建設用地使用權到期後如何續期一直是民眾比較關心的問題。對商住公寓更是一頭霧水，甚至擔心到期後房屋是否會被無償收回。但是，仔細研究《物權法》和《民法典》有關條款，發現無論怎樣續期，其實根本不需要擔心房屋被無償收回的問題。

《物權法》第一百四十九條規定：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

這一條對非住宅如何續期並沒有說明，只是說按照法律法規辦理。

《民法典》第三百五十九條規定：

住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

對比《物權法》，對住宅建設用地使用權的續期增加了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理”。而非住宅建設用地使用權的續期的表述沒有任何變化。仍然是“依照法律規定辦理”，目前並沒有相應的法律規定，因而仍是一個懸而未決的問題。

從上述條款可以看出，對於地上的房屋的歸屬，說的是“有約定的，按照約定，沒有約定的或者約定不明確的，依照法律、法規的規定辦理。”

由於商住公寓是通過商品房買賣合同購買的，合同應當是一種“約定”，從這個角度理解，商住公寓仍然屬於買受人的財產。因此，如果土地使用權申請續期未得到批准，房屋應給予補償。

如果不承認商品房買賣合同是“約定”，就需要“依照法律、法規的規定辦理”。而《物權法》《民法典》均規定物權經依法登記發生效力，也就是說，房屋只要辦理了不動產登記，登記人即享有物權，除非房屋滅失、損毀。因此，房屋不存在被無償收回的問題。

此外，根據《物權法》第一百四十六條、《民法典》第三百五十六條規定：

建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

《物權法》第一百四十七條、《民法典》第三百五十七條規定：

建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

這四條通俗點說就是，房子和地是分不開的，房子是你的，地就是你的；反過來也一樣，地是你的，房子就是你的。這意味著，只要商住公寓還能使用，土地使用權就必須給予續期。如果因為公共利益需要徵地，就必須給予房屋補償。

因此，無論是從《物權法》還是《民法典》角度，即使商住公寓用地續期不被批准，房屋也不會被無償收回，這一點不需要擔心。

不可能，按民法典規定其實商住樓跟住宅一樣都是不動產權，就是說土地上的建築物是私有的，不同是住宅年限70年，而商住樓是四十年。

我們試著翻譯一下《民法典·物權編》的潛在意思：只要你的房子有合法產權證，無論是住宅還是非住宅，你手上的房子其實就是永久產權。但現在不能這麼告訴你。

為什麼說中國的房子是永久產權，不是隻有 70 年嗎？等房地產稅立法完成、開始開徵，只要你一直交稅，這房子永遠是你的，房子下面的土地使用權也永遠都是你的——土地的所有權永遠是國家的，但使用權可以永遠是你的。

總體而言，70年的住宅產權續期與50年、40的商業地塊產權續期，政策都一樣，非常明確，那就是續期都可以，但收費的可能性非常大。但因為大部分土地都起碼還有20—30年才面臨這個問題，我預計這個政策短期內不會清晰。