改革開放以來，在經濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下，中國房地產行業發展迅猛。但隨著近年來經濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經濟產業結構調整、金融土地約束政策出臺等多種因素影響，中國房地產產業發展面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。
不論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業，都需要思考一個重要問題：房地產行業如何實現產業轉型?又向何處轉型?
我們必須深入瞭解房地產行業發展的新挑戰
房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為中國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由於特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。但
在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。
第一，住宅類房地產發展受限了。北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價的上漲，同時住宅類房地產行業遭遇了嚴重打擊。而縣、市等三四線城市由於此前住宅類房地產無序發展，造成了大量住宅房產積壓，成為“去庫存”的重點領域;
第二，商業地產類房地產遭遇制約了。近年來，隨著經濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是網際網路電商對實體店的巨大沖擊，再加之經過多年快速發展，以商業綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業房地產行業也受到了嚴重製約;
第三，城市建設類地產發展緩慢了。以城市運營綜合體、行政辦公中心、企業總部基地等為主要建設內容的城建類房地產行業，同樣受到經濟發展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴、總部基地受企業擴充套件步伐放緩等原因，其發展速度也受到嚴重影響;
第四，房地產產業轉型落入發展陷阱。近年來，房地產行業面對發展形勢嚴峻，眾多企業積極探索轉型升級，但由於對經濟發展形勢及趨勢缺少分析理解，轉型過程中也出現了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產企業轉型到養老地產，但由於養老地產投資模式不完善、政府收緊養老用地、養老市場需求短期內難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產企業進入現代農業產業，同樣遭遇農業價值低、風險大、市場波動大等發展困難，而進入特色小鎮建設的大量房地產企業也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。
透過這些不難理解房企轉型的真相：有的房企視其為“套路”，有的房企視其為“出路”。
套路：一部分房企打著轉型產業地產的旗號向政府拿地，增加土地儲備，但其實基本沒有產業運營能力，終極目標還是開展其中的房地產業務，套路拿地。
出路：一部分房企業務轉型，希望透過發展產業地產來促進公司盈利，但相對於住宅及商業專案，受困於產業地產的開發運營週期長、盈利能力較弱等問題，出路艱難。
拿產業地產當套路的傳統房企，只有一句話，拿地好拿，產業難做。拿產業地產當出路的傳統房企，產業地產與傳統房企最大的不同就是，產業價值要與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展。太多的傳統產業地產商辛苦經營二十年才有今日的成就，乾產業要沉下心來穩步經營，透過產業地產發展快速促進公司業務增長是不現實的。
前十傳統房企拓展產業地產板塊業務，恰逢企業高管座談方升，振言公司當年目標為產業地產專案去化率80%，令人咋舌，當時認為傳統房企轉型產業地產將面臨極大的問題，果不其然，這幾年來傳統房企轉型產業地產的數量不在少數，目前透過產業地產板塊盈利的確屈指可數。
“產業地產”產業發展的巨大需求
傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。從上面地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上佈局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。
產業地產理論應該是基於產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。基於以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。
新興產業發展需要新的產業配套
在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新湧現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式;
傳統產業轉型升級需要新的建設服務
目前，無論是傳統的製造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、
改革開放以來，在經濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下，中國房地產行業發展迅猛。但隨著近年來經濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經濟產業結構調整、金融土地約束政策出臺等多種因素影響，中國房地產產業發展面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。
不論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業，都需要思考一個重要問題：房地產行業如何實現產業轉型?又向何處轉型?
我們必須深入瞭解房地產行業發展的新挑戰
房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為中國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由於特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。但
在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。
第一，住宅類房地產發展受限了。北京、上海等一二線城市從購買條件到金融信貸等方面不斷出臺購買住房的限制性政策，不僅限制了住宅交易，也有效抑制了房價的上漲，同時住宅類房地產行業遭遇了嚴重打擊。而縣、市等三四線城市由於此前住宅類房地產無序發展，造成了大量住宅房產積壓，成為“去庫存”的重點領域;
第二，商業地產類房地產遭遇制約了。近年來，隨著經濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是網際網路電商對實體店的巨大沖擊，再加之經過多年快速發展，以商業綜合體、商城建設運營、店鋪建設租賃等為主的商業房地產行業也受到了嚴重製約;
第三，城市建設類地產發展緩慢了。以城市運營綜合體、行政辦公中心、企業總部基地等為主要建設內容的城建類房地產行業，同樣受到經濟發展緩慢、政府行政辦公樓審批從嚴、總部基地受企業擴充套件步伐放緩等原因，其發展速度也受到嚴重影響;
第四，房地產產業轉型落入發展陷阱。近年來，房地產行業面對發展形勢嚴峻，眾多企業積極探索轉型升級，但由於對經濟發展形勢及趨勢缺少分析理解，轉型過程中也出現了眾多的“陷阱”。比如，一些房地產企業轉型到養老地產，但由於養老地產投資模式不完善、政府收緊養老用地、養老市場需求短期內難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。再比如，大批房地產企業進入現代農業產業，同樣遭遇農業價值低、風險大、市場波動大等發展困難，而進入特色小鎮建設的大量房地產企業也遇到政府多種政策的打壓，而陷入新的困境。
透過這些不難理解房企轉型的真相：有的房企視其為“套路”，有的房企視其為“出路”。
套路：一部分房企打著轉型產業地產的旗號向政府拿地，增加土地儲備，但其實基本沒有產業運營能力，終極目標還是開展其中的房地產業務，套路拿地。
出路：一部分房企業務轉型，希望透過發展產業地產來促進公司盈利，但相對於住宅及商業專案，受困於產業地產的開發運營週期長、盈利能力較弱等問題，出路艱難。
拿產業地產當套路的傳統房企，只有一句話，拿地好拿，產業難做。拿產業地產當出路的傳統房企，產業地產與傳統房企最大的不同就是，產業價值要與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展。太多的傳統產業地產商辛苦經營二十年才有今日的成就，乾產業要沉下心來穩步經營，透過產業地產發展快速促進公司業務增長是不現實的。
前十傳統房企拓展產業地產板塊業務，恰逢企業高管座談方升，振言公司當年目標為產業地產專案去化率80%，令人咋舌，當時認為傳統房企轉型產業地產將面臨極大的問題，果不其然，這幾年來傳統房企轉型產業地產的數量不在少數，目前透過產業地產板塊盈利的確屈指可數。
“產業地產”產業發展的巨大需求
傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。從上面地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上佈局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。
產業地產理論應該是基於產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。基於以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。
新興產業發展需要新的產業配套
在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新湧現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式;
傳統產業轉型升級需要新的建設服務
目前，無論是傳統的製造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、