嗯，看來題主是有做功課的呢，容積率換算都出來了，不過有個最基礎的產權佔地計算，不是按容積率，而是按照地基面積計算的，大約就是你房子的佔地來算的，花園那些是不算的，因為上面沒有建築物。

嗯，還有就是小區除業主房產外的其它建築，類別可就多了，有小區自身配套設施裝置房，小區道路之類的，小區地面車位，嗯，還有我看你們那還有個會所，這個可能算好訊息吧，如果規劃上標明是會所的話，跟上述的功能建築一樣，是業主共有的，開發商沒權賣。

不過小區配套酒店，地下車庫，小區商鋪等，都是開發商的產權物業，可以買賣（看清楚是有產權的哦）。

如果題主有問題沒弄明白，可以透過業委會去向當地住建局申請一份小區規劃總平面看的，裡面有經濟技術指標，裡面基本齊全了，也清晰點。

要看規劃以及建築許可證，是否屬於公共配套設施，如果是公共配套設施，就屬於全體業主共有，開發商是無權處置的！

房地產開發專案從徵地到規劃、施工、預售、竣工驗收國家都有一套嚴格的規定，層層把關。從方案設計稽核到施工圖稽核再到《建築工程規劃許可證》的頒發是非常嚴格的。《建築工程規劃許可證》，規劃局審批的總平面圖裡對小區的容積率、綠化率、總建築面積、地上建築面積、地下室建築面積、建築佔地面積、停車位及各棟建築物的功能都會明確的記載。經過規劃部門稽核的施工圖，對每棟建築物的座標、各立面、平面面積用途、樓層高度、建築物總高度等情況會明確的記載。因此小區的容積率、建築面積及建築物的使用功能不是開發商想改變就能改變的，這些都是有國家法律法規所保證的。如果你對這方面的問題有異議可以到當地城建檔案館調取經規劃及審批的總平面圖及《建築工程規劃許可證》進行核對。

提問者所說到的對小區容積率有疑問，這與你對規劃知識的不瞭解有關，比如:小區裡的徵地紅線，在規劃時遇到主幹道時要退讓15米、次幹道路要退讓10米，因此你在小區內看到的實際佔地面積並沒有徵地面積那麼大。如果你對房屋的公攤面積及小區內的酒店、會所產權歸屬有異議。可以到當地城建檔案館調閱《建築物確權測繪成果報告》，小區內所有建築物確權測繪工作都是由專業的測繪院進行的，不是開發商能夠控制的。

總之，房地產的開發過程，都是在國家各職能部門的嚴格監控下進行的，它包括國土、建設規劃、消防、人民防空、氣象、測繪、物價等部門，開發商要在這樣嚴格的監控下做出違規的行為是不那麼容易的。

這是一個關於分攤面積和規劃的問題。

小區內的建築物，產權不一定都是業主共有。即便同一幢樓，也有業主的專有面積，用於為整幢建築服務用房的共有面積，也就是分攤面積的重要組成部分，還可能有發展商的自持面積。

這些權屬是需要在規劃、設計、測繪、確權登記層層落實，並有備案，要知道小區內的建築物是否業主共有，還是屬於可銷售面積，建設部門都有相關資料可查。