曾經遇到很多人問這個問題，你先認真看完做個參考！

住宅是靠賺單價為主，屬於短期投資。

門面主要是以賺租金為主，屬於長期投資。

住宅比較穩，只要位置不是特別差，一般不得虧。門面就相反，如果沒有熟悉的資深業務員站在你的角度幫你參考，很容易虧。一但買好了，帶來的租金收益非常高，越是後期租金越高。所以要看你的性格，你是穩健型的，還是膽大型的，如果穩健就選住宅，如果膽大就選門面。

電商模式之後，傳統商鋪就面臨重大挑戰。

如果商鋪周邊不具備吃，喝，玩，樂的功能，吸引力將大大降低，包括現在商區基本上都是大型商業綜合體，單一的去店消費已經不足以吸引消費者，因此商鋪周邊功能是否完善是決定商鋪價值的關鍵。

住宅未來的衡量價值在於兩點，第一人流，第二人才，能否吸引足夠的多的人流入，第在足夠多的人流入的情況下能否有足夠多的人才，人流產生剛需，人才產生大價值（北上廣簡單總結就這麼回事）。

是住宅還是商鋪考量的點也就在這裡，一鋪養三代當下來看，不能說不能走，只能說這條路越走越窄。

首先我們說一下投資住宅還是投資商鋪好。

回答這個問題必須放進特定的歷史時期來看，不同的城市不同的區域又有著巨大的差別。

簡單舉幾個典型的例子吧。

1、2010年在廣州白雲某綜合體購入一間商鋪，單價3萬，總價300萬。至今出租情況一般，回報率低於5%，二手商鋪價格維持在3.5-4萬，轉手較難。如果變現，扣除稅費能賣350萬，十年增值50萬，明顯是虧本生意。同樣，2010年以均價8千在白雲區購入總價300萬元的住宅，2019年白雲區均價2.8萬，我們算上住宅折舊賣2.5萬吧。十年間300萬變成937.5萬，這沒有計算機會成本，即像多數炒房客那樣不斷利用槓桿買進賣出的獲益，畢竟住宅轉手遠遠比商鋪簡單。

2、再說成都的例子吧。如果你在2015年手握300萬現金，可以選擇投資住宅或者商鋪。如果你選擇了住宅，你現在手上住宅的市值應該近千萬；相反，如果你買了商鋪，到現在你的300萬可能不到350萬，而且商鋪面臨租不出去的情況，變現也困難。

綜上，答案大概出來了。如果純投資，百分百投資住宅優於商鋪。主要原因分析如下：

1、住宅具有居住需求，好的住宅物業增值保值性強，抗風險能力強；商鋪的價值在於商業的繁榮，而中國目前的實體經濟脆弱程度超乎想象，商鋪很多租不出去，租出去的租金也低，即便租金高，商家經營成本高，中途關門的可能性也大。

2、住宅投資較為靈活，變現相對商鋪較容易。

最後，千萬不要相信一鋪養三代的鬼話，一鋪毀三代的案例更多。千萬不要相信商鋪返租、包租，如果哪個開發商真能承受這麼高的返租，他就不會賣鋪，而是自己持有，養自己的三代了。

那麼市場上有沒有能養三代的商鋪呢？有的，但是人家憑什麼賣你啊？

1:商業投資兩個原則:16原則，大於原則

2:16原則:只算當下收益，最遲16年回本。租金收益要是月供收益的1.6倍。

3:大於原則：租金收益一定要大於月供

4:基本上做到這兩點就可以一鋪養三代，要不然不好說哦。

5:房產投資要看清楚發展規劃，分析什麼樣的房子空間大

6:希望對您有幫助

一、先說如何風險控制。

商鋪基本分為三個型別，首先是商業中心的商鋪，這裡面就包含各種購物廣場和專業賣場、批發市場等。這種商鋪成熟度高，但同質化比較大，所以風險也最高。如果資金有限，這型別的商鋪就儘量不考慮，如果資金充足，那麼儘量選一層電梯出入口的位置，這樣風險也能相對降低一些。

第二種是道路兩側的商鋪，這又有主幹道和非主幹道的區別。主幹道上的商鋪風險其實相當高，別看人流量大，但是車輛是否停留、停留時長的不確定性太大，留不住人，流量再大也白搭。其實很多一二線城市主幹道上的商鋪店面更新速度很快，仔細觀察就看得出來！另外一種就是普通道路上的商鋪，如果道路比較狹窄，車速較慢，道路兩側還有停車位，這種鋪子的風險就會降低很多。

最後一種是居民區、高校周邊的商鋪，一般也叫社群商業，因為人流量十分穩定，這種商鋪風險最低，如果一個鋪子能輻射幾個小區，那這種更是上品了！

二、再講投資回報的問題。

這裡就要考慮兩個因素，一個是租售比的問題，一個是客流量的問題。一個決定你現階段的投資收益，一個決定未來的升值空間。一般來說，一個區域的租售比都差不多，你可以自己親自跟周邊的店家聊聊。三十年是正常鋪子租金情況，下手前可以再三琢磨一下。二十五年屬於中等偏上，可以考慮位置好一些的鋪子，如小區入口的位置。二十年基本可以馬上下叉了。

客流的問題不用說當然是越多越好。但新開發的專案怎麼去預判它的客流呢？這個就要看專案周邊的情況了，如果該專案周邊小區入住率都很高，那麼這個專案不會有太大問題。除了實地探訪，還有一個技術流的方法。那就是開啟手機地圖。右上角有個“圖層”。

點進去可以看到“熱力圖”

開啟熱力圖就可以看到周邊的人氣了

商圈人氣明顯要集中很多

放大後看大學門口的人氣也不賴

掌握這幾點，地段問題應該就不是什麼大問題了！但是，還是那句話，投資須謹慎，不懂就問或者找專業的機構都是很好的辦法！