商業配套是根據規劃指標配置，寫字樓（辦公用地、商辦用地）是各城市根據城市功能區規劃和產業發展規劃等來確定。

如果一個地方沒有商業地產全部是住宅到哪裡去購物呀？關鍵是政策沒有配套好，如果住宅是40年產權，商業地產是70年水電都是民水民電肯定要好點，創業者成本低，有利可圖老百姓也得實惠。

作為一個城市規劃管理部門工作人員，我來回答這個問題。

為什麼現在商業地產已經過剩了，但是新開發樓盤還配套那麼多的商鋪，寫字樓和公寓呢？其實開發商也不是傻子，他們所作所為都是出於逐利的目的。

拿商鋪來說，一般商鋪的價格是住宅價格的2到3倍，而開發商拿地的地價是固定的，成本就那麼多。同樣條件下，開發商當然願意建商鋪了，而且多多益善，因為商鋪賣的比住宅貴多了，這樣開發商能實現利益最大化。

但是，現實中不是開發商想怎樣就怎樣的，因為還要經過主管部門稽核，主要是我們城市規劃管理部門這一關。

我們城市規劃部門主要業務就是“兩證一書”，也就是選址意見書和建設工程規劃許可證，以及建設用地規劃許可證。開發商怎麼蓋，其實都是規劃部門事先稽核好的，像綠化率、車位數小區出入口數都是規定好的，由不得開發商自行其是。

同樣，如果是商住用地的話，對商服佔比也是有要求的，一般佔7%—10%左右，也就是說，商服和住宅的面積相比，大概佔十分之一。

其實開發商是巴不得呢，他們非常樂意配合！這就不難理解了，為什麼臨街的樓盤底層基本都是商服，哪怕地段非常偏僻也這樣。現實中，商鋪已經非常過剩了，而且過剩的情況比住宅還嚴重，但是開發商還是樂此不疲地建商服。商服越來越多，導致客流被分散，加上網購的衝擊，實體店越來越難做。很多商服都無投資價值，但是開發商還是建健健！因為商服比住宅賣的要貴多了，而且還能抵押貸款，這就夠了！

如何控制一個城市的商服數量？如何合理配置商服？我覺得這是在今後工作中，值得我們規劃管理部門深思的問題！