今年是不尋常的一年。

今年的兩會也是一個極不尋常的兩會。

自然，今年的ZF工作報告也是一個極不尋常的報告。

然而，今年對於房地產的論述卻很尋常，甚至相當尋常。

對於房地產只用了十幾個字來描述——

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

每年大家都很關注中央對於房地產部分的論述。

是否出現房住不炒；

是否出現因城施策；

有沒有什麼新的提法，有沒有什麼新的口號和方向。

今年似乎啥創意都沒有，既有房住不炒，又有因城施策，最後來了一句相當常規的“促進房地產平穩健康的發展”。

和歷次會議相比，幾乎一模一樣。

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然而，如果你能夠跳出上面對於房地產的論述，從更高的高度俯瞰這個行業，則發現對於房地產，今年中央意思是“功夫在詩外”。

啥意思呢？

少提房地產，但是不等於忘記房地產。

直接調控變成間接調控，以各種各樣的相關措施，對房地產進行控制，進行調節，進行約束。

最典型的就是，第一次主動說出今年不再設定GDP增長目標。

要知道，GDP目標是每一次ZF工作報告中最最重要目標，所有的措施都是圍繞著這個目標在操作。

去年最重要的六穩，第一就是穩增長，穩增長主要的體現就是穩GDP，穩數字。現在GDP增長不再提出具體的增長目標，從根本上將很多產業的發展邏輯重新改寫。

房地產應該是其中受影響最大的一個。

但是，現在中央不再設定GDP目標，自然地方也不用設定GDP目標，自然也沒有了GDP考核。

那麼，少了GDP考核的地方政府，一定程度上就會把房地產放一放，將更重要的精力放在六保之上。

沒了夜急，夜壺是不是可以雪藏的更久一些。

另外，對於和房地產相關的金融，也對房地產來了一個黃牌警告。

總理在報告中，明確提出：

大型商業銀行普惠型小微企業貸款增速要高於40%。

支援企業擴大債券融資。加強監管，防止資金“空轉”套利。

防止資金空轉套利，這句話你覺得是點給誰聽的。

誰最愛利用小微貸款加槓桿牟利。

經過了深圳上三個月的表演，傻子都明白，銀行、炒房客是如何將資金乾坤大挪移的，雖然深圳本地銀監自查後自稱問題不大，但是業內心裡能沒一點數嗎。

所以，專門在普惠小微貸款之後，提那麼一句，各級地方銀行你們要注意，各級地方開發商要注意，各地玩資金遊戲的炒房客要注意。

中央的意思很清楚。

套用於謙於大爺的那句經典捧哏——

我不說，不代表我不知道。

總的來說，總理這幾句話，對於2020年國家房地產定了總調——不打壓，不刺激，按照疫情前的政策辦，中央定方向，地方來實操，中央來考核，考核的方向仍舊是——穩地價，穩房價、穩預期。

3

對於房地產沒提幾句，但是這次報告對於“城市群”和“城鎮化”卻濃墨重彩。

比如和這兩項政策相關的論述就達到將近6處，300多字。

比如：

1、加強新型城鎮化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求；

2、新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支援加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社群服務；

3、深入推進新型城鎮化；

4、發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業；

5、完善便民設施，讓城市更宜業宜居；

6、加快落實區域發展戰略。繼續推動西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展。深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展。推進長江經濟帶共抓大保護。編制黃河流域生態保護和高質量發展規劃綱要。推動成渝地區雙城經濟圈建設。

比較有看點的是如下幾個方面：

第一、第一次為老舊小區改造定了一個具體目標。

去年，關於這個方面僅僅提了一個方向——城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支援加裝電梯和無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。（2019年論述）

但是，今年直接定了一個39000個具體目標，全國需要改造的小區約16萬個，今年改造計劃就佔了四分之一。

對於地方政府，如果中央只提方向，未定目標，你可以象徵性的做幾個，壓力不大。

但是如果一旦在兩會定了目標，一定要地方分解，這意味著這個事已經從全面吹風籌備，變成了落地實施，而且必須有具體的數量考核。

有了考核，就有了壓力，所以各級地方政府很可能將老舊小區當做今年城建的第一重要事情來抓。

第二、城市群沒有多提，但是對於提出了八個字的要求——培育產業、增加就業。

啥意思呢？

對於以城市群為主要載體的城鎮化來說，第一步往往是遷戶口，第二步是買房子。

但是真正能留下來的不是戶口和房子，而是收入，是工作，所以對於城市群，特別是那幾個發展的比較好的城市群，現在主要任務要從“吸引人”變成“留下人”。

人怎麼留下，就是產業。

總理說，深入推進新型城鎮化。

怎麼深化呢？

別總想著賣地蓋房，遷戶口賣房，多搞點產業，增加就業，才是紮紮實實的城鎮化。

第三、哪些是國家重點支援的區域和城市群呢

這一次，這個報告倒是說得非常明確——深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展。推進長江經濟帶共抓大保護。編制黃河流域生態保護和高質量發展規劃綱要。推動成渝地區雙城經濟圈建設。

國家重點支援的區域分成兩個層次，第一層次是京津冀、大灣區和長三角。事實上來說，這後兩個區域已經是全國最發達的區域，這些可以作為短線投資的目標。

唯一的稍差一點的是京津冀，稍差但是為什麼反而排在了第一位。很顯然指的是雄安，雄安在2020年是整個國家的重中之重，這一點毋庸置疑。

第二層次是長江經濟帶、黃河經濟帶和成渝。但是發展階段還都不同，但是很明顯可以看出來將是未來國家在相當長一段時間，投資和發展的重點區域。

至於所謂繼續推動西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展，個人覺得倒不必過於看重。

四句話包含了960萬平方公里，都是重點等於沒有重點，到處撒胡椒麵等於沒有胡椒麵，反而覺得有“安慰劑”的作用。

最近

那麼未來樓市的價值窪地在哪裡呢？我認為，重慶、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥，這七個城市在未來最具有投資的潛力的城市！

為什麼呢？

從房產投資的角度來看，投資一線城市的成本太高，而三四線又極具風險，那麼未來樓市中最大的變數當數二線城市。

結合現在樓市的實際情況來看，目前有兩種城市的房產最具有投資價值，第一種是位於一線周邊的二線城市，比如深圳周邊的佛山、東莞；上海周邊的南京、杭州、蘇州等；第二種則是有政策導向和在經濟發展、城市建設方面有明確發展方向的城市，比如重慶、成都、鄭州等，這些都已經成為國家中心城市。

第一種城市投資的價值在於，一方面，一線城市資源的溢位，另一方面則是本身就具有較強的經濟實力，比如蘇州、杭州。而就目前的情況來看，現在已經錯過了2015年的好時機，這類大部分城市的房價相對來說已經處於高位，投資的收益已經不斷在收窄，投資的難度大。

第二種處於中西部，二線城市的投資價值還處在“種子階段”，房價處於一萬到兩萬之間，投資的風險相對較小，投資的成本也較低。這就類似於2015年之前的南京和杭州。

這僅僅是從房價的角度出發的。

這兩年西部的成渝城市群、成渝雙城記提得比較多，隨著西部大開發國家戰略已經實施了20年了。今年1月份中央提出推動成渝雙城經濟圈建設重大決策，又一次把成都和重慶推到了合作共贏的新起點！

未來的成渝經濟圈是比肩長三角、珠三角、京津冀之後的第四增長極！

成都是四川省省會，副省級城市，地處四川盆地唯一的平原地帶-成都平原，通過幾十年集全川之力發展省會成都，現在成都經濟總量已經衝進全國前十。

重慶是四個直轄市之一，中西部唯一的直轄市，國家重要的現代製造業基地，西南地區綜合交通樞紐。

兩座城市本是同根生，背後是一億多的人口，未來可期。

這個問題應該是站在企業管理和企業發展角度提出的，立意很高，視角廣！

就這個問題，個人發表一下看法！

一、未來那些城市極具潛力？

城市的發展機遇多維度的因素，選取最核心的內因和外因做點分析：

第一、在中國城市發展首先看城市吸納人口的能力、持續人口淨流入，人口快速增長的城市具有較強的活力，具備發展的條件！

第二、城市自身的經濟結構和產業基礎，未來城市發展還是看產業，有產業才能長期留住人，才能有持續的發展動力！

第三、城市所在的都市圈，世界經濟發展也是朝著都市圈方向發展，中國作為一個超級大國也不例外，目前看來最優質的當屬長三角地區，其次珠三角地區，京津冀一體化；第二梯隊有成渝都市圈、長江遊武漢長沙南昌都市圈等地區發展潛力巨大。

第四、具有國際競爭力和影響力的城市，與國際經濟交流密切的城市未來發展潛力也比較大！

二、房地產企業如何把握投資機會？

企業的投資機會與城市的發展密不可分，好的城市給房企發展帶來巨大的支撐，房企理應圍繞高潛力的城市去投資發展。

但同時也要看到不同城市的特點與企業本身的優勢進行認真比對分析，如：擅長高階物業的一線城市是首選，擅長商業運營的強二線城市更有空間等等，各企業結合自身特點找準機遇發揮特長才能把握投資機會！

簡要觀點，僅供探討！