題主說的比較寬泛。商鋪的價值評估是一件比較複雜的事情。

不過，商鋪的價值最主要的是三點，區位、區位、區位。也就是你說，位置是最關鍵的。綜合體的開發商和經營管理商是否是萬達之類的有名企業。然後，底層的位置是否臨街，人流量有多大，商鋪的門頭開口和徑深，這些都需要實地去考察。

再者，商鋪的投資一般來說，按照商業房地產投資的回報率是要在20年租金能夠覆蓋購買資金為優質。當然，實際情況還要計算銀行的按揭利息以及過戶費用等。

門面房（商鋪）主要考慮以下幾個方面：

1、門面地段。人流量大而且周邊有成熟配套和居民區的地方升值空間大。那些只有車流，沒有人流的門面不宜投資。

2、開發商（運營商）的管理能力和業態規劃。有統一和科學業態規劃的門面宜投資，業態是否合理主要參考周邊2公里以內的主流業態和稀缺業態。另外，擁有完善管理團隊的門面升值空間較大，對於轉租、包租、返租等盈利方式都有良好保障。

3、功能合理。門面的功能佈局應合理，如有獨產排水排煙管道、有獨立衛生間、層高較高（可以加隔層）、所在商圈停車位充裕、人車流設計合理。

4、尺寸佈局科學。戶型方正，無雞肋區間、開間進深控制合理、面積控制合理（30－40平左右）。

5、風水好。門前無摭擋、不處於剪刀煞口、門口不正面對其他建築物尖角等。