房產投資已經進去到一個全民盲目時期，所有人都在無厘頭的預測未來房價的漲與跌。

同樣很多所謂的房地產專業人士，上一篇文章還在講房價如何如何的漲，下一篇文章已經再悲觀很多人還不起房貸打折賣房，還賣不掉;我相信這些房產專家自己已經是丈二和尚摸不著頭腦，搞不清楚地產業後面會怎麼發展。

其實要看明白這個問題很簡單，只需要關注到一點：現在買房者已經進入到挑房齡的時代。什麼意思呢？2010到2017年這個黃金炒房時間段，地段決定房價，只要在中心地段，不管老破小，一視同仁，統統拿下，不管近郊遠郊，能賣的都買下；剩下的就是等待，等個三四年房價沒翻倍都不好意思說自己投資了房產。現在是什麼情況呢？同一個地段同樣的配套，房齡相差六七年，單價平均也會相差五六千。如果是一線城市的市區，同地段的新樓齡小區和老小區，價格差距幾萬都有。

所以現在不是所有的房子都適合炒了，配套好設計新，房齡短的房子還是會受追捧，可是這種房子就是開發商的新房，而你買回來的新房，等你的房產證過了幾年準備出售的時候，已經是舊房了，你會好奇怪，旁邊的新小區開盤賣5萬，我的怎麼還是隻能成交3萬？所以不要想著炒房了，你炒不過開發商。如果自住當然可以買，至少等你的周圍有新房賣5萬的時候，你可以驕傲的說同樣的地段，我買房的時候才3萬。

一句話總結：房子已經慢慢變成像冰箱空調小汽車一樣的耐耗品，新的到手裡就變成二手的，永遠賣不過新的，當然新的也會不好賣了！

這些年房價劇烈波動，讓大家很是恐慌。有的想見好就收，趁降價入手，但有的會想，房價開始下跌了，還會繼續跌甚至崩盤，等等再說。那今年到底適不適合買房？我想，剛需有錢可買，沒錢掙夠錢買，投資客有錢沒地兒花可買，沒錢別亂投資房地產。年房價劇烈波動，讓大家很是恐慌。有的想見好就收，趁降價入手，但有的會想，房價開始下跌了，還會繼續跌甚至崩盤，等等再說。那今年到底適不適合買房？

我想，剛需有錢可買，沒錢掙夠錢買，投資客有錢沒地兒花可買，沒錢別亂投資房地產。如果你現在居無定所，迫切需要買房居住，也就是說買房是你的剛需，那不管合適不合適，都得買，就像吃飯一樣，不管蔬菜水果便宜還是貴，你都必須要買來吃，但是你有選擇買便宜的蔬菜和水果的權力，也有買貴的的權利，完全看你自己的經濟實力和需求。另外，疫情對中國的經濟產生了壓力。

很可能會得到國家扶持。但房子也不能亂買，儘量能夠帶來升值，為以後換房、賣房做好規劃。當然買房如果是為了自住，就不存在合不合適的問題，選擇自己所愛，舒心最重要。如果是為了投資，大城市或中心城市的房子更適合，升值的潛力大。如果自己受疫情影響工作不穩妥，生活壓力大，也不是剛需，那麼可以考慮今年不買房，這也是根據自身條件收入去決定謝謝大家拜拜！

深圳案例問答

1、問：老師，我目前在羅湖上班，跟我老婆在深圳定居三年，還有一個孩子7歲，兩人工作基本穩定，想在明年年底入手一套小2房，自住，到那個時候預計能存夠70萬，我們夫妻月薪合計3萬左右，您建議入手哪裡合適？親戚推薦買羅湖的老舊小區上班方便，或者橫崗環境好一些的小區，考慮帶初中學位的，這兩個區域您有什麼看法？

答：你好，70萬首付，最多200萬預算，這個總價，羅湖今年能上車就趕緊入手吧，等明年就兩房變一房了。 橫崗不建議入手，200萬的樓盤這兩個區域價值差別不大，乾脆就選個上班近的。 至於學區，居住環境，已經不在這個總價可考慮的範疇了，我說話比較直，兄弟，等明年年底兩房又是另一個價了，不管是投資還是自住，今年看到合適的就可以入手了。

2、問：墨子你好，想諮詢你一下，本人現有資金80多萬，想在羅湖入手一套一房一廳，主要是想自住，上週跟家人去看了置地逸軒感覺還不錯，這個價格我瞭解了一下在羅湖能入手的小兩房都是比較老的樓盤，龍崗大運還有布吉您這邊怎麼看?

答：你好，感謝讚賞，首付80萬，自住羅湖置地逸軒可以入手。如果考慮投資升值，大運潛力更大。

3、問:墨子師傅您好，我在深圳居住三年了，現有資金只有40w，月收入2w左右，父母想讓我早在深圳早點買房，他們給我備有45萬，他們存點錢也不容易，所以想靠自己的努力攢幾年在買，但又擔心房價漲的太快，存的還不夠漲，在請您給點意見，非常感謝！

回答：年輕人有拼勁值得表揚，如果有買房的想法，建議提前規劃，多做關注瞭解！首先深圳的房是非常有價值的，上漲空間也大。你手上的40加父母支援的45，可以上車了。父母讓你買房，說明對樓盤行情是比較關注的，其次，你現在入手，後面房子漲了看到其它合適的也可以換新。

4、問：老師您好，首套名額，夫妻兩人想在羅湖找360左右的小兩房，2年無果，看不懂市場行情，也怕買錯，一方面想自住另一方面也想投資升值，請問布心雍翠華府的小兩房怎麼樣？布吉片區的桂芳園是否值得上車，麻煩您給點意見，非常感謝！

答：你好， 布吉片區的桂芳園是領漲盤，能跑贏布吉的其他盤，放大了往全深圳看就很難跑贏大盤。 羅湖360萬的小兩房，看似非常值得。 它的前景，懂行的心裡都明白，前景好房價會這麼低? 如果你是剛需，比起那百八十萬住的舒服更重要。 往長遠看如果是看重投資，羅湖肯定是跑不過西邊的。

答：你好，首選可以考慮南山上，上班方便，或者寶安，西城雅筑和幸福海岸，也是領漲盤，總價700以上可以首選這兩個。 單價低的可以看向富通城2345、錦明花園， 單價高的可以看御龍灣、聖淘沙、香緹灣、匯一城，Sunny海居住環境都不錯，交通也方便。 全款抵押的方式入手，或JLH之後5改3，都可以操作成首付3成。

無論房價漲跌如何，只要有買房的打算，那就必須要謹慎仔細地選房。

1、小區配套

地段、交通、教育、醫療、商超、銀行等，都屬於買房需要考慮的範圍，小區地理位置和周邊配套，對於購房者而言非常重要。

當然，小區內部配套也同樣重要。物業、小區環境、小區安保、樓間距、容積率等小區內部情況，在買房時也要留心。

2、房屋物理屬性

房子自身的物理屬性，會影響購房者的居住舒適度。採光、通風、樓層、朝向、戶型、梯戶比、得房率等都需要仔細選擇。

三、新房和二手房

除了上述兩條需要注意的以外，購房者因為自己喜好或需求的不同，有的會選擇買新房，有的會選擇二手房。這其中還有幾點需要注意的地方。

1、新房

購買新房，首先要看開發商是否“五證齊全”，以防遇到買房後房產證辦不下來或無法接房的情況；其次，簽訂購房合同時，要仔細閱讀所有條款，包括附加協議；最後，接房時要仔細檢查房屋內部質量，是否有漏水等現象，如果是精裝房，還要檢查裝修質量。

2、二手房

購買二手房，首先要確定房屋產權，核實房屋是否有抵押，賣方是否業主本人；其次，還是房屋質量，因此要實地看房，仔細檢查房屋內部情況；最後，簽訂二手房交易合同時，也要仔細閱讀所有內容，謹防掉入“購房陷阱”。

一 投資看城市

首選一線或新一線等大城市城市，社會經濟發展到一定程度就會進入分化階段，好的城市會越來越好，強的越強，馬太效應無處不在，放眼世界都是如此，所以投資房產要滿足幾個條件

1人口，這個城市的人口必須是淨流入的，有人才有人接盤

2經濟，這個城市的經濟目前處在上升期，而不是平穩期，投資房產等於是投資這個城市的未來

3產業基礎，這個城市必須有深厚的產業基礎，不管是製造業還是金融服務業，有獨特的優勢，比如上海深圳北京杭州廣州成都武漢蘇州東莞寧波等等，城市經濟是存款，產業才是家底，有家底就不就不怕

4核心地段

買房就像炒股，第一要選版塊，第二要在版塊中選對個股，因為既是版塊選對了，裡面的個股沒抓好，同樣不賺錢，所以買房選對城市等於選對版塊，那麼選對地段就等於選對個股了，買房最重要的是地段，地段最重要的是配套，配套包含教育、商業、交通、醫療還有其它衣食住行的部分，越齊全越好，配套級別越高越好，比如中心小學、永珍城、政府旁、萬達廣場、中心醫院、地鐵上蓋等等

二 剛需隨時可以

自住買了房價跌了不影響，因為滿足自己的基本居住需求，而且長遠來看，既是短期跌了，但房地產是隨著社會經濟發展的推進而復甦，所以入手都不成問題

思路基本如此，具體根據自己的需求，搞清楚剛需還是投資，然後瞭解自己所在城市的情況，有什麼樓盤符合自己的需求，最後在其中擇優而定

個人覺得今年不太適合做房地產投資。尤其是題主在四五線城市，更不適合做房地產投資。主要原因有以下幾點。

第一，現在政府已經意識到高房價對社會造成的不良影響，所以一直在強調房住不炒。而且這個政策以及態度在現在疫情這麼嚴重的情況下都沒有改變，我想等以後疫情好轉以後，更不可能鬆動這個政策了。而且房地產跟政府的政策及態度是強相關的。所以從目前政府的態度來看，不太適合做房地產投資。

第二目前經濟政策是採取精準滴灌的政策，而不是採取大水漫灌的政策。這個就導致了，資金不會像以前那樣大規模的流入房地產。而是更多的流入實體經濟，促進就業，民生改善是有幫助的。所以在沒有大水漫灌的政策前提下，是不太適合投資房地產的。

第三目前網上法拍房的資料已經突破了100多萬。還不包括相當一部分沒有掛在網上的法拍房資料。當這100多萬的法拍房流入市場，會對市場形成兩個衝擊。第1個衝擊就是消耗了100多萬的購房剛需。第2個衝擊就是壓低了售房價格。這兩個衝擊都會對房地產市場形成一定的影響。

第四就是當前人們收入沒有特別大的改善，尤其是在受到疫情影響比較嚴重以後，你們的收入沒有特別大的改善。國家統計資料顯示，目前有6億人口月收入是低於1000塊錢的。這個資料就很能體現當前人們的生活收入狀況。

第五個就是題主所處的城市是四五線城市。目前具有投資價值的也就是一線那麼幾個城市，連二線城市的房地產，很多投資人都不是很看好。那麼可想而知，題主所在的是五線城市房地產就更沒有投資價值了。

所以不管身邊房地產價格上漲了多少，只有賣出去了，那錢拿在手裡才算完成了房地產的投資。否則只能算是進去接盤。

從微觀層面，什麼時候都是充滿機會的。

但如果從巨集觀層面來看，那今年肯定不是一個好的時機。因為你現在買了，就意味著要經歷一個長週期。而且這個週期內充滿了各種不確定因素，比如疫情，比如特三歲，比如世界秩序的重構可能性。黑天鵝隨時而至。

你既然能在網上提出這個問題，大概資金量及槓桿水平也不是很高層次那種吧，所以慎重。

朋友你好，我認為中國的房價不可能下降，如投資可根據自己的條件，因為現在銀行利息也很小，雖然有很多人認為買房後租房費沒有利息高，買房不如理財好，其實做任何事情都是有風險的。所以我認為還是買房風險小點，現雖著兩孩政策的放開，以後的許求還很大，如果買了後先用不著就租出去，等房價高時在賣。

雖然現在國家調控不讓長，但這些年一直在調控，確一直都是在長，那些等待隆房價的人，本息加起來也不夠現在買房的錢。現雖著物價上漲工資等各方面上漲，房價應該也會漲，有可能漲的沒以前快了。

所以我認為還是買房投資好！！！

今年手上握有資金最牛。。。。房價波動不大。但要投資房產最好投學區房，10內保值沒有問題。其它地段？

慎重考慮。

第一，在國家 城鎮化 的大背景下，房子還是比較保值，投資買房還是可以的，但是位置很重要，必須要非常好出租的位置；

第二，最好是買比較新的精裝二手房做投資，這樣一方面租金會好一點，另外你也可以少些麻煩；

第三，你的房子最好是買在一二線城市做投資，如果是3、4線城市，那我建議還是別買，因為小城市房價漲幅太慢，而且最要命的是不方便出手。

四五線城市的房子已經不適合投資了，有投資價值的只是部分一二線城市。根據二八定律，80%的人要集中在20%的區域，也就是一二線城市，再考慮到老齡化社會逐漸到來，四五線城市人口會逐漸減少。

今年因為疫情可能會有很多人持觀望態度，但任何時候都有機會，既然你都說投資了，說明也不差錢，那就買房，能買一線買一線，不能那就買二線，目前國情，房價就算不能大漲，但也是比其他行業保值的，因為有政府託底

我覺得我媽說過一句話特別對，土地和房子什麼時候買都貴（現在的價格），什麼時候買都不貴（幾年後看現在的價格）。

今年的目標是先活下去，不適合做任何投資，除非你有非常好的社會關係。當然富貴險中求，有膽量你就搏一把，做好大不了從頭再來的準備。