開發商的備案價和實際售價完全是兩個不同的概念，政府管的就是備案價。備案價往往是開發商給自己預留的漲價空間，也就是說是開發商的心裡價位。現在熱點城市限價樓盤很多，開發商的備案價低於周邊二手房很多。那麼，這就意味著購房者能討到便宜嗎？

講一個我的親身經歷：去年十一月份我在揚州買了房，當時由於政府限價，開發商的備案價均價只要9500/平左右。開盤當天，置業顧問強行要求買房人購買車庫，一繫結還是兩個車庫。不然房子你就買不到，就不能享受到限價的福利。沒辦法，這個小區我和男朋友看了好久，都十分喜歡。無論是綠化還是學區，都比同地段的小區好了不少。後來找關係，免去了一個車庫，最終綁定了一個車庫，才買到房。房屋總價和車庫總價加起來一算，房子均價就在11000/平了。

最最令人生氣的是，繫結的兩個車庫並不是當天開盤的那棟樓，也就是說並不是按照備案價來賣。買的這個車庫並不能享受到限價的福利。

所以，開發商的備案價是真實的。但是你最終買的房子均價卻不是按照備案價來的。

分地區看，調控限價嚴格的地方就是真實的；調控鬆懈的地方限價沒有很好執行，開發商還會價外加價捆綁銷售；市場已經開始下行的地方就算按備案價賣還是賣不動，開發商就會降價賣，或者各種活動，折扣、特價房等，變相降價促銷。