公寓一般剛需不建議買，錢多投資可以。購買公寓需要注意的問題也比較多，一不留神可能就要吃大虧。

一：所有積蓄全部拿來買公寓，不建議，風險太大。

如果你是剛需，建議還是買住宅，住宅相對更穩妥一些。有一天想賣了也好脫手。但是公寓不一樣，不是你想賣就賣的掉的。公寓一般都是手上資金比較充裕的，買來出租賺取租金，等於是買一筆理財。而且他們大部分都買好幾套的，東邊不亮西邊亮，賭得起。剛需的話哪天想賣了用錢賣不掉，就叫天天不應，叫地地不靈了。公寓最大的利潤就在前五年，前五年房子本身還會有一定的增值，五年後的公寓就只能賺個租金錢了。

二：公寓建議買一手，不要買二手。

公寓最大的投資價值就是一手新房，因為稅少。房子自身的增值也全靠這一波。所以，要投資，首選一手新房，而且還要選地段好的。二手的話幾乎沒什麼增值了，因為第一桶金被第一次買的人賺走了。二手還要交很多稅，大部分價值100萬的二手公寓稅費都在十萬以上。這十萬是很難賺回來的。一手新房只要繳個契稅就好了，相對二手少了很多了。

三：公寓最好買層高4.79米左右的，雙鑰匙戶型。

公寓租金收益最大的戶型就是雙鑰匙戶型。層高目前最受歡迎的就是4.79米層高的。一戶賺兩戶租金，目前市場上非常好租。像4.2米層高的微Loft公寓最好不要選，租金太低。而且住的是真的不舒服。以後賣也不怎麼好賣。

四：公寓最好選擇朝南戶型。

買公寓最好選擇朝南，雖然貴一點，租金比其他朝向也高不了多少，但是它好租。而且後期賣的話也好賣，價格也要比其他朝向要貴。

本人人生第一套房就是公寓，該樓盤在於東莞市東城地鐵口，記得當時是2007年開盤單價去到9000左右，零八年，金融危機，一下子變到五六千的單價，48.56平方，總價288,000。關鍵首付是1成，帶精裝修， 2.88萬就擁有了一套公寓，那個時候心情還是有點小激動的。記得租給第一個租客，租金就是¥1000一個月，對方一次付了一年的房租， 12,000 ，還是很開心的。但是呢，那個公寓是單體樓，雖然交通很方便，周邊有三四家大型超市人流量也很大，挺好租的，一五年我開始放盤出賣，50萬放了兩年，幾乎沒有什麼人問，終於在一七年脫手。總結心得:公寓一般首付5成，我這個是住宅性公寓，所以首付三成。因為首付高，只有10年月供，相對於月供肯定也是比住宅要高的，還有公寓不容易脫手，如果買得起住宅就千萬不要買公寓，還有他的升值潛力比較低，像如果我當年買的是住宅的話，起碼三四倍以上的增長，公寓的升值空間非常有限。再到後來我陸續買了五六套房，再也不敢碰公寓。

隨著房價的越來越高，許多在各個城市漂泊異鄉的年輕人將夢想中的房子標準設定為公寓。公寓已然成為買一層送樓的最佳選擇，單價低廉，裝飾效果驚人。

總結優點和缺點並與眾不同：

優點：

1.無限購買。 無需註冊的社會保障。

2.可以有效利用空間。 非常適合年輕人

4.適合長期投資。 那就是收取租金。 適合臨時過渡或單身生活。

5.一般低層商務超市。 生活很方便。

6.價格低於同期房價

7.高房價。 買一送一。 但是游泳池真的很大。

8.該公寓隱私性強，具有三維空間層次結構，具有明顯的動態和靜態分割槽，屬於更具個性化的房屋。 通風和照明都很棒。

缺點：要點！ 產權年限問題，一般公寓產權年限40年

1.貸款利率高（不要看基準，銀行仍在浮動。公寓在高浮動），貸款期限短。 （十年）還貸壓力很大。 首付更多。 總房費的50％（儘管可以分期支付一些預付款。但是，只有在完成預付款後才能提供金鑰）

2.二手公寓交易中的困難。 交易稅很高。 價格低。所以投資適合租金

3.沒有學位。 無法結算帳戶。 孩子不能上學。

4.n梯n戶。 您的鄰居可能是一家花店。 蛋糕店。 理髮店。 美容院。 等待商人，如果隔音不好的話會很吵。

5.生活費用高。 物業費很高。 商業水力發電（有些可以更改為民用水電，需要確認）。

6.長期居高不下的高低跳動。

7.無天然氣。 普通公寓不允許使用汽油箱。 禁止明火。

8.裝修費用高。

9.無法使用公積金貸款。

如果您真的要注意一些要點。

1.不要認為跳高低於5米（最好大於5.5米）。 由於高度限制。 我們的新光碟均為4.5米。 每隔2米移除障礙物。 你的資料。

2.最好有天然氣，可以改變人們的水和電。 這不容易找到，目前來說只有郊區有。

3.精裝交付必須仔細檢查。 如樓梯安全。

4.檢查開發人員是否有五張證書和兩本書。

5.考慮成本。 以上說。 首付50％。 沒有公積金。 十年貸款期限可以接受嗎？

6.成本問題：弄清楚暖氣費是按單層面積還是按雙層層計算。 簽訂購買合同和財產合同時要注意這些。 保護你自己。

7.單位型別。 單位型別，單位型別！ 長寬比是協調的。

在沒有名額的前提下，或者是用來投資的話，公寓其實是可以買的，但要注意的是，1、考察小區的周邊綜合環境與配套。一是看小區自有功能設施是否能滿足居住生活的需要，二是看小區外圍是否具備生活所需要的基本配套、公園等優美的環境。2、如果是作為一種理財手段，投入越少越好，因此房屋的裝修標準也不宜太高，太高端了，租客數量就明顯萎縮了，房屋出租機會就大大降低了，空置的風險也大大增強了。3、物業管理水平決定著小區房屋的出租率。首先是小區的自有配套要完備和足夠豐富，比如小區好是有超市、餐館、、重點中小學等；同時，要有好的安保措施。4、如果是自住的話，則建議選擇住宅性質的公寓。因為大部分商業性質的公寓是不通燃氣的，無法滿足基本的生活需求。5、要注意選擇口碑好的品牌開發商，這樣的企業具有責任感，也是公眾認可的。注意選擇地段優越、交通方便、商業配套成熟的區域。5、房屋面積的大小要合適，用於出租的小戶型，面積儘可能小一些，不宜選擇太大的房子，50－80平方米左右的房子好出租，租金價格也合理。

公寓可以買，但是看你買投資還是做什麼

一、如果你買來投資的話，公寓就很好了

1、只要選好地段商業還有配套，那基本上出租是沒問題。而且你投資的話最好選擇複式或者中空這樣的公寓。這樣的公寓往往很受小年輕的喜歡，獨立的空間互不干擾。

往往一個地段好的公寓基本上能租3000~5000塊左右。

2、投資公寓，我個人覺得選擇使用權的會比較好。回報率高低風險。好出手！沒有高稅費。

而如果你選擇產權公寓的話，雖然到頭來是自己的，但是如果遇上什麼急事兒想出手的時候，那個高稅費是很大的。差不多20%的稅費總價100萬的公寓稅費就要20萬，很難找到買家接手。

二、如果不是為了投資，是為了自己住的話，那就建議你買住宅。

1、首先住宅是可以落戶的，並且住宅配備學位，家裡面小孩子讀書這方面都可以不用愁。而且住宅是可以用公積金來貸款的，貸款可以分30年，還這個優勢就比公寓大了很多，對於資金不是很充足的人來說，這簡直是一個天大的好處。

2、其次就是居住條件。住宅裡面一般配備綠化游泳池，大一點的樓盤裡有足球場，籃球場甚至羽毛球場。這住起來的舒適度是公寓沒法比的，並且可以享受物業的服務。而且用的是民用水電，比公寓用的的商用水電便宜很多。

3、投資住宅也是一個不錯的選擇，往往一個地段好的住宅能賣到天價。甚至有的人為了一個學位房大打出手，一個好的學位房佔了房子一半的價值。

4、住宅出手沒有公寓那麼麻煩,稅費也非常低，最後一個契稅還有一個印花稅就差不多大概。一套住宅的成交期，最多兩個星期左右。

分析了公寓和住宅，如果投資公寓的話，建議買使用權公寓。如果不想買使用權公寓的話，那最好就投資住宅，這樣的話價值大一點。

有不同觀點的朋友歡迎留言。

我是一名有著13 年從業經驗的房產經紀人，個人覺得公寓是可以去購買的，畢竟它的整個性質和規劃都是有關部門來制定的，那麼存在即合理;

當然公寓能買不能買，也要看自己的一個情況，來給大家說一下什麼樣的情況是可以去買什麼樣的情況不建議購買:

首先你所在的城市限購，而你剛好沒有購房名額，那麼這個時候可以去購買這種公寓的，因為不限購不限貸專門用來過渡的，我覺得完全是可以的。

還有一種就是投資的，對於投資來說，嗯公寓的話，我建議是購買城市中心或者是地鐵口的這種公寓產品，是比較靠譜的，那麼遠郊千萬不要出門，不要進開發商忽悠，這種買來之後沒有保障。

基本上就是不能買的，就是在三四線城市啊，這類城市的話，公寓產品的價格和住宅其實是差不多的，然後他的首付和住宅也差不多，甚至在有些小城市首付還要高於住宅，而且貸款只能貸 10 年，相對而言是不怎麼划算的。

公寓產品有一個特性，它就是不能落戶啊，如果說你考慮啊，買房子拿來落戶上學的話那麼千萬是不能買的，因為這個房子的話，只能讓他住，或者是出租或者是商業辦公，但是落戶口上學的話是不行的。

最後總結一下，如果你真的是一二線城市的被限購人員啊，那麼完全是可以購買這種工業產品來過渡的，但是啊，也是建議購買在一些城市中心或者是地鐵口這種地方的工藝產品，相對而言比較保值，後期脫手也比較容易;

還有一個就是公寓的生活成本會比較高，然後小區環境一般，所以大家在買的時候要把這些問題啊瞭解清楚，然後再考慮好下不下手。

小麥覺得要買公寓需要先注意以下6點問題，明白公寓和住宅的區別。

公寓價效比低。住宅的產權年限多為70年，而公寓的產權年限一般更短，根據用地性質，商務型公寓的產權為40年或50年。水電費計算不同。公寓樓水電費按商用計算，而普通住宅的水電費按民用算。不同城市收費不一，但是商用通常是民用的2倍左右。

3、公寓不能落戶。公寓如果是在商業用地上建起的專案，屬於商業性質，就不能落戶。如果在住宅用地上建立，在部分地區滿足一定條件可以落戶，但比較少。

5、貸款首付和期限不同。住宅性質首套房首付3成，貸款最高年限30年。 公寓是商業性質的首付5成，且貸款期限十年。住宅可以公積金貸款，公寓只能使用商業貸。

6、公寓稅收高、轉手難。住宅契稅按面積收取，在總價的1-3%，公寓統一按照總價的3%，此外公寓需要繳納土地增值稅，而住宅不用。

總結來說，能買住宅先買住宅，不行再考慮公寓。

我們首先得先了解一下公寓它的產權和性質。

公寓呢它屬於40年產權的，商住兩用。那公寓它有哪些好處和哪些不好的地方呢？第一呢，公寓的價格相比住宅會便宜很多，第二公寓呢，它是能註冊公司的，很多剛創業的朋友呢，都可以用它來註冊公司。

那他的缺點是什麼呢？公寓是不能落戶的。公寓的水電那也是比普通住宅要高的。最主要工藝呢是不通天然氣的。

那這麼總結下來的話，看你的需求。如果你還年輕，剛好又想要創業，又希望有一個工作室，又想有一個居住的地方，不妨買一套公寓。

公寓可以買的，你看啊，你買住宅一百多萬首付可以買兩套公寓了！公寓旁邊都有商業配套，不是單一的一個房子在那裡！所以說公寓還是不錯的

公寓大部分是40年產權的，優勢在與可以辦理營業執照，如果你想自己做工作室可以考慮入手，畢竟省去了我們去租別人的房子，如果考慮投資本人不是很建議，畢竟我們後期考慮出手賣的話，辦理產權變更交易的費用很高

從投資升值的角度，一般建議不要買公寓。

兩種特殊情況下才考慮買，一是有閒錢又要住又沒有買住宅的名額。二是隻考慮租金收入且租金回報符合自己的要求。

需要注意的就兩點(很多人寫一大串都是拆散了來說)：

1，自住(投資也一樣)要方便自己生活出行等。

2，租金回報要符合自己的要求（我的要求是年化5%左右，否則不買）。

買公寓就是投資收益回報率 看地段的公寓 除非你沒有名額買住宅了才考慮公寓吧 打個比喻公寓是養老母雞生雞蛋 後期公寓交易稅費10.3的稅費！