首先需要明確一個主題，比如像華僑城，迪士尼，茶溪谷，宋城等各具特色的旅遊小鎮。

在這裡給大家分享一個旅遊休閒小鎮並奉上推薦理由以供參考: 桂林的灕水人家。

灕水人家原本是一個古村，與旅遊開發公司合作將整個村子打造成一個以匠人技藝文化傳承與古村田園風光相結合的休閒小鎮，這是它的主題和定位。

在匠人技藝部分，這裡有打鐵，竹篾，製陶，榨油，織布，釀酒等老匠人現場展示和教學，增強遊客體驗度，同時成品可作為旅遊工藝品售賣。

在古村田園風光部分，這裡有典型的桂北老民居，村前悠悠灕水，村後田園人家等古村探訪環節，同時又有各種原生態雞鴨果蔬可供遊客現場定製餐食，並設有長街宴招待團隊遊客。

這兩部分是它的內容。

配套方面，有標準停車場，通道和路況好，有古民宿住宿服務，潔淨的衛生間，醫務室等。

說完特色，內容，硬體，再來說說運營和軟體。

在休閒小鎮運營方面，可從線下和線上兩部分同時展開，線下通路由景區向各大旅行社作推介，制定合作計劃書；線上前期以宣傳為基礎，廣告或新媒體等手段作品牌宣傳，同時將自己包裝成旅遊產品上線各大票務平臺。

軟體方面體現在景區人性化管理服務，優質的講解服務，處理突發事件的能力等服務能力的提升。

最後還有一點，票價應在合理範圍內。

所以想要打造一個有特色的旅遊小鎮，需要明確主題，做好市場調研細分客戶群，做好內容規劃，硬體設施到位，服務管理規範，強化運營尤其是網際網路運營，制定合理票價等等，進行這一系列問題的考量。

這個問題說和做都不是簡單的事情。特色小鎮的打造，首先要整明白待建的小鎮特色是什麼，是真特色，還是假特色；其次要清楚待建的小鎮是否耐讀，可持續發展的因素幾何；還有就是要摒除一些雜質和不良的傾向，不可一蹴而就、照搬照抄；最後還有一個就是正確對待國家相關政策扶持的態度和操守，還要能充分激發村民的積極性，形成良性互動，幹群共同、傾心打造自己都引以為豪的真正有特色的，可以被模仿但極難被超越的 小 鎮！

小鎮專案介紹

古北水鎮是基於北方水文化建造而成的小鎮，位於北京市密雲縣古北口鎮司馬臺村的古北水鎮，由三個自然村落組成，佔地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密雲縣簽訂戰略協議，合作開發古北水鎮國際旅遊綜合度假區專案，並於2014年10月正式對外營業。

2015年全年接待遊客147萬人次，實現營業收入4.62億元，淨利潤4701萬元。預計進入成熟運營期後，每年將接待遊客400萬人次，旅遊綜合年收入將達到10億元。

古北水鎮距離市中心僅100多公里，車程一個多小時，又處於(北)京承(德)黃金旅遊幹線上，高速公路直達景區，交通十分便捷。

規劃設計思路

整個水鎮規劃為“六區三谷”，即老營區、民國街區、水街風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區，與後川禪谷、伊甸谷、雲峰翠谷。

整個水鎮範圍內，規劃實施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務，總體規劃有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建築。其中包含兩家五星標準大酒店，六家小型精品酒店，400餘間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施，滿足客戶對觀光、休閒、度假和會議的需求。

除此之外，後期還規劃了Golf球場、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，以滿足專案的可持續發展。

從設計特點來看，為確保水鎮與周邊環境的協調性，從外觀到內部佈局上，都按照現代化社群的標準，對公共場所、活動空間、居住及旅遊配套設施進行設計和打造，同時把現代化的設施隱藏不露地融入建築當中，既展現了北國小鎮的歷史面貌，又滿足了旅遊度假者的舒適居住要求，將古典與時尚融為一體。

商業價值

古北水鎮以獨有的“長城觀光、北方水鄉”為核心賣點，經過四年獨具匠心的打造，在享有北京兩千多萬潛在旅遊消費者的巨大市場外，還透過北京這一國際知名文化旅遊平臺，間接擁有數千萬乃至上億的潛在世界客源市場，獲得成功的預期是有保證的。

運營公司除透過招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮採用租賃模式運營，降低重資產投入的規模，提高投資回報率。古鎮中新建的酒店採用自持模式，其他商業物業自營，將計入利潤表的收入規模儘可能做大，便於未來持續融資。

旅遊特色

首先，古北水鎮享有“北方烏鎮”之譽。烏鎮是南方的江南水鄉，溫婉如玉；古北水鎮是北國的邊塞小鎮，滄桑粗獷。

所以，古北水鎮在小鎮特色上完全與烏鎮不同，更多體現了獨具的北方特色。水對於任何景區而言，都是不可或缺的旅遊資源，而古北水鎮本無水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設計者巧妙利用堤壩等設施，打造出一個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮，最終形成令人歎為觀止的“北方水鄉小鎮”，水鎮之名才得以名副其實。

其次，古鎮復舊。一走進小鎮，就感覺到小鎮歷史的久遠和深厚的歷史文化積澱，建設者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現小鎮的歷史風貌。有些院落，從斑駁的牆體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復建。

再次，古北水鎮是有文化有故事的北方小鎮。透過對以英華書院、楊無敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建築群的重建，最大程度地實現了北方小鎮的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮的歷史風貌和民俗文化，並與司馬臺長城有機地融為一體，形成獨一無二的自我特色，對遊客產生了極大的吸引力。

古北水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘，透過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現，讓遊客更真實地體驗和感受古鎮生活。

實際融資操作

古北水鎮整體投資45億元，投資回收期在八至十年。專案投資額較大，主要是由於原有基礎配套較薄弱，自來水廠、汙水處理廠和供暖設施缺乏，需要投入12億元進行基礎設施建設。

古北水鎮從專案運作看，類似烏鎮模式的異地翻版，符合資源、區位、政府支援和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優勢及以下特點：

1、專案所在區域資源的稀缺性：依託司馬臺長城和鴛鴦湖，地理位置險要，人文歷史遺蹟、自然資源優厚。

2、引發多方關注：專案在建設程序中即引發了多方關注，引入IDG資本及京能集團等戰略投資者，並進行了多輪增資，表明外部投資人對專案前景極為看好。

3、政府大力支援：政府財政及審批方面支援力度大，而且由於主要股東京能集團為北京市市屬國企，進一步強化了專案與地方政府的關係。

4、專案管理團隊經驗豐富：專案由烏鎮原班團隊負責打造，在最大程度上保證了專案質量。專案的建築設計團隊，以及以後的經營管理和營銷宣傳都由烏鎮團隊操盤，使得專案能在烏鎮成功經驗的基礎上“青出於藍而勝於藍”。

政策與資本支援：

作為北京市“十二五”規劃的重點旅遊建設專案，古北水鎮的開發得到了當地政府的大力支援。除2012年獲得密雲縣政府4100萬元的基建補貼外，更是在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支援幫助。

古北水鎮專案總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方採用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司、京能集團和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅遊有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，成為了專案開發建設所需的鉅額資金的保障。

此外，古北水鎮投資方還與知名地產開發商龍湖地產合作，藉助古北水鎮巨大的遊客量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產專案“龍湖？長城源著”，力求透過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。

古北水鎮融資歷程：

2010年7月，中青旅設立北京古北水鎮旅遊有限公司，註冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮專案的建設主體，推進專案建設主體。

整個古北水鎮景區規劃面積九平方公里，其中專案公司購買一千多畝土地，其他採用租賃形式使用土地。在景區規劃區域內，如果公司仍有用地需求，當地政府也會提供相應的土地支援，推動景區長遠發展。

當地政府對專案支援力度較高，採取市級部門領導、區縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設用地手續外，市級行政審批許可權一律下放，由密雲縣統籌研究，依法依規辦理。

密雲縣成立了“古北水鎮”專案手續審批工作協調領導小組，最佳化審批流程，構建“政府牽頭、部門協商、集中審批”的專案審批模式，在依法依規的前提下，最大限度地加快審批程序，各相關部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。

此外還提供財政補貼和政策支援，除專案拿地、徵地、水電供暖、基建補貼等支援，在交通方面，政府還協助修建景區門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮旅遊公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款一億元人民幣提供擔保，借款期限一年。

同年八月，古北水鎮旅遊公司取得國際休閒度假旅遊區一期專案旅遊用地，總面積717.54畝，成交價格為2.59億元；11月取得旅遊用地359畝，成交價格為1.94億元。

專案取得土地為當地村民宅基地，藉助新農村的開發政策，村民獲得較高的拆遷補償收益。另外，在水鎮開發前吸收當地人就業，優先培訓當地人成為工作人員。水鎮開發後，設立一萬平方米民俗區，對社會公開招標，村民享有優先租賃的權利。

2011年12月，古北水鎮旅遊公司引入戰略投資者烏鎮旅遊公司和IDG資本，旅遊公司註冊資本由2.1億元增至五億元，增資後中青旅持股42%，烏鎮旅遊持股18%，IDG資本持股40%。

2012年8月古北水鎮旅遊公司再次引入戰略投資者京能集團進行增資擴股，投資五億元佔股20%。

增資後古北水鎮旅遊公司白有資金達到15億元，為專案建設提供了充足的資金支援，增強了公司信用，降低了公司財務費用，並提高了專案的抗風險能力。

同時，專案的建設運營團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均為15%~20%，能很好地平衡專案管理團隊與資方的利益關係。

旅遊公司以專案土地及地上建築為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元10年期銀團貸款，加上旅遊公司自有資金，專案建設資金已達到30億元。

2013年5月，專案公司各股東方共同對古北水鎮公司進行增資，合計增資金額3.02億元，由於中青旅持股比例下降，古北水鎮不再納入財務報表合併範圍，變更為聯營子公司。

2013年10月，水鎮專案一期開業，2014年元旦開始試運營，水鎮大酒店及部分民宿客房開始接待遊客，部分遊覽景點、文化展示體驗區、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業幾個月後的清明節，遊客量便迎來大爆發，日均客流量達到兩萬人次。

2014年7月古北水鎮各股東按持股比例對公司進行增資，共計出資八億元，將註冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增專案開發提供資金，降低財務費用。

古北水鎮開發融資思路

借鑑古北水鎮“整體產權開發+多元複合經營投融資方案”成功經驗，我們是否還可以採用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入專案建設運營的目的呢？下面我們不妨假設試試其他辦法與操作思路來打造古北水鎮。

首先，從運作思路入手：

1、對古北水鎮的自有資源進行梳理，發現特色亮點，準確定位，為建設特色小鎮尋找證據，便於立項報批。這個專案中“地”是融資的重要資源，不論是購買的一千多畝土地，還是採用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。

2、與當地政府充分溝通，瞭解其政策支援力度，主要是政府意圖及規劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內容。

3、勾勒出小鎮佈局，描出一張藍圖來，即古北水鎮的整體規劃及每個建設專案的具體設計方案。

4、整體財務預算，即總投資及分期投資規模，瞭解當地經濟實力，落實政府直接與間接扶持資金額度。

5、構想古北水鎮運作的商業模式，預測未來三年的投資收益，分析核心產業鏈的價值體系及成長性空間，探索在資本市場的定位。

6、選擇現階段與之匹配的投融資模式與金融工具。

7、確定參與古北水鎮建設的合作伙伴，即搭建合作平臺及管理架構。

其次，根據以上思路著手進行具體工作：

1、“特色定位”——“登長城觀光、遊北方水鄉”，這是古北水鎮的核心賣點。這裡是緊鄰北京市郊區罕見的山、水、城相結合的自然古村落，具有不可替代的地域優勢的北方旅遊小鎮。

2、參考模板——烏鎮模式。

3、確認當地政府的支援力度且有參與建設及出資能力(事實上，2012年密雲縣政府出資4100萬元用於基建補貼，在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面也協同解決與支援)。

4、商業模式與市場預測：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加後期延伸的Golf球場、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，產生的經濟效益也是可測可實現的。

5、與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股權類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉股也適用。

僅從融資模式上選擇與之匹配的進行操作。

1、商業銀行貸款類。只要有抵押擔保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮建設所需用地及建設物，只要合理利用都可以與所有商業銀行建立合作關係進行融資。

2、TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實施是輔助性的，採用它主要是為了促成BOT和TBT的實施過程。古北水鎮鎮政府透過招標將已經運營一段時間的專案和未來若干年的經營權無償轉讓給投資人；投資人負責組建專案公司去建設和經營待建專案；專案建成開始經營後，政府從BOT專案公司獲得與專案經營權等值的收益；按照TOT和BOT協議，投資人相繼將專案經營權歸還給政府。實質上，是政府將一個已建專案和一個待建專案打包處理，獲得一個逐年增加的協議收入(來自待建專案)，最終收回待建專案的所有權益。

在TBT融資模式中，政府透過TOT一次性融得資金後，會在BOT專案中入股，甚至主導專案的實施。這樣，其他投資人就不用擔心財務上和政府履行合同上的問題，而且有了政府的強力參與，又有了資金的保證，就大大增加了專案實施的成功率。

3、PPP融資模式，作為財政支出創新的重要形式，政府和社會資本合作(PPP)仍將擔綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬億元落地熱潮，因為2016年全年PPP落地規模大約在1.2~1.5萬億元，稅收優惠、操作細則等相關政策密集出臺，鼓勵與規範並舉的政策框架進一步完善。一方面，2017年經濟穩增長仍需投資發力；另一方面，地方財政收支矛盾進一步加劇，財政擴張空間有限，基建投資將更多寄望於PPP等創新融資工具。財政政策重點將從“補專案”轉向“補運營”。

很多人都看過HBO電視網拍攝的《西部世界》，現在HBO把劇中虛構的西部世界甜水鎮還原了。這個搭建不久的特色主題小鎮立刻人氣躥升，要排隊才能進入參觀。這是最大規格的影視作品周邊產品。小鎮聚攏的人氣和相關討論還能給接下來的劇情發展提供思路，讓本來就很賣座的電視劇長久的拍攝下去。

所以你看，不僅中國在大搞特色旅遊小鎮，美國也在搞，但人家的小鎮是真正的創新思路，同時又是成熟的多產業融合，而我們卻在跟風中山寨，在一哄而上中用效率最低、浪費最大的試錯方式去摸索經營模式。我們應該學會“山寨”這種創新思想。

建設或者修整出一個小鎮很容易，有錢擱得住燒就行，要想長期經營並盈利，唯一的辦法就是創新。對一個休閒度假小鎮來說，開啟腦洞之後，創新思路的範圍很廣，有主題創新、娛樂方式創新、銷售及消費方式創新、科技展現創新、交通方式創新、推廣思路創新、融資方式創新、產業結合創新……

不知道你要打造的休閒度假小鎮具體在什麼地方，周邊環境如何，交通狀況如何，歷史文化底蘊如何，所以沒有具體建議。但是對於這種大投資長週期的專案來說，有一些泛泛的提示也許是不會錯的：

第一，要對區域內的歷史、人文、交通甚至人口結構、工資水品、消費水平進行科學調查，在儘量多的資料基礎上分析可行性，甚至需要引入AI進行模擬及計算，證實可行之後，還要有創新性的規劃，才能讓這個特色小鎮在風口中飛起來。

第二，不要用非法集資聚攏資金去搞這種建設，最好也不要用傳統的房地產開發模式去搞。

第三，不要盲目的跟風或者山寨，最終建成一個毫無特色也難以持續的的商場式小鎮，或者稱為小鎮式的商場，甚至成為已經氾濫的所謂創業空間、文創基地這樣的所謂特色小鎮。

第四，任何主題及規模的小鎮，都是一個平臺，這個平臺不僅要自己能盈利，持續發展，還要讓入駐平臺的各種參與者也能盈利，如果做不到，還是別搞了。