從道義，從法律上業主肯定才是物業的主人。不動產權證書上可與物業公司一分錢關係都沒有！

既然業主是物業的主人，那物業又是從天而降來管理業主們的嗎？它是誰派來的？因為在購房初期，沒有成立業委會，更不存在小業主們聘用物業的程式。包括現在有的小區業主入住已經多年，不知道什麼原因，也沒有成立業委會，甚至連社群居委會都沒有。就連一個業主微信群群主都是物業，不是業主。

物業從進入小區的那一天開始，彷彿變成了整個小區的業主。原本的服務變成了管理，管理車位，管理電梯廣告位，管理綠化，公共資源，管理外來中介或者裝修師傅出入。關鍵是這些都是收費的，真正的業主們幹瞪著雙眼，這些物業一旦來了，無論服務怎麼樣，業主們只能忍氣吞聲。

究竟是什麼原因造成了如此的結局？物業其實和家政沒有本質區別，只是家政負責業主屋內，物業負責業主物外區域。唯一不同的是家政是單個員工由業主聘用，物業是以團隊形式由業委會聘用。兩者都是一種服務合作關係。物業的管理也是在大多數業主的授權下來管理小區。

但現實並非如此。物業公司是以贏利為目的的服務企業。大多數開發商，為了實現利益最大化，都成立了物業公司。而且在房子賣出的同時，就與購房者簽訂了物業合同。可以說是霸王條款，開發商在房子賣出的情況下，越位行使了業委會的權利，安排的物業公司，業主們幾乎別無選擇。

綜上所述，當前的商品房住宅小區，物業服務關係混亂，業主們怨聲載道，投訴無門，業主的物業權益被侵佔，出賣，甚至被物業服務人員打罵凌辱等現象多有發生。

物業變成了業主，這是多麼荒唐的現實。希望有關職能部門明確規定：開發商房子出售後，便與購房者終止了交易。不得強制為購房者安排物業公司。小區可以由居委會或者領導下的業委會，在至少有三個物業公司參與競標的情況下，才能取得小區的有償服務資格。關注我龍人龍心，謝謝提問！

其實大家都知道業主才是小區真正的主人，但是可能會有很多業主會覺得，物業公司才更像是小區主人所以才會有如此的提問。

那麼大家為什麼會有這樣的疑問呢？我認為有以下幾方面原因，這裡面既有業主的原因，也有物業原因。

第一、主人不止“主人”

第二、服務不止“服務”

第三、管理不止“管理”

一、主人不止“主人”

大家所想的主人，我想是一家之主，財物或權力的支配者，想做什麼就能做什麼。

但是，小區作為一個集體，你能想做什麼就做什麼嗎？雖然說小區的業主都是小區的主人沒有錯。但是，小區業主又是小區集體大家庭中的一員。也就是說，小區當中所有的業主都是本小區的主人，同樣，這個小區不是說就你一個是業主。

二、服務不止“服務”

服務行業就服務行業，可是物業費服務又不是純的服務。很多人希望的物業都是，別人在小區做了什麼沒素質的事了，讓你趕緊去管，還必須的制止了。如果不管，你就是垃圾物業，不服務。反過來如果你做了什麼事，如果物業來管你，你又會覺得這是個垃圾物業，你是主人，憑啥管你。你管的著我嗎？物業不知道誰是主人了。

物業服務不像其他行業的服務。其他很多行業的服務做好服務就行。但是物業行業的服務裡又包含了很多需要管理業主，要求業主的內容。所以也會讓很多業主不舒服和奇怪。

比如，有人亂停車了，步行的人讓物業儘快處理了，如果不處理你試試。所以你的管，你的去制止。可是，如果你是車主，物業人員去了，讓你把車開走，你在試試？也就是說，管了車主罵你，不管，步行人罵你。

再比如，小區門禁系統。如果為了大家方便，見到業主回家主動刷卡，那些安全意識強的人會說你物業保安就是一個擺設，啥人都給開門。如果你因為安全方面考慮，沒有門禁卡不給開門你在試試？又會有業主說，保安就跟殭屍似的，給業主都不開門，花錢給你做啥。

三、管理不止“管理”

小區物業，你說他只服務吧，又有很多事，很多業主去找你物業，要求你去管那些破壞秩序的人。你說你管理吧，又會說你分不清楚誰是主人，誰給你的工資，給你工資就是來管我的？

其實，肯定只有小區的業主才是小區的主人。但是小區作為一個集體，就必然會受到集體秩序的約束。你是小區的主人沒錯，但是其他業主也是小區的主人。如果每個小區業主都因為自己是主人而可以不遵守小區規定，可以隨意想怎樣就怎樣，想亂丟垃圾就亂丟垃圾，想夜裡幹活就夜裡幹活，想毀壞裝置就毀壞裝置，想在綠化種菜就種菜，那樣的小區是你想要的嗎？物業不好可以換，可以不用。但是小區的規定是為了整個小區所有的主人，所以即便你是小區的主人，也只是整個小區的主人之一，也需要遵守小區規定。而物業所執行的規定，也只是為了所有主人共同的秩序所才去服務於這些規定，執行和維護這些規定，服務於所有業主，所有小區的主人。

律師夏曉東

主人當然是業主！

《物權法》第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

所以對於整個小區來說，業主除了自己專有部分享有所有權，其他共有部分，所有的業主則共同共有。從物權來看，物業公司並不享有相應的財產權，自然談不上主人。

根據《物業管理條例》規定，業主通過選聘物業服務企業，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主委託物業公司，物業公司收取物業服務費，對小區進行物業管理。

但是，現在出現一個比較尷尬的結果，就是業主想更換物業公司沒那麼容易！

法律規定，業主更換物業公司要由業主大會決議，並且表決還應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。 這樣一來，更換物業公司則難之又難。你請了個保姆，對保姆不滿意，還換不掉保姆；你不付費，保姆還告你，一告一個準。

那你說，能怎麼辦？這樣的主人自然就憋屈，難受！

創建於2019.4.5舉報|反對

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業主與物業總是一對冤家，一對矛盾體。對於小區而言真正的主人一定是小區當中的廣大業主。但是在小區內真正利用小區賺錢的，管理小區和業主的大多都是物業。物業對於小區的管理和維護是必要，這也是物業存在的正當理由，但是業主與物業的關係導致也給小區的整體發展帶來了諸多的問題。

物業看上去更像是小區的主人

物業要管理維護小區就要把小區內的保安、保潔、保綠、保修工作都做好。在有矛盾的小區內，物業除了業主家內部之外的所有區域，物業幾乎都可以自由的出入，小區內的任何區域物業都可以自由規劃和利用，並不需要徵求業主的同意。暢通無租隨意規劃，這就給了大家一種感覺，物業是小區的主人。小區的走向、綠化、保潔方式都由物業全權制定，這就與業主自己佈置打掃自己的家是一樣的感覺。

物業看上去更像是業主的主人

物業除了對小區的管理之外，還會對業主進行管理。原本是個服務的崗位，但卻成為了管理的崗位。如果說是出於秩序的維護，對業主的行為進行糾正無可厚非。但是物業對於業主的管理這不行、那不行、車位只租不售，還要在小區接來各種廣告增加自己的營收這就真的說不過去了。物業是業主請來幫助管理小區的，並不是找來給自己整鬧心事的。

業主應當當家作主

關於業主本身其實也有問題，業主不團結，面對物業一個集體總是勢單力薄。如果業主自己都不對自己的權益進行維護的話，那麼受物業欺負也只能說是活該了。所以說業主團結起來提出合理訴求，組成業委會與物業協商明確物業該做什麼，業主享有什麼才最關鍵。同時業主也應該提升自己的意識，不做破壞小區環境等方面的事，只有這樣才能真正讓業主成為物業的主人，才能更好的利用物業管理好小區，享受好的環境。

這個問題問錯了，物業和業主的關係，是不折不扣的合同關係，沒有主次之分。可是大多數業主不明白這一點。物業進駐的依據是前期物業服務合同，如果在這個時期業主是被動接受服務，那麼在小區業主幾乎全部入住後，即可成立業委會，自主決定選聘任一物業公司，簽定服務合同。物業和業主都要按合同約定履行義務，負擔責任。可現實中，由於業主的合同意識和法律素養遠不及物業公司，因為是個人對抗一個組織，所以處於弱勢地位。在出現問題時，往往不是通過業委會或根本沒有業委會解決問題，更不會訴諸法律，而是率先違反合同，採取不交物業費等方法對抗。但這種做法給了物業可逞之機，他們利用掌握的合同優勢條款和潛條款，以業主違反合同為由，大肆巧取豪奪，服務也偷工減料。因雙方互有違反合同事由，一時間竟變成一團糟。因業主是分散的，訴求又不一致，不團結，完全不能制止物業打擦邊球但實質是危害很大的行為，造成物業質量嚴重下降而又沒人能夠扭轉的局面。所以，在這個過程中，業主覺得被欺負了，而物業也認為該賺的錢沒賺到。解決這個問題，根本上還是要看合同，要按國務院的物業條例去執行，同時，應更多給予業主個人監督物業服務的權利，在自身受到損害時，能夠有便利的維權渠道，才能減少矛盾的發生。

我不明白題主從這個角度提出問題的目的何在。業主當然是主人，但是，物業也不是客人，而是管家。管家有多大權力，做哪些事情，領取多少報酬，由合同約定。這裡要明確一個概念，與物業形成僱傭關係的，是全體業主，不是個別業主。全體業主通過業主大會表決形成共同意志，授權業委會在共同意志的框架下，與物業協商合同條款。業主大會決議對全體業主具有約束力，不管是不是同意決議，都必須無條件執行決議。物業服務合同已經簽字形成，雙方都必須無條件執行。看了很多指責物業的意見，基本不外乎是物業管了自己。說句實話，我們小區物業還真不管業主，我最近正在考慮出錢讓物業管管業主，不管不行。一是小區雞犬相聞。二是車輛亂停亂放。物業不管，理由是物業服務合同約定的服務內容沒有管理條款，也沒有管理報酬（我們小區沒有收取停車車位費，也沒有停車管理服務費）。幾千人上千臺車，幾乎把小區能停車的通道停滿，走個路都要不斷繞過車輛。不管行不行？管了誰，誰就覺得物業這個管家要管主人了。本質上說，管理也是服務。我們說政府是服務人民的，怎麼服務？就是通過管理來實現服務。

如果有法律規定,你必須在指定的店家網購一部手機,手機有定價,但卻沒有型號配置,更不知新舊好壞!你得先下單支付!快遞到了,發現是一塊磚頭!你肯定不幹了!肯定要投訴客服,但是客服告訴你,你沒有證據啊!人家就管磚頭叫手機!你可能說我傻啊,我為什麼要買你手機?賣主說了,你必須得買!而且根據法律,你得先交錢,再拿手機!不交錢,你就違法了!這就是現在業主與物業的關係!物業就是賣主,業主就是買主!客服就是法院!業主不得不買沒有標準無法考核的物業!保護物業的就是物業管理條例!所以物業才有恃無恐!才敢任意縮水服務!甚至侵害業主的合法收益如公共面積收入.業主需要衛生綠化安全等物業服務,簡單的解除物業後,還必須有新的服務形式,你敢保證新的服務就滿意?所以,最根本的辦法是修改條例!物業要細分服務內容與考核標準,業主可據此打分,比如電梯每停一天(不管是損壞還是人為停開)扣1分,最後根據扣分,物業費也要相應扣除.這樣,業主與物業的關係,才是平等的消費關係,才能徹底消除矛盾.不然,就只能是上面說的買主與賣主的屈辱關係.

當前，農村縣城小區物業管理每況日下，業主和物業公司之間的矛盾也日益突出。物業公司為了收取物業管理費與業主爭吵、糾纏甚至大打出手的，有；業主為了維權想方設法和物業公司鬥智鬥勇的，有……業主和物業公司之間的文攻武鬥屢屢見諸媒體、報端，其不和諧的聲音已經嚴重影響了人民群眾的生活質量和社會的安定團結。細細分析原因，不難發現：農村縣城多數小區的物業管理都是由開發商自己成立的物業公司承擔的。這些物業公司的僱員原本就是開發商在建築工程過程管理中而僱傭的人員，包括工勤和部分行政管理人員，一旦樓盤基本建成，他們就統屬到物業公司名下。所做的工作，無非就是業主前來看房、選房、購房時維持小區秩序、管理進出車輛；業主購房後，幫助開發商向業主交接房產、負責幫助解決房產交接過程中發現的問題，主要是水、電設施以及工程建築質量方面等問題。當業主需要幫助解決的問題影響到開發商的利益時，他們往往會站在開發商的立場講話。由於物業公司是開發商自己成立的、物業管理人員也是開發商自己僱傭的、物業管理所做的事也是原本應由開發商自己做的，所以，導致多數物業公司不被業主接受和認可。事實上，農村縣城多數物業公司人浮於事，濫竽充數，機構臃腫等現象普遍存在，收取費用偏高而服務質量偏差，物業服務人員一般都是態度簡單粗暴、吃閒飯不做事兒、有的甚至閒則生非，幹出了傷害業主的違法犯罪的事來。在交房時，開發商一般都會要求業主預繳1-2年的物業管理費，加上一般不退而用來抵算物業費的裝修押金，農村縣城小區物業公司實則是物業服務人員拿著業主的錢做著開發商的事兒，主體責任和角色定位都發生了錯誤，由此不難看出，物業服務人員不替業主著想、不幫業主做事以及物業公司和業主之間諸多矛盾產生的原因。建議：農村縣城小區物業管理由社群牽頭負責，並進行日常監管；向所在小區招募賦閒人員，具體完成小區物業服務工作內容，實行定員、定崗、定任務、定標準管理。按實收取物業管理費，實行專款專用，並定期進行收支公示。

分享一下觀點，首先，物業是先有服務、還是先有管理或還是相反呢？全國的物業可以這麼講，至今沒有一家能作到的物業服務管理。物業管理，到底管理什麼？管理的只是屬於所謂公共區域，當然啦，還有公共的很多細小方面。物業服務，又到底提供那些服務什麼？現在，物業變成提供哪些服務，可以為業主提供哪些服務...把物業服務物件業主變成被動型，物業稱之為“服務管理、管理服務”。看了一些從事物業方面的工作人，主要談論一些業主拖欠物業費呀，以及這樣、那樣的問題，業主也都承認有這樣、那樣問題，關建是物業人員不要忘了問題源頭，這是物業內部管理上的問題，說業主有拖欠物業費，多少人、戶拖欠呢？這樣、那樣問題或無理要求，物業方面屬內部管理，如何處理預案...等等，這些本屬於內部管理問題，為什麼要強加於別人呢？什麼叫內部管理？這整個小區就叫物業內部管理。有了基本的管理，再有公共設施、服務、安保、環境、垃圾、共享、鍛鍊...等，分類、分項內、外所屬的服務基礎管理，在此基礎上物業服務管理再進一步提高。

物業服務管理，有的物業公司自認為所知、所瞭解、以及對各地考查、別的物業公司相對好一些的所看所聞，就認為物業管理是這樣的...那叫什麼？“物業模仿式管理”，模仿是叫管理嗎？那不叫物業管理，也不叫什麼所謂物業管理...物業甚至責怪業主那樣、這樣及不配合的問題，這是不對的...我也常與物業管理公司討論聊天，關於物業與居住小區如何進行服務管理？應該如何保持與發展？怎樣物業服務管理星級化？主要問題就是物業管理者不知如何服務？這些問題都體現物業者管理水平...大的方面，坐輪椅病人該如何從家一樓出來？突下大雨下班時間，業主如何從門衛走到家門口？出租戶應該怎樣服務與管理？怎樣在小區提供共享單車服務...等等，小的方面，忘記帶進出門牌？是否須要出入門牌？小區內小商品該注意什麼？...等等，所以，物業決不是收取費用、維護公共設施、安保、防火、停車...等等，這些基本工作職責這麼簡單。

現在，為什麼物業公司業主非常不滿意？有的業主不提意見或一問回答都是“還好、很好、不行、差的很”，那是因為物業提供服務、管理就是這樣，業主認為“過的去”就可以啦...恰恰就很多業主真正對物業服務管理基本標準不瞭解，根本不肯想像物業服務管理是什麼樣...

十多年前講過，物業在以後一定會出現多且大的問題，那就是服務管理、物業員工素質低下問題，現在，有人把看似高檔小區、商務居民小區、一般性居住小區、低擋居民小區...等等做分類，分類的結果就是各種收費、公共環境、內部人為公共設施、停車...等等，這些原本是物業應該提供，變成物業另外提供，又統稱為物業提供之服務設施...物業管理人員真要好好增加專業知識，改變思維、觀念，物業從根本上講就是純正的服務性行業，服務行業宗旨是什麼？物業服務行業宗旨又是什麼呢？業主就是物業基本生存來源，不要責怪、也不可責怪業主什麼不是，物業本身要認真思索、檢討，怎樣提高行業素質！

好像這個問題城裡人都鬧心，答案和解決辦法真有點難，就像你問國民和政府誰是主人一樣。法律上，各個業主是主人，但你怎樣提供或獲得物業管理服務？你得去請個物業管理公司。由於行業的特點並有一定的合理性，大多數情況下房地產商已先行指定了物業管理公司，我們在買房時也認同了這一點。法律賦予業主更換物業管理公司和稽核其相關費用的權力，但怎樣實施呢？你可以不斷地更換物業管理公司，但你無法保證他們的服務質量和價格，可以肯定的是業主生活將受到極大的影響。所以，更換物業管理公司是下下策，參與和促進物業管理公司服務改進是雙贏的選擇。而在現行制度下，物業管理公司有完全的自主經營管理權，他遵守公司法，按照經理班子、董事會、股東會和監事會的架構和許可權運作。所以，要想參與和促進物業管理公司的服務改進，要從法律賦予業主委員會的權力與物業管理公司的合法運作的結合上找出路，比如對此類公共服務公司實行強制性外部董事、監事制度，由業主委員會派出合理數量和合格素質的董監事，對涉及全體業主事項實行一票否決制，等等。抱怨解決不了問題。希望業主中的管理專家、法律專家、人民代表多做一些工作，實現雙贏和諧的關係。

有這種想法的人不建議住小區。

一個小區是公共場合，為了各家住戶有一個良好的居住環境，才產生的物業。業主認為自己花錢買的房子，想怎麼樣就怎麼樣；物業的地位也確實挺尷尬，拿了業主的管理費，該乾點活管理好小區才能對得起業主，可是有一小部分業主又不配合管理。

早段時間因為疫情，電視新聞播放了一段業主不配合保安測量體溫，還毆打保安的事情，傷的比較嚴重，最後毆打人者被判了一年六個月的坐牢！感覺大快人心;還有早兩天我小區也有一個年輕人亂停小車在公共區域，一個可以當他父親年紀的保安大叔出來管理了，年輕人不但不配合，差點毆打老者。

個人認為，只要物業是合理的管理，大家都應該遵守規則。當然那一少部分不遵守規則的，出了事情就交由公安機關去管理，坐幾年牢獄就該老實了。

題主提出了這個問題，想必也是屬於那一小部分範疇，你買了房子，你就是老大，你才是主人，你可以在小區裡面躺著走，搞事情最好往大的搞，不然你一輩子體會不到吃國家飯的滋味。

業主和物業，沒有誰是主人，誰是老大，處於互相利用關係，公共場所，誰惹事了，觸犯了法律了，由法官告訴你誰才是老大業主。

任何單個業主都不是小區的主人，只能是自己家的主人，整個小區是所有業主的，這樣就有一個問題，誰代表整個小區業主？按照法律規定，業主委員會是能夠代表小區業主的。所以選舉業委會的時候，業主們要積極參與，選出能幹的，沒有私心的業委會，這個非常重要。畢竟任何一個單個業主在法律上是不能代表小區做什麼的。

在業委會沒有成立之前，小區物業都是由開發商指定的，沒有物業管理，小區根本沒有辦法執行。而這個物業公司在購房合同裡面也是寫的，但多數人不看這個，結果發現原來小區裡面有一個自己不知道的物業，而且還要收錢，呵呵，這是大多數中中國人的通病，不重視合同內容。

如果你對物業公司很不滿意，就要想辦法團結其他業主成立業委會，然後按照你們自己喜歡的辦，這是依法辦事。單個業主以不交物業費來抗拒，法律是不支援的，除非你有明確的證據說明物業服務不到位。

還有一個就是物業要不要管理。我看必須要有管理的，做個文明業主不是每個人都能做到的，對於不文明行為總要有人管理吧！物業公司就起這個作用了，難道你因為你鄰居在綠化區種菜而跟他翻臉嗎？難道你會因為你鄰居亂停亂放而跟他翻臉嗎？物業管理能做到的，我們就應該支援。

物業應該是業主經父母包辦娶的媳婦，進了門就當了家了，花著你的錢，為你管家，做好做賴都得你包容，想離婚很難，離了再娶更難，只能湊合過了

買了個房就自大成業主了，沒感覺有大神給你套了個緊箍咒，由原來的中國公民，現在加上房地產開發商物業公司殖民地的永久性房奴雙重身份。

業主和物業就是個服務的關係，你交了錢我就給你服務，你沒交錢我就不跟你服務，你交了錢，你就是業主，你不交錢，你就不是業主

物業是主人，不需要繳費，業主你試試不交錢？斷水斷電斷氣斷供熱斷電梯斷門禁。你連小區門都進不去。中國的小區房都是物業說了算。物業住你家，你一點辦法都沒有

這些不重要，重要的是業主是眾人，眾人心都難齊，各自都有自己的小算盤；而物業不同，物業是企業，企業是有指揮的組織，所謂業委會很多時候都被物業滲透腐朽，所以根本原因不是法律，而是人群，法律再好人群實施不了就只能被物業魚肉。

只要從你購買房產的時候，必須無條件地附帶簽上和物業的合同，這一點來看真正的。主人就是物業。你不想籤物業合同，你也就根本籤不了購房合同，這個你有選擇嗎？都強制你消費了，強制你籤合同了。，你還能成為它的主人？笑話。

現在掙誰是主人意義不大！

問題是現在的管理模式，業主和物業是客觀對立的，如業主想少花錢，物業想多掙錢，是矛盾的。如果調整模式，使雙方的矛盾變成同心協力，這樣，才能客觀實現文明社群、文明社會！

要想建立和諧社會，還需要上層行政管理的支援，建議早日改善，希望早日實現美好家園！

還用問嗎，肯定是業主，業主出錢，物業服務。讓大家疑惑的是物業做了你的主[我想靜靜]，只能說明我們交了錢但是是弱勢群體。說明：國家法制缺失或流於形式，無作為。