1.散售商業，要跟業主簽訂委託管理協議，明確好對業主的收益及管理方的責任義務權利。

可以成立一個專門的商業管理公司，或者是在原有的商業管理公司主體下進行。

2.招商費用歸集到委託管理的範圍內，跟你的商業公司統一進行成本收益核算。

首先說下自己的觀點:一般散售商業後期營運期都會比較麻煩，原因是各業主都有自己的想法，很難統一，專案定位也就無從談起，所以，這幾年所謂”售後返租”的現象越來越少了，但在四五線城市，這種模式仍然存在，甚至還很風靡。究其原因，就是開發商為了快速回籠資金。

從理論上講，商業地產是一種不動產投資，把租金作為現金流來源和投資回報。所以，想把商業地產做好，最好是不賣商鋪，目前國內比較流行的做法是:同時建一個盒子型購物中心，再圍繞這個盒子外圍建一條商業街，然後，盒子由開發商自持並運營，而商業街出售，回籠資金，同時，這個出售的商業街開發商不再”售後返租”，也即這個商業街上的商鋪一般由業主自主經營，由業主出租和自主經營。也有的開發商，在專案開業前期會免費或者少量收費（一般是收入租金收入的10%作為費用）幫助業主完成專案開業前的招商工作。

回到題主:

如果已經存在售後返租了，那意味著開發商在短期內收回了大量的資金，這些資金會在未來的專案營運中拿一部分出來進行補貼，具體如下，商鋪出售後返租回來統一經營，一般開發商會規定前三到五年給業主（購房者）固定的投資回報，一般為5-8%不等，這部分回報可以在房價中直接折讓，按照折讓後的價格開票銷售（其實這個折讓後的價格本來相當於售價，無非就是做個數學題罷了，但，其實這樣做，是涉及到稅收問題的，開發商有稅務風險，具體不展開分析），這樣，前三年相當於開發商可以免費使用這些已經出售的商鋪，固定回報到期後，一般會約定租金收入1:9分成，也即三五年以後，開發商會把業主房子出租後的租金留10%作為管理費，其餘90%返回給業主，其實，這個時候業主才有真正的回報。同時，這個10%的租金，基本不能覆蓋開發商運營管理的成本，這時候開發商就必須拿資金出來補貼運營成本，

當然了，也有些開發商會跟業主約定8-10％的固定回報，這種情況下，開發商需要承擔更大的風險，因為現在實際商鋪投資回報率大多在1.9%-3.5%之間，固定高回報，會帶給開發商很大的風險。