前亦取得諸多進展。其中廣州市探索建立的“6+3”租賃住房供應思路引起業界廣泛關注。根據廣州市政府此前介紹，2016年該市開始以“限地價、競自持”方式增加市場化租賃住房供應，截至2017年11月末，全市出讓“競自持”住房用地4宗，總用地面積約24公頃，企業自持總建築面積約15萬平方米。同時，該市還推出專門的租賃住房用地，並已開始出讓“全自持”用地，今後5年計劃供應租賃住房用地825公頃，建設租賃住房15萬套。廣州還鼓勵產業園區適度配建員工租賃宿舍。2016年已出讓的120宗、808公頃產業用地，便可配建園區租賃住房274萬平方米。此外，當地正試點選取留用地、節餘存量宅基地等依法建設為市場化租賃住房，未來3年將籌集建設300萬平方米。“推進城中村改造安置房建設，也是提高增量的一個重要舉措”。據介紹，廣州全市目前正在開展38個城中村改造，改造後建設的回遷安置房除滿足村民自住需求外，還可提供超過400萬平方米租賃住房。在政府公租房供應方面，廣州2018年全市計劃新開工城市棚戶區改造住房7500套，基本建成公租房1.3萬套。

深圳全市有約300房地產中介、開發商、保險機構、創業者等各類市場主體從事住房租賃經營業務，90%為中小企業，其中，各類長租公寓企業有近200家，收儲經營各類租賃住房預計超過15萬套，但僅約佔市場化租賃住房總量的3%。

隨著中國房地產市場逐步邁進存量時代，租賃市場也在“租購併舉”的政策下迎來蓬勃發展。中國是世界上租賃人口最多的國家，2018年中國整體租賃市場租金規模約為1.80萬億元，同比增長15.38%，中國租賃市場發展前景廣闊，未來有望成為中國房地產行業中增長最大的市場。在此背景下，中國住房租賃行業競爭異常激烈。

住房租賃行業商業模式多樣化競爭

其一體驗在行業商業模式上，中國住房租賃市場同時存在四類交易模式：

第一類是最原始的C2C模式，即房東和租客直接交易的模式，存在較為嚴重的資訊不對稱問題，交易匹配效率較低。

第二類是在第一類模式基礎上進化而來的C2B2C模式，即鏈家、我愛我家等房地產中介扮演房東和租客之間的橋樑，一定程度上減輕了資訊不對稱程度、提高了交易匹配效率。但住房租賃的資訊不對稱問題仍然突出，租客體驗依舊較差，主要因為房源稟賦、房東需求、租客需求千差萬別，匹配難度確實較大。

在此背景下，第三類B2C模式（長租公寓）應運而生，住房租賃企業直接成為房東（重資產模式下）或二房東（輕資產模式下），透過輸出標準化的房源和規範化的租賃合同，使得交易匹配效率進一步提升。

第四類模式相對獨立，是政府主導的G2C模式，主要目的在於透過供應公租房、廉租房，滿足低收入居民的基本居住需求，在目標租客群體方面與以上三類模式存在明顯差別。

儘管中國長租公寓企業的發展歷史普遍不長，在業務開拓過程中，企業還是摸索出了多種經營模式。通常來說：根據租賃物業的權屬性質和獲取方式，可以將長租公寓企業分為重資產和輕資產兩類；根據租賃物業的空間分佈模式，可以將長租公寓企業分為集中式和分散式兩類。

總的來說，重資產集中式擴張速度慢，但盈利能力強；輕資產集中式在擴張速度和盈利能力上較為平衡；輕資產分散式擴張速度快，但盈利能力弱；重資產分散式擴張速度慢，盈利能力一般，價效比最差，因此實踐中較少出現。

參與主體齊頭並進，創業公司搶在先發優勢

目前，中國住房租賃市場參與主體主要包括房地產開發商、房地產中介、酒店和創業公司四大類別，各類主體具備不同稟賦。

房地產開發商背景的住房租賃企業憑藉母公司影響力，在融資、房源獲取、裝修改造方面具有較大優勢；中介背景的住房租賃企業藉助母公司長期積累的房東和房客資源，在房源獲取和獲客方面具備較大優勢；酒店背景的住房租賃企業同房地產開發商、房地產中介背景的住房租賃企業類似，可以藉助集團資源獲得存量物業改造出租的機會，但可利用資源相對遜色。

而創業公司是住房租賃市場的重要參與者，與其它主體相比，他們在融資、房源獲取和獲客環節處於相對劣勢，在裝修改造和運營環節也沒有明顯的優勢。但創業公司優劣分化較大，部分頭部創業公司憑藉較強的團隊執行力，充分發揮領導團隊經營思路靈活、決策迅速的體制優勢，已具備較大的管理規模，搶佔先發優勢。

網際網路服務平臺頭部企業格局基本形成

此外，網際網路服務平臺迅速崛起，基本形成了以房天下、58同城、安居客、貝殼找房、諸葛找房等頭部企業格局。