同樣的一個區域，每個樓盤的土地價格都差不多，哪些細節影響了整個房價，為什麼樓盤有一平方一到六萬不等，為何售價有時會有很懸殊的價差？是誰定的價？有何依據？下面我們一起探討一下這個問題？

首先一點是可以肯定的定價肯定是開發商自己定價的。

房地產開發商定價依據：

一、建造成本

產品成本是指房地產產品在生產和流通過程中所耗費的物資消耗和支付的勞動報酬的總和產品成本是房地產價格構成中最基本、最重要的因素，也是房地產價格的最低經濟界限。產品成本是房地產企業經濟核算的盈利臨界點，定價大於成本，企業才能獲利，反之，則虧損。

二、市場需求

產品成本是制定房地產價格的下限,而市場需求則是制定房地產價格的上限。房地產企業在制定房地產價格時，要了解價格與需求之間的關係。一般情況下，房地產需求與價格成反比關係:價Grand SantaFe高，房地產需求越低。

三、競爭關係

房地產商品的最高價格取決於市場需求，最低價格取決於產品成本，而在最高和最低價格的幅度內，具體價格則取決於同類競爭產品的價格水平。房地產企業在制定價格時，首先必須瞭解競爭產品的成本、價格和質量，以此作為自己定價的出發點。房地產企業還要針對競爭產品價格的變動及時調整自己的定價。

四、營銷策略

房地產企業的營銷目標不同，定價也不同。如果房地產企業為了儘早通過營銷活動收回投資則往往把盈利作為營銷的主要目標，所確定的房地產價格就會遠遠高於成本;

如果房地產企業為了在目標市場上有較大的市場覆蓋面，能在較長時期內有更大的發展，則往往把提高市場佔有率作為企業的營銷目標，房地產價格就要定得低一一些。

總之，現在影響定價的因素有很多，獨一性，稀缺性，品質性等等。周邊競品比較定價、區域供應結構定價、未來上市專案成本定價、本專案產品成本及差異化定價，對此你們怎麼看呢？

首先，房屋定價主要有幾個因素構成：

1.土地費用，包括開發商為了取得土地使用權而付出的成本，包括土地出讓金、拆遷安置費等；

2.建築安裝費用，包括前期工程費，基礎設施費用等，如修建房屋需要的基本器具和設施購房費用，安裝費用，

專案公共區域所需設施購買和修建費用，工人工資等等；

3.開發商日常經營費用，辦公場所修建或使用，專案公關、宣傳費用等等；

4.保留專案所需利潤。

1.建設開發成本均攤到單位建築面積上確定單價

2.參考周邊制定一個合理的價格，

開發成本乃硬性成本，在加上後期物業費用、公共設施配建。開發上再此基礎上參考周邊加一定程度的利潤在確定房價。

1.開發商不同

不同的開發商建造水平不同，物業服務水平不同，品牌知名度不同，價格就有所差異。

2.位置

位置影響價格。雖然樓盤裡的很近，但是臨地鐵、交通站牌、學校距離、商場不一樣，價格自然不一樣。

3.規模

有的小區兩棟樓，有的小區幾十棟樓，所付出的成本和心血是不一樣的

5.配套

不同專案配套設施不同，綠化程度不同，住進去後享受到的舒適感是不同的。

6.物業型別

高層和別墅價格價差自然也是存在的，而且還不小，估計就是樓主所提出的問題所在了。

看到題主的問題，其實很多人都有這樣的疑惑。為什麼兩個樓盤專案距離很近，而其售價卻相差很遠呢？這裡面存在著很多因素，那麼下面我就以我個人的理解和經驗來說一說這個問題。

第一、成本導向定價法。所謂的成本定價法就是按照專案實際成本加上一定的利潤點加成之後形成的價格。比如測算成本為每平方一萬元，開發商目標利潤10%，那麼定價就是11000元/平方，這種定價法也被成為主觀定價法。

第二、需求導向定價法。這個應用基本不多，除了一定單位定向開發之外，不太會應用到市場化專案中。

第三、競爭導向定價法。這個是目前最為常用的，也是比較符合市場的，就是針對周邊產品調研結果，形成一定價格競爭，但是這種比較一定是在產品同質化或者說具有可比性的前提下進行的。題主所能感到的價格差異，也就是做了橫向的市場比較而言的。

那麼接下來，我們就主要圍繞第三種競爭導向定價法來說明我的觀點。

不同的專案，由於其專案特徵不一樣，所以在定價的時候，會參考進來這些因素。還是以第三種競爭導向定價法來說吧，一般的競爭導向定價又可以分為幾個過程：

第一步、初步估算專案定價。其實這個過程也是一種主觀研判的價格，也是開發商的一個心理預期價格，但是注意，這裡的價格往往並沒有得到市場的驗證，那麼接下來就是我們的驗證過程了。

第二步、市場調研，篩選可比樓盤。這個也是我們行業內常說的選擇競品，按照我們的產品、定位等找出和我們專案類似的樓盤，選擇範圍一步一步縮小，抓住主要的幾個競品即可。

第三步、針對競品價格，給本專案打分。這個過程就要考慮到更多的因素了，比如地理位置、品牌知名度、開發規模、園林綠化、戶型、配套、物業服務、形象展示等維度進行綜合評比打分。

第四步，得出最終定價。這裡的定價是按照第三步的打分來進行參照的，其實到此我們也只是做出了一個均價而已。

第五步、根據均價製作價格表。有了均價，那麼我們按照專案的實際樓棟進行價格表製作。其實這個裡面還有很多學問，比如樓層差、朝向差、樓棟差、戶型差等等。

第六步，形成價格表以後，肯定要向住建部門申請預售許可，那麼這個時候，住建部門要對其申報備案價格進行一個審批，不過一般的備案申報價格都會高於或者等於其實際成交價格的。

不同的專案其定價又差異，即便是相鄰很近的專案也不例外，肯定會有所差異。那麼為什麼會有差異呢，無外乎我們剛才定價步驟第三步所說的幾大要素。

第一、地理位置。地理位置不同專案價值不同，雖然有的專案直線距離很近，甚至僅僅一條馬路之隔，但是其價值也是不能劃等號的。

第二、品牌知名度。這個很好理解，其實就是品牌溢價能力，品牌越知名，其品牌溢價率越高。

第三、開發規模。開發一棟樓和10棟樓的小區本身就不存在任何的可比性的。

第四、園林綠化。園林綠化不同，其單方造價不同，入住後的感受也是大不一樣的。

第五、戶型。這個可能是購房者最為關心的，戶型不僅僅要具有功能性，舒適度也是參考的重點之一。

第六、配套設施。公共配套是否齊全，將影響到以後入住後的生活便捷性的問題，我們常說的配套有學校、醫療、金融、購物等等。

第七、物業服務。這一點作為首次購房的剛需來說，可能還感受不到，但是作為改善型客戶會看的比較重。

我剛才說了開發商的定價機制和定價步驟，那麼回到問題上來說，距離很近的樓盤，一平方一到六萬不等，這個價格差異確實很大，為什麼會出現這樣的狀況？從正常的邏輯推理上說，我認為估計有以下幾點：

第一、距離很近，說明地段相近，也就是說地理位置基本相似，那麼價格差異可能就在其產品不同了。比如一萬的是高層，六萬的或許是疊拼別墅了，有沒有這樣的可能？所以我們不能僅僅看價格，一定要看產品，如果同樣是高層，那麼按照常理來說不會出現如此之大的價格差異了。

第二、還有一種可能就是專案屬性不同。比如一萬的是不是回遷安置房之類的？或者小產權？或者共有產權房？有沒有這種可能呢？

第三、如果產品相似，那麼其品牌知名度、園林綠化、配套設施、物業服務或許是有著天壤之別的，我認為這種可能性極小。

第四、價格相差的樓盤其銷售階段不同。有的專案屬於尾盤期，僅剩幾套房子了，剩餘房子的品相不好了，或者說只剩頂底了，那麼做個低價促銷也是有可能的。而賣高價的樓盤屬於正開盤的熱賣專案，房源品質好，設計新穎，那麼自然價格高。

這是由開發商報價上去房管局，然後房管局審批通過了才會有這個價格出來。然而很近單價卻一萬到六萬確實有點奇怪，不過你有沒有去了解過他們的地塊問題、戶籍問題、學校與樓盤的自身配套呢？

第一：地塊問題

很多樓盤可能在你的眼裡就是同一個地方，但是有可能地塊的劃分是不一樣的。左邊的屬於城區，右邊的屬於郊區這種情況也是常有發生了。就像我所在的城市有一個樓盤存在一盤兩地的情況，同一個樓盤裡面落戶卻不一樣！

第二：戶籍問題

戶籍也是一個大問題。你買在城區戶籍就落戶在城區，你買在縣裡面戶籍就落在縣裡。所享受到的福利和教育都是天差地別的。

第三：學校問題

好的樓盤小區裡面都會自帶學校，這一點無形中就提高了它的價值所在。好比如一萬元平米的房子讀書要去三到五公里外的公立學校上學{有可能還不止}，但是你買了五六萬的樓盤小區裡面就自帶幼兒園、小學、初中，小孩一下樓就能到學校。這就是別人的價值！

第四：自身配套

小樓盤與大樓盤所帶來的居住感受的完全不同的，園林、休閒設施、商業配套，這些也都是別人的價值點。