房貸的等額本金和等額本息，是兩種還款方式的差異。

假設貸款期限相同，等額本金支付的總利息少於等額本息。這是因為等額本金的方式，是將總的貸款本金等額償還，隨著本金的減少，對應的利息也會減少；等額本息則是將每月還款本金加利息相同，這意味隨著本金減少，利息要比前期多才能等額，說明前期還的本金少於後期。

舉個例子，以100萬元貸款期限20年為例，按最新5年期LPR利率4.85%，上浮50個基點後5.35%的利率水平來分別看一下等額本金和等額本息的差距。看等額本金方式，一共需要支付利息54.12萬元利息。首月還款8658.33元，以後逐步減少。

再按等額本息的方式來看，採用這種還款方式，一共需要卻說付利息63.6萬元，每月還款6816.89元。透過對比，可以看到，等額本息的方式比等額本金的方式，需要多支付9.48萬元。

當然，你選擇的是等額本息的方式，覺得吃虧了，被老婆罵。其實這個你完全可以給你老婆好好講講，等額本息並不一定就吃虧。因為銀行給我們收取的利息水平其實並不高，如果這個錢在自己手裡，可以獲得比房貸利息更高的手益，反而是賺到了，因為前期還款壓力更小，獲得了資金的使用權。

再說基準利率的問題，未來基準利率調整會不會影響到你還款的錢？這個看一下合同就可以，如果合同是採取固定利率的方式，那麼基準利它調整是不會影響的。但很多銀行的房貸合同都是採取跟隨基準利率浮動的方式，如果基準利率調整了，銀行也會調整。

銀行會在每年的1月1日根據基準利率的變化還調整房貸利率，比如說在某一年，央行下調了貸款的基準利率，在該年內你還是按之前的利率還房貸，但在次年的1月1日後，銀行會下調你的房貸利率，則每個月還款額會下降。利率上漲的話，原理也是一樣的。