不知道你是在哪個城市，每個城市的操作方式可能會有一定的區別，但是總的邏輯和思路是不變的。

把這個全款的紅本房拿去進行抵押，正常可以抵押六到七成出來。把抵押出來的錢進行截斷後，再去作為第二套房子的首付資金。

題主的意思是想槓桿最大化，儘可量做到不付首付就可以買到房子，或者多買幾套。

槓桿最大化，你的首套房子可以不去用，因為用首套房去融資，不管抵押和信用貸款，利息成本會很高，不過可以巧用房產快速提升信用卡額度，以做備用。

最後，我建議你多用銀行房貸，房貸的基準利率是4.9%，各地上浮不一，即使上浮，也是所有的融資方式裡成本最低的，同時你還有公積金，會幫你省掉很多不必要的成本。

在我們的學員裡，首先讓學員做的事情是降低商品價格，降低交易成本，其次再考慮融資的問題。

首先應先了解當地的房貸政策。有的地方認貸，有的地方認房，還有些地方既認貸又人房，其區別在於首付款比例和貸款利息。如題所問，如果第一套是全款買的，在認貸的地方再購房仍屬於第一套，可以享受首套貸款利率；否則就要提高首付款比例和貸款利率了；

其次就是資金的問題了。因為首套房為全款購置，不存在貸款抵押的問題，可以將首套房抵押進行貸款。如果剩餘資金可以滿足公積金額度，可以申請公積金貸款；如果超出了公積金貸款額度，可以申請公積金貸款和商業貸款的組合貸，最大限度的使用公積金貸款額度，畢竟公積金貸款利率遠低於商貸利率。

這個問題你要好好計劃一下，因為有好多壁壘需要去規避，一方面要規避政策壁壘，比如說二套房的認定條件，如果認房又認貸，那麼，二套房可能你面臨的首付就比較高，利率也比較高，這個時候還能不能接受，這個必須要考慮進去，它的成本。

另一方面，就要考慮實操過程當中的一些壁壘，比如說，你首套房是全款，你想運作出一些資金，肯定要進行抵押或者是貸款，甚至信用貸款，這個時候你要考慮到幾個實際情況，第一個實際情況就是你前面進行了貸款，後面再申請貸款，按揭的時候，可能二套房按揭的審批難度加大，需要提供更多的財力支撐，或者財產支撐，第二個實際情況就是你可能會面臨著，比較大的還款壓力，這一點不知道你想過沒有，家庭收入能不能夠，做到收入平衡，收支平衡，這關係到你的生活品質。

最後一方面，你完全可以選擇一些零首付的房子，所謂的零首付其實很簡單，就是把首付分割成幾年還清，比如說你買一套100萬的房子，首付30萬，分三年還清，每年還十萬，那每個月就要還一萬塊錢左右，再加上按揭還款，能不能夠承受的起這個你要自己想，根據自己的收入情況來決定，大概就以上這麼兩個方案，你可以自己選擇一下。

第一，你想買好大的房子，可以根據自己手裡的資金來定，如果首付差點可以先找親戚朋友借點。第二，第二套房子貸款下來後，在用第一套全款房再在銀行貸款，把借的錢還了

你的問題，比較典型。當初我自己操作過，我給你兩個不同的方式，這兩種方式的成本你可以一目瞭然。而我選擇了其中一種。

1、直接找按揭公司幫你們做抵押貸，因為是全款買的房，所以抵押貸款，不需要涉及贖樓。但通常這種方式只能貸款10年，而且只能貸房款的7成。並且利息通常都上浮30%以上，非常高昂，而且還需要支付額外的手續費。

這種操作還有一個弊端是你再買二套的時候，需要執行二套的首付和契稅標準。二套首付自然比一套要高，不利於你做槓槓效益最大化。

2、另一種方式是我當年操作的方式。我直接把房子賣給我父母，這樣銀行透過正常的評估給我父母放貸。貸款是評估價的7成，月供還是我來還。

然後，我騰出首套名額，再買房，還是3成首付，利率也是按照首套。我為此付出的成本是個稅2%+契稅1%。

這種操作方式，我給了3成首付後，手頭還餘下大量現金，且兩套房貸利率都不高。一部分現金我拿去做定額理財，另一部分我固定償還月供。

以上兩種方式，當初我都測算過。但方式2與我而言，能最大化低成本的利用槓槓。

希望以上可以給你一個更準確的方向。