不買公寓，特別是商業性與投資包租型公寓！

直奔主題:無論是住宅公寓、商業公寓、度假公寓、商務公寓、公寓式酒店還是酒店式公寓，無論什麼名頭，都不建議購買。

住宅式公寓是1大類:一般都是小地塊或小區規劃邊角料的位置，大部分都在2梯10戶以上的梯戶比，舒適度大大折扣，過渡性居住尚可，一般兩三年都搬走，因為是住宅性質，物業管理費收不上去，自然管理就難以持續保障了，所以未來出租的租金也受限，還有最大的問題就是佔用住宅購房的名額。

他的好處就是70年產權、可以最多3成首付30年按揭，戶口、學位等房產的核心配套資源是具備的。

另一大類是商業公寓:性質是商業，40年產權，水、電都是商業用電標準，基本上是住宅用電1倍多，然後大部分都是不通媒氣天然氣的，要做飯得用氣罐或電磁爐。除開持有使用成本高企之外，最大的問題是交易時的稅費還是另一大筆開支，遠遠超出你的想象。

他的好處就是不限購不限貸（5成10年），上車容易，可住可商可辦公。

還有1大類就是投資回報型公寓（度假公寓、商務公寓、公寓式酒店還是酒店式公寓）都屬於此類，發展商返租或第三方公司託管運營，保底或運營分成，3年或以上年限，每年還給你一段時間的居住，有回報、可自用接待、還可分潤，看上去是不是很好。

但萬物皆有裂縫，那是光照進來的地方，這個光或許就是坑，經營有起伏，沒有回報生意難以持續；生意有淡旺，供應量大了回報自然就低了；時間長了，過程會發生諸多變數，地主家也有鬧饑荒的時候。就怕合同還在，回報已經在拖延或無以回報了......

其好處是有穩定、省心的收租價值，但用5成的首付槓桿10年的短暫年限去博收租，投資價值還是缺乏想象力。

買房產，居住功能是基礎，更重要的是城市價值、金融價值，戶口、讀書的附加價值，後兩類公寓在這方面是有基礎，但少附加。

總結，公寓，慎入、慎入、慎入。