萬科，碧桂園的樓盤分佈遍佈全國，全國眾多城市，都處於地產的不同階段，對於很多城市，萬科碧桂園等頭部房企早已進步，在當地有一定的話語權，只要當地有需求，很大機率都會被品牌房企吸納。加上上半年眾多房企降價促銷，促進回款，也刺激了部分銷售。從大的層面來看，頭部房企都踩準了中國城鎮化的節點，很大一部分業績又二三四線城市貢獻，中國地產需求依然龐大。

首先你這個是資料是營業收入的資料，一般來說，這個確認收入是在銷售之後的兩年或者兩年半時間，所以上面你說的這個業績是萬科和碧桂園16-17年的銷售資料。

所以當前的營業收入是從兩年前的銷售預收款裡面結轉過來，現在因為會計變更，這個資料現在在合同負債裡面，所以這個資料只能反饋出當時房地產公司的銷售情況，對研究當前房地產真實銷售情況並沒有什麼作用。

另外，如果你關注房地產公司的財務報表，那要重視房地產公司的當前合同負債，看看公司的土地儲備，今年的拿地成本（很重要），目前在建工程完成率，下一階段的竣工情況。然後再去綜合分析。

但是我想你應該是想問為什麼龍頭房企業績這麼好？我也就順著這個說幾點：

1、首先，目前經濟大環境是比較嚴峻，行業集中度越來越高是趨勢，很多地產公司融不到資，你要知道泰禾集團發了15%的公司債還一口氣賣了10個專案，這些多麼痛多麼高的融資成本，龍頭企業有著天然或者國企信用背書，融資成本也就是5-6%，這就是優勢。

2、拿地成本，不同的拿地模式也會有不同的成本，不同的企業也有不同的拿地成本，就像華夏幸福這些之前高價公開市場投標拿地，現在資金鍊壓力大，要買地變現，或者給別人收購。這就不同的成本，今年死了幾百家小的房地產開發公司，很多就是給被人收購了。

3、毛利率和銷售費用，目前從中報業績看，龍頭房地產公司的毛利走高，但是中小房企利潤下降是常態了。

4、多元化協調，這是中小房企玩不起的

從2015年到現在多地房價翻倍，原因很多，比如利率降到歷史最低點，首付比例下降，棚改貨幣化安置、股市萎靡……以前房價一萬一平，現在兩萬一平，賣一平米的房子收入是原來的兩倍，房企的業績能不上漲嗎？

還有就是這幾年房地產企業高度集中化，大魚吃小魚的階段進入尾聲，很多城市本地房企只能退市，或者選擇與大房企進行股權合作，像萬科、碧桂園這樣的旗艦房企開發的專案越來越多，同時在售的專案也越來越多，再加上房企透過標準化、好週轉加快的開發進度，一系列原因讓大房企的業績越來越高！

我買了碧桂園的房子，質量一塌糊塗，樓板斷裂滲水，牆壁開裂，門窗歪斜。。。。。。奉勸各位，千萬別買碧桂園的房子。