談房地產回暖為時尚早，或者說基本不可能，首先，房地產這一輪的調整幅度有限，政策上去年政治局會議已經定調，要防止房地產上漲，相比上次把過快兩字也去掉了，這是最高層的意願。

估值上也已太高，需要高位震盪出貨，而不是高位消化，即使表面的回暖也是誘多，會反覆誘多。

資金面上，中國整體而言已沒有更多的資金推動上漲了，中國房地產的總市值比歐美加起來都多，

不要相信什麼剛需啊，國家不允許啊，房鬧啊，城鎮化啊，成本啊什麼的這些不是下跌的理由。接下來的幾年房地產已不是一項好的資產配置了。

整體回暖不現實。今年全國地產形勢受宏觀經濟和政策調控影響，估計“一半是火焰，一半是海水”，主要要看所在省市、所在區域，地產型別等，綜合分析的理由如下：

一、一城一策，區別對待。政府開始對地產業實施“一城一策，區別對侍”，不搞一刀切。不同城市由於定位不同，產業不同，房地產存量不同，資源集中度不同，如果一刀切會傷及無辜。如上海、北京控制人口，買房和賣地嚴格執行規劃和人口戶籍管理要求。但許多三線四線城市城市化程序加速，迫切需要吸引人口進來，因此房地產要適當放開，如果不取消限購政策，對人口增長、經濟發展，弊大於利。估計人口淨增的城市，一旦政策放寬，地產回暖完全可以實現。

二、特大型城市，仍然存在上升空間。一線城市北上廣深，準一線城市杭州、成都等沒有理由下跌，相反受政策限購，新開樓盤減少，剛性需求尚未有效釋放，供求矛盾不斷擴大，房地產存在上漲的動力，如果減少人為行政控制，市場化運作，2019年還是會Sunny明媚，壓抑的需求會爆發出來。

三、結構性矛盾突出，寫字樓不容樂觀。由於宏觀經濟持續在“L”型執行，經濟短期全面恢復難度大，加上部分城市行政管理，即使商品房上漲的特大城市，寫字樓、別墅等出售不容樂觀。如北京非首都功能疏解，造成部分行業企業外遷，短期內寫字樓空置率上升，價格明顯下跌。

四、地縣市供大於求，總體回暖困難。由於受前幾年保經濟增長要求影響，不少地方政府賣地蓋房，來拉動經濟增長，完成土地出讓收入目標，確保地方財政預算平衡。這些樓盤目前基本建成，但銷售困難，且拉低了存量樓盤的價格，不少開發商為確保資金回籠，降價促銷。所以今年這些城市地產回暖希望不大，甚至可能繼續下跌，須仍在苦海掙扎。

此外，政府對共享房、租賃市場的政策也很敏感，直接影響房地產行業走勢。

回暖是不可能了，房地產發展到今天基本是超飽和狀態了，有能力買房子的幾本上全買了，沒買的一種是沒錢買不起另一種不喜歡住商品房。未來三到五年房地產公司應該會非常難，有一半小房地產可能會消失。