如果是大城市，大樓盤，現在基本都是一房一價，不可能存在價格差別，中介費肯定開發商給，你可能會問，開發商為什麼會給中介費，其實很簡單，開發商的房子如果自己賣，肯定要投入更大的推廣，這是一筆不小的開支，再加上人員管理，這點開發商是沒辦法做到的，只有合作，跟銷售公司合作，才能做到最大化，一家中等的銷售也就是中介公司最起碼三百人以上，如果跟三家公司合作，那最少也有差不多一千人在幫開發商推銷房子，所以開發商是願意給這個代理費的，當然，你如果買那些小樓盤，小的開發商，人家有可能做完這個樓盤就不做了，也沒房子賣了，所以他們首先想到的當然是資金回籠，也就會有價格的差異，這個差異也不可能很大，除非這樓盤根本賣不動，或者說這城市房子根本就很難賣，那這個就不好說了，按目前國家的政策，上了規模的開發商是不會把價格搞亂的，搞亂了對開發商沒好處，畢竟房子是不動產，遲早都會發現這個價格的差異的。

還有就是價格也是在相同的時間相同的樓盤，相同的條件，政策下才有可比性相同地段不同樓盤不同時間購買價格也有差異。

當然，買房是大事，現在不會有人買房像買菜那樣了，肯定都會了解，對比，起碼對樓盤的各項指標政策都會去了解，再加上市場行情等等，當然，建議最好也做到這些，不要跟風，買到適合自己的才是最好的。

買房很重要，心態是關鍵，先考慮自身因素和條件，不跟風，不攀比，淡定，細心，多看多問多對比不吃虧！

說實話，就本身而言，自己從售樓部直接買和中介帶過去買真的沒有差別。當然，中介不是免費服務的，開發商會付一筆佣金給中介公司。但是這筆佣金不代表沒有中介公司開發商就願意給客戶作為優惠。因為開發商的優惠政策一旦都不一樣，那麼對於自己樓盤的銷售是極不利的。所以開發商不會幹這種自悔家門的事。相反，開發商要是想樓盤銷售的更快，就需要更多的人來幫忙推薦客戶。

其實，很多開發商是沒有自己的營銷團隊的，所謂案場的銷售人員也是開發商請的代理銷售，開發商付佣金給他們，然後全權由他們來負責營銷。開發商也省了培訓營銷團隊的過程。相對而言，如果開發商請的代理銷售能力很強，團隊力量大，足以自己在短期內把樓盤銷售完，那麼他們就自己銷售了。相反，如果他們覺得自己無法短時間內把這些樓盤銷售出去，那麼，他們就會和其他中介合作，把開發商給他們的佣金分一部分給其他中介，相當於營銷團隊自己的虧損，與開發商並沒有關係。所以客戶直接去了相當於是他們上門接的客戶，所以他們也沒有道理把給中介的這筆佣金分給客戶。如果打亂了這個次序，就沒有中介在幫他們推薦客戶了。所以開發商不會做這種不利於自己的事。所以，即使客戶自己去了，開發商也不會給到這筆佣金的優惠。

我們只能從中介那裡獲取不同樓盤的資訊，然後讓他們適當幫忙議議價，能少一點就更好了。或者和中介談判，看他們願不願意把自己那份分一點出來，畢竟現在行業競爭壓力大，總有公司願意少掙點。

十年前，開發商基本都是自銷或者找專業的代理公司銷售樓盤。當時並沒有中介的參與。新房和二手房互不相干。當初一些大的一手房代理公司做的越來越大，有了一定品牌影響力，專業的事兒交給專業的人去做，所以很多中小開發商都開始把銷售這塊外包出去。

與此同時，二手房中介行業也在不斷髮展。這種勞動密集型行業，人數越來越龐大。逐漸開始成立一手房事業部或合併一手房代理公司，染指一手房業務。依靠自身數量眾多的店面和銷售人員，迅速在一手房代理行業佔據了一席之地。

尤其在近十年來，在新房業務中，二手房中介依靠其強大的渠道客戶資源，有了長足發展。老牌的代理公司市場份額不斷被壓縮。開發商純自銷以及代理公司獨代的吃獨食兒方式，已經不能適應市場的變化。渠道為王，全民營銷的模式也是近幾年，各樓盤用的最好的營銷方式。中介就成了為售樓處買房的主力軍。

既然是中介在幫開發商打廣告，那就不可能讓售樓處的價格比通過中介成交的價格低。不然客戶都不傻，中介打完廣告，自己都去售樓處成交了。中介就成了免費幫忙宣傳的冤大頭。一旦有這種情況發生，就不會有任何渠道和銷售給這個樓盤帶客戶，不然帶一個跑售樓處一個，不都白玩麼？更何況現在各樓盤銷售情況都不是很好，得罪了龐大的中介渠道群體，那這個樓盤就自己慢慢賣吧。不僅沒有人幫忙推廣，龐大的銷售群體還會針對該樓盤的缺點各種打擊，這種開發商就只能期待新一輪火爆的房產市場才能救它於水火。

在同等價格的前提條件下，開發商的銷售拿正常的銷售提成。而中介渠道不一樣，他們能從開發商手裡獲得更多的佣金。這時候，中介在拿到佣金的基礎下，就可以靈活掌握這筆錢，這就好比中介賣二手房的中介費一樣，他可以少掙點，把這部分佣金讓利一些給客戶。因此，客戶省了錢，中介掙了錢，開發商成交量上來了，大家都高興！如果沒有中介的免費宣傳推廣，開發商樓盤哪來那麼高知名度和成交量？

1、如果該開發商不講究，偷摸給客戶的價格比中介價格低，這種情況下，中介很快就會發現，並且立馬斷交，以後不會有中介再給帶客戶，中介也不會賣這種樓盤給客戶。

2、一些比較大的開發商，管理層級多。縣官不如現管，樓盤負責人有一定許可權。為了謀點私利，收受中介方的好處，從而給中介方一些特價房源。中介成交量提高，從而達到雙方共贏，客戶也能從中介手中買到特價房，比直接到售樓處便宜。

最後，給予想要購買新樓盤的客戶一些建議：

2、想省點錢最好找中介去售樓處買房。要提前談好給予你的額外優惠，避免被耍賴。但如果不在乎那仨瓜倆棗，還是想直接去售樓處買，那就直接去，自己心裡踏實就好。

自己去售樓處價格和中介帶去是一樣的，開發商為了儘快賣房會給中介佣金，這部分佣金是開發商出的，你自己售樓處直接賣房只是會給開發商省掉佣金，這部分佣金也不回給你的，所以自己去和中介帶你去是沒有影響的

你好，若想了解這個問題，得從中國的房地產市場發展情況來看

首先，中國的房產市場發展是從賣方市場過渡為買方市場，簡單地說，從99年開始，第一批開發商賣房子基本就是拿到了土地規劃後，拿到圖紙就可以給客戶介紹，最早的買房客戶也都是看著圖紙就把房子買了，因為那個時候房子不多，買房子的人多，因此房子不愁賣，買房子都得求著開發商，再後來，隨著房地產行業越來越盈利，更多的有錢人把錢投到房地產行業，越來越多的土地被開發，更多的房子面世，老百姓也有了更多的選擇，因此逐漸發展為買方市場，開發商也對於賣房這件事越來越用心，裝修精緻的售樓中心，優質服務的置業顧問，都是為了吸引更多的買房客戶。

最後，發展到今天，售樓處的來訪客戶中，渠道客戶的佔比越來越多，隨著渠道的發展在開發商的心裡越來越重要，開發商為了維護渠道客戶，只好與渠道公司達成協議，承諾渠道來訪客戶買房價格絕對不能高於自然來訪客戶，甚至於要給更多的優惠，以此來保證渠道能夠全心全意給開發商帶客戶，因此發展到今天，自己去售樓處的客戶，售樓處也不敢給你低於渠道客戶的價格，擔心渠道會因此不給開發商帶客戶，畢竟競爭對手那麼多，不給你帶，就得給別人帶，開發商也不敢冒這個風險

自己從售樓處直接買房和帶著中介從售樓處買房到底能差多少錢？

這個問題對於不同的人，不同的經歷的人，可能有不同的認識。

我個人的觀點是：買房還是要找中介公司，能夠享受到一定程度的優惠。

很多人不願意中介經紀人和自己到售房部去買房，說要支付中介服務費。而另一方面，我在售房部遇到好幾位購房人，在售房部已經把房子看好了，價格、樓層和房號都已經確定好了，然後還要另外再找某一箇中介經紀人帶去買房，我問他為什麼呢？他說，經紀人帶去的確是能少一部分錢，雖然錢不是很多，但蚊子再小也是肉嘛。

我就問他，很多人對中介經紀人很反感呢。幹嘛專門找中介經紀人帶去看房呢？他說，每個人觀點不一樣嘛。

我以前也是反感經紀人，聽人說經紀人有多壞，我也怕吃虧上當，以前都是聽說，自己買了幾套房，賣了兩套房，和經紀人打交道後發現，問題沒有這麼誇張，我還沒有遇到什麼不愉快的事兒。

我現在每次買房，都是找中介，我也曾經建議我的親戚朋友找中介買房。有時候問我的同事，他們剛開始也不信任中介，問他們為什麼呢？他們都說網上經常看到，某人買房、賣房被中介騙了。其實，這只是網路上看到，這麼多人買房，難免有會出現什麼問題，單獨的幾個問題經過網路的宣傳，無形之中放大了問題，生活中我自己和周圍的人都沒有遇到什麼問題，買房還是要找中介公司。

不管你是帶著中介從售樓處買房還是直接到售樓處買房，歸根結底，你都是找的中介公司買房（本問題的中介，指中介公司，不包括代理公司）。為什麼會這麼說呢？這你就要了解房地產銷售模式了。

房地產銷售的模式有哪些

房地產和其他商品銷售一樣，有自營銷售、代理銷售、分銷渠道銷售。

自營銷售：就是開發商自己組建的銷售團隊。這銷售團隊又分為售房部的內渠銷售團隊和外渠拓展團隊。一個小的開發商，外渠拓展團隊也有幾十個人，而大的開發商外渠拓展團隊有300～500人之多。

你看到售樓處的置業顧問，就是內渠銷售團隊；你在公園、車站看到的一些銷售，就是外渠拓展團隊。

代理銷售：商品房的銷售也有代理銷售，開發商聘請專業的房地產代理公司來銷售。

比如前段時間房地產代理行業世聯地產和同策地產的合併，這兩家就是國內典型的房地產代理公司。

從本質上說，代理公司也是中間服務商，直接服務開發商和購房人，因此，代理商也是中介公司。

你概念中的中介公司是為二手房提供居間服務的房地產經紀公司，是服務三級市場；售房部代理商的置業顧問也是居間服務，這個居間賣的是新房，是服務二級市場。

大多數售樓處並非是開發商的置業顧問在銷售，一般的開發商是不直接銷售商品房的，售樓處是代理公司在銷售。

分銷渠道銷售：這就是我們常見的中介公司賣新房的模式。不僅是中介公司銷售新房，還有一些在寫字樓辦公的專業的房地產銷售公司，這些公司也屬於分銷渠道銷售。

目前，國內絕大多數開發商出售的商品房，實行代理加分銷的模式銷售，極少數開發商是自己組建的銷售團隊。

在瞭解了商品房銷售模式後，那我們再來看看你自己從售樓處直接買房和帶著中介從售樓處買房到底能差多少錢？

帶著中介從售樓處買房很多時候是能夠節省一部分費用的，但具體的能節省多少費用，這個不能一概而論。

這裡從以下幾個方面來說，中介公司會為你節省費用

❶、中介公司本身有一些優惠

有些開發商為了提高分銷渠道銷售的積極性，會對分銷公司額外有一些折扣。畢竟來說，分銷渠道是一個專案最大的銷售動力，能把各個分銷公司的經紀人的積極性調動起來，你的專案銷售的速度就快了，你回籠資金就更快。

一般來說，開發商對分銷渠道有1%～2%的優惠，這要看開發商有多少貨值的產品，銷售進度的安排等情況而定。

❷、經紀人爭取優惠

在售房部買過房的人很有體會，有時候置業顧問對你並不熱情，愛理不理的樣子，如果你要和她溝通什麼問題，置業顧問還不一定能和你溝通。

置業顧問有很多客戶，如果你很猶豫，置業顧問就判斷你不是購房的人，還有其他客戶等著置業顧問接待，置業顧問並不一定在你這裡花費太多的時間。

相反，經紀人尋找到一個客戶是很困難的，經紀人是很珍惜眼前的客戶的，只要你有要求，經紀人都會盡量和你溝通，盡最大的努力來滿足你的要求，包括爭取折扣。

一般的售樓處，經紀人能爭取到1%～2%的優惠折扣。

❸、經紀人本身有圈內熟人，更容易獲得折扣

在房地產銷售圈內做幾年銷售，再怎麼也有一些圈內熟人，包括在售房部做管理的熟人，如果你買房恰好遇到某經紀人有熟人在售樓處，經紀人都願意為你申請折扣的。

上面分析的就是你找中介經紀人能獲得一定的折扣優惠。有的人還是會有疑問，說代理商和分銷渠道的銷售中間會產生費用，這些費用不就是買房人支付的嘛，買房人還是要支付中介費，“羊毛不是出在羊身上”嗎?

怎麼認識“羊毛出在羊身上”的問題？

這費用當然是你買房人支付，但是我理解“羊毛出在羊身上”和你的理解是有不同的。

很多買房人的觀點是帶著中介到售房部買房會增加的費用，比如中介公司的中介服務費，如果不找中介公司自己直接到售房部買房，支付的房款可能會少一些。

其實，這個理解是不正確的。

大家知道，任何商業都需要推廣，推廣都需要支付費用，包括房地產的銷售。一般來說，高層住宅的推廣預算費用在500元/平米，中介在銷售一套房後（這裡指住宅），會獲得1.5%～3%的佣金服務費。

按照重慶的房價來計算，銷售100平米的住宅，總價在150萬左右，開發商預算的推廣費用是5萬元，而支付給中介公司的服務費，最多也只有4.5萬，一般是按照2%的比例計算佣金計3萬元。

從中介和開發商的角度來說，開發商支付給中介公司的服務費是開發商銷售預算之內的推廣費用。不管你是帶著中介到售樓處買房，還是你自己直接到售樓處買房，開發商預算的推廣費都在那裡。

你自己到售樓處去買房，是為開發商節省了一筆推廣費用的支出。開發商預算內的推廣費用既不會支付給中介公司，也不會減少你的購房款。

還有的人的觀點是，中介公司賣的房子，是不是開發商加價賣的呢？

我們從相反的角度來思考這個問題：如果加價賣給你，你願意買嗎？那中介公司賣給誰呢？

中介公司賣的房子和開發商賣的房子是同樣的價格，才能讓市場達到一個平衡。如果到售樓處來買房的是一個價格，對帶著中介來買房的又是另一個價格，那最終帶來尷尬的是開發商自己。

開發商支付給中介的服務費，是開發商的推廣費用，和土地、稅費、建築成本、配套設施、利潤等一樣，都計算在成本里，具體的體現在房價裡。這和你帶著中介公司買房或者直接到售樓處買房，沒有任何關係。

從上面的幾點分析來看，

帶著中介從售樓處買房還是比自己到售房部買房有優勢，至少，有的開發商還有1%#2%的優惠嘛，你自己到售樓處去買，誰提醒你還有1%～2%的優惠呢？

我個人的觀點是，帶著中介去售樓處買房，要比你自己到售樓處買房，更有優勢，更能節省你的購房成本。

絕大多數情況之下，自己去售樓處買房和中介帶著去售樓處買房，價格是一樣的，買房找中介的真正目的應該是讓他幫你選個好房子，幫你規避一些風險。

每一個售樓處的售樓員都只會強調自己專案的好，而去抨擊對方專案，他們不會站在客觀角度分析樓市的，分析你的需求的。所以一進售樓處你很容易被豪華樣板間、被砸金蛋、被優惠給唬住，交了定金就後悔莫急。而一個合格的中介人員會完全站在你的角度幫你分析，哪個樓盤適合你，這才是找中介的真正意義。

至於省下多少錢，這個問題給你講點行業內的潛規則，每一箇中介人員帶客戶買新房都會賺到開發商給的佣金，但是你要知道這個錢不是從你總價裡出來的，是開發商的營銷推廣費用。就像你通過美團或者點評支付飯店的餐費一樣不多加收你錢道理一樣。這種情況之下，如果你想省錢，只有一個辦法就是跟中介商量，看看能不能把它賺的中介佣金再給你分點。不過我是不建議客戶們這麼操作的，畢竟中介小孩真的不容易，比起你百八十萬的總房款，3000兩千的中介錢也解決不了大問題，希望你還是跟中介能交個朋友，未來你再買房、或者賣房會給你更大的幫助。

首先可以肯定的一點是，新房購買不同於二手房。在全國範圍內找中介買二手房是要花中介費的，新房是不需要花中介費的。因為現在大部分的房地產開發商都沒有自己的銷售團隊或者只有很小規模的銷售團隊，房地產銷售市場競爭也是非常激烈的，樓盤的房子基本都是分批申請預售證，這就造成只能以階段性的銷售為主，開發商要是養一大批銷售人員也是非常大的開銷壓力很大。他們建好房子想要快速銷售出去回籠資金，短時間內自己的銷售團隊是無法完成任務的，這個時候開發商就要藉助二手房龐大的銷售團隊去快速賣出房子。因此開發商通常會讓二手房中介進駐售樓部做為樓盤銷售總代理或者二級代理（分銷代理），佣金由開發商給中介，所以跟中介去買新房是沒有中介費的，各項稅費比率不管是中介帶去還是自己去買都是一樣的。

以上說了中介費用的問題，下面我給你說一下價格。做新房樓盤總代都是要壓錢的，二手房中介進駐做總代，同一個樓盤可能會出現幾種不同的價格，主要有以下幾種情況: 1.、單獨家二手房中介做獨家總代，為了快速賣出房子通常會給到經紀人更多的折扣，這個時候跟中介去買房肯定是要比自己去售樓部能拿到更多的優惠折扣，意味著能享受到最大的價格優惠。獨家代理不好的一點就是中介看到多人預約，通常會增加一些服務費、茶水費、團購費之類的額外費用，無形中把價格抬高了，讓你的購房成本增加。 2、.多家二手房中介同時代理同一個樓盤，每家公司都在搶業績，優惠折扣都少不了，這個時候跟中介去看房，只要你多磨幾下肯定能拿最低價格。 3、多家中介同時代理同一個樓盤，某家中介包銷其中的一棟或者幾棟樓，這個時候你要是跟到這家中介去看這個樓盤，價格是一定會比別的中介帶去的要貴的。有這樣的情況你只要多留個心眼就能發現，我來告訴你方法。售樓部置業顧問都是輪崗的，你進售樓部時前臺置業顧問過來正常接待你的，一般不會有包銷樓棟的情況。包銷樓棟的中介公司通常只有兩個置業顧問輪崗，他們是不站前臺的。你進去售樓部前臺的置業顧問不理會你，是由帶你進場的中介公司自己的置業顧問過來接待你。如果你分辨不出來還可以在置業顧問給你講解的時候多問幾個樓棟的情況，包銷樓棟的他們只能賣自己包銷的房源，其它樓棟有房源置業顧問就是不給你推薦，十有八九會是這情況。這個時候就不單是價格不同，戶型和房源選擇都會受到一定的限制。除了一些樓盤開發商自己賣，只要是走分銷的樓盤，跟中介去肯定是比自己去更好。中介能讓你快速熟悉片區樓盤，給你做各種講解分析，還能幫你申請各種折扣。中介也有不好的一點，就是優先把你往高佣金的樓盤帶。這個就需要自己在瞭解自身需求的情況下綜合考慮哪個樓盤適合自己，符合自身要求的樓盤，中介拿到的佣金高低就不是自己該考慮的。

首先告訴樓主，不要一想到中介就覺得黑心。

在新盤領域，散客和中介推薦客戶還是真的不一樣。這很大程度和零售與批發的關係接近。

自己看新盤，自己選小區當然可以。但是從購房成本角度基本上都是鐵虧，除非你是樓盤開發商關係戶。

下面我給樓主分析下原因：

新盤市場有一個和二手房市場完全不同的營銷方案，要講透徹可能需要做一場報告。簡單理解，其根本原因在於新盤開發商和二手房業主的售房需求不同，二手房業主要得是個人利益最大化，新盤開發商要的回款速度最大化。

理解了上述區別，我們就能理解為什麼個人散戶不如中介推薦客戶買新盤划算咯。

新盤開發商當然要利潤，但是並不是追求利潤最大化，而是追求回款速度最大化，因為時間對開發商而言意味著巨大的資金利息，意味著更低的成本，意味著整個新盤專案更快的資金週轉率。最後帶來的是更高的毛利率。這是另一個層面的利益最大化。

能幫助新盤實現這個回款速度最大化的目標的絕不是散戶客戶，而是中介客戶。只有房產中介手上才有這麼龐大的客戶基數，只有房產中介認真推薦才能在短時間內給開發商帶來巨大的客戶量，提高新盤的銷售氛圍和銷售速度。這個速度誇張的可能開盤幾天，幾周就全部清盤。散客永遠比不了。

最後，新盤會給一定比例的售房回佣給中介。這才是新盤的完整銷售思路，這個過程當然有博弈的過程，博弈的雙方最終也就是優惠力度，返傭比例與銷售進度掛鉤。但是作為散戶的個人購房者因為比例太低，開發商幾乎可以忽略比例，所以優惠反而不高。

從業五年，由二手房轉做新房的銷售小易哥來給大家說說吧。

買房大家都想能省一塊是一塊，但是並不是所有樓盤中介渠道都能拿到高佣金或者高折扣的。比如那些賣的很好的樓盤，也就是借中介來給他們推廣一下利用一下中介的推廣力而已。但是這些樓盤並不多。

其他樓盤一般情況下大型中介公司會有專門的優惠折扣，因為平臺大，推廣力強，給售樓部帶客多，所以開發商願意把營銷費用拿出來給中介公司當折扣，這樣中介公司才能保證自己的利益，不然在這個市場上沒有太大競爭力。

那除了這個還有沒有其他的區別呢？答案是肯定有的！如果你自己去售樓部，一般置業顧問都會把自己樓盤吹的天花亂墜，隔壁競品樓盤一文不值，個別良心置業顧問會為客戶分析優劣勢。跟中介看房中介一般不會只看一個樓盤，不管成交哪個樓盤他都能拿到提成，所以一般的中介會給自己的客戶分析一下帶看幾個樓盤哪個更適合自己客戶。這個比售樓部會更客觀！

希望大家新的一年都能住上大別墅！